2.4 Канадский ролл-овер

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

Пример. . Срок кредита 4 года, ставка 10%. Начальная норма процента может корректироваться в конце каждого года. Предположим, что она будет скорректирована в сторону увеличения на 1% в конце 1 года, и на 2 % в конце 2 года (тип кредита – канадский ролл-овер с изменяемым размером платежа) (табл. 10).

Таблица 10

2.5. Ипотека с обратным аннуитетом

Ипотека с обратным аннуитетом  финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.

2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей

Институтом Экономики Города (США) специально для России разработан инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).

Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая  сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая ставка (контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к ней приплюсовывается фиксированная банковская надбавка). По контрактной ставке надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).