2. Затратный подход к оценке объектов оценки (я рассматривала с точки зрения оценки недвижимости).

Существует ряд случаев, когда может быть применен ЗП:

•Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты

•Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли

•Когда необходимо технико – экономическое обоснование нового строительства

•Для оценки объектов незавершенного строительства

•Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок)

•Для оценки в целях страхования

•Для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета:

1.Оценка рыночной стоимости ЗУ

2.Оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания

3.Расчет величины износа

4.Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки

5.Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) со стоимостью ЗУ.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Методы определения стоимости воспроизводства (замещения):

- Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет всех затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

- Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное значение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст и др.

- Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, стен, перекрытий и др.).

Определение износа

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют 3 способа расчета износа:

•Сравнения продаж

•Эффективного возраста

•Разбиения на виды износа

Износ подразделяют на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ м.б. устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Накопленный износ – выявление всех возможных видов износа.

Физический износ – изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Может возникать под воздействием эксплуатационных факторов и под воздействием естественных и природных факторов.

Методы расчета физического износа:

•Экспертный

•Нормативный (или бухгалтерский)

•Стоимостной

•Расчета срока жизни здания

Экспертный – предполагает создание дефектной ведомости и определение % износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный – основан на использовании различных нормативных конструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной – определение затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется % износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ – снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов и др. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без основных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположение, рыночной ситуации, законодательные решения в области налогообложения и т.п.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

•Метод капитализации потерь в арендной плате – сравнение доходов от арендной платы 2-х объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

•Метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости 2-х сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж – выявление величины накопленного износа путем сопоставления поной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке.

Метод эффективного возраста – основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И?(ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, др. факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

***Затратный подход к оценке объектов оценки.

ЗП - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа (если таковой имеется). При использовании затратного подхода расчёты проводятся, исходя из себестоимости создания объекта. То есть при затратном подходе считают, что стоимость оцениваемых объектов определяется затратами производителя на их создание (и реализацию) с учётом их износа.

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

- Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

- Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

- Расчет выявленных видов износа.

- Оценка рыночной стоимости объекта.

- Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость объекта.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

!! ЗП – основной при оценки МОТС (ЗП, СП; ДП – не применяется).

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. Определение предпринимательской прибыли совместно с определением накопленного износа являются основными проблемами в обеспечении достоверности результата, полученного с применением затратного подхода.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка рыночной стоимости земельного участка;

2) оценка стоимости нового строительства оцениваемого здания;

3) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

4) расчет выявленных видов износа;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки нового строительства на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход в оценке недвижимости.

Затратный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.