Распределение предложения в натуральной форме по районам

Рис.3. Распределение предложения в натуральной форме по районам.

Рис.3 показывает, что предложение на Завеличье было максимальным не только по количеству объявлений, но и в натуральной форме. Средняя же площадь офиса, предлагаемого на Завеличье, составила 180,25 м². (во многом благодаря продаже бизнес-центра, в котором ранее располагался «Ростэк-терминал», площадью 1100 м²). Средняя площадь предлагаемых офисных помещений в Центре составила 61,7 м², а на Запсковье – 35,3 м². Это говорит о том, что на в Центре, а особенно, на Запсковье предлагались преимущественно отдельные офисы.

Средняя площадь офисных помещений представлена на рис.5

Рис.4. Средняя площадь офисных помещений. Распределение по районам

Рассмотрим, как менялась площадь офисов по месяцам.

Рис.5. Распределение предложения по месяцам

Рисунок показывает, что наибольшая площадь предлагалась в сентябре (2856,65 м² или 69% от совокупного предложения), в октябре предложение снизилось до 901,7 м², а в ноябре и вовсе составило 9% от совокупного.

Рис.6 Средняя площадь офисных помещений. Распределение по месяцам.

Учитывая, что бизнес-центр на Коммунальной был выставлен на продажу в сентябре и количество объявлений всего, видно, как он повлиял на изменение средней предлагаемой площади за месяц. В целом же, видна тенденция к уменьшению площади офисных помещений.

2.2. Анализ стоимостных показателей

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах городской зоны. Так как офис любой компании - это лицо компании и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что на стоимость офисных помещений влияет состояние помещения и его место расположения. Соответственно офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро в тех городах, где оно есть) и если он лучше выглядит (дорогая отделка).

В таблице 3 приведены данные о стоимости м² офисной площади в г. Пскове за 3 месяца.

Таблица 3

Средняя стоимость м² офисных помещений

	Совокупная стоимость, руб.	Общая площадь, м2	Стоимость, м2
Сентябрь	131534000	2856,65	46044,84
Октябрь	33933339	901,7	37632,63
Ноябрь	12458020	357,5	34847,61
Итого	0	0	43229,310

Построим диаграмму по данным таблицы 3.

Рис.6. Средняя стоимость квадратного метра офисных помещений по месяцам

График показывает, что наблюдается тенденция к снижению средней стоимости квадратного метра офисных помещений к концу года. Это, казалось бы, противоречит общему росту цен к Новому году, однако объясняется уменьшением доли предлагаемых помещений в районе Центра, наиболее престижных, где стоимость наивысшая.

В таблице 4 показано изменение стоимости квадратного метра по районам города.

Таблица 4.

Средняя стоимость м² офисных помещений по районам города

	Совокупная стоимость, руб.	Общая площадь, м2	Стоимость м2	Отклонение от средней стоимости по городу
				руб.	%
Завеличье	122884689	3074,85	39964,45	-3264,86	-7,6
Центр	48354560	864,3	55946,5	12717,19	+29
Запсковье	6686110	176,7	37838,77	-5390,54	-12,5
Итого	0	0	43229,310	-	-

Как видно из таблицы 4, местоположение офиса значительно влияет на цену. Так, офисы в Центре стоят на 40% дороже, чем на Завеличье, и на 48% дороже, чем на Запсковье. Исторический центр древнего города, как и ожидалось, значительно повышает престиж находящихся там построек.

Рис.7. Средняя стоимость квадратного метра офисных помещений по районам

Таблица и график показывают, что стоимость единицы площади офисных помещений в Центре значительно (на 29%) выше средней по городу. Поэтому снижение предложения в центре Пскова к ноябрю вызвало уменьшение средней стоимости квадратного метра в этом месяце в целом по городу.