3.3. Особенности образования землепользований

сельскохозяйственного назначения

Границы, площади, местоположение, формы собственности и хозяйст-

вования сельскохозяйственных организаций постоянно изменяются. Они в

большинстве административных районов либо поменяли свои названия,

организационно-хозяйственную структуру, либо подверглись объединени-

ям, разукрупнениям и т.д.

Любые изменения, связанные с образованием новых или упорядочени-

ем существующих землевладений и землепользований сельскохозяйствен-

ных организаций, должны проводиться на основе проектов межхозяйст-

венного землеустройства. В сельском хозяйстве факторами, обусловли-

вающими межхозяйственное землеустройство, являются:

– наличие территориальных недостатков (неудобств) в размещении

землепользований и их границ;

– несоответствие существующего размера и структуры землеполь-

зования потребностям производства и задачам использования земли;

– изменения специализации, концентрации, размеров и других ус-

ловий производства, вызывающие проявление несоответствий между

параметрами землепользования и производства и др.

Производственный процесс межхозяйственного землеустройства,

связанного с образованием землепользования сельскохозяйственной

организации, включает следующие стадии:

1) подготовительные работы;

2) разработку и обоснование проекта;

3) рассмотрение и утверждение проекта;

4) установление границ предоставленного земельного участка на

местности, государственную регистрацию создания земельного участка

и возникновения права на него;

5) осуществление проекта межхозяйственного землеустройства, ав-

торский надзор за выполнением проекта собственниками земли, земле-

владельцами, землепользователями и арендаторами.

95

По величине территории, числу затрагиваемых землепользований,

характеру решаемых задач и их содержанию производственный процесс

межхозяйственного землеустройства может быть различной степени

сложности.

Составлению проекта предшествуют подготовительные работы, ко-

торые включают камеральную подготовку и полевое землеустроитель-

ное обследование.

Камеральная подготовка начинается с установления или уточнения

состава участников межхозяйственного землеустройства. При этом со-

ставляется список землепользователей – участников землеустройства, а

также организаций, учреждений и предприятий, заинтересованных в

проведении землеустройства. Затем собирают и изучают:

– материалы, предоставленные инициаторами межхозяйственного

землеустройства (ходатайства, решения, постановления государствен-

ных органов и т.п.);

– данные о задачах и перспективах развития районного агропро-

мышленного комплекса, производства района, существующих хозяйств,

межхозяйственных объединений и новых землепользований;

– схемы землеустройства административного района;

– документы на право пользования землей;

– земельно-учетные данные (экспликации) и данные оценки земель;

– планы отдельных землепользований;

– материалы землеустройства прошлых лет;

– материалы почвенных, геоботанических, мелиоративных, дорож-

ных, водохозяйственных и других обследований и изысканий;

– проекты (схемы) мелиорации, дорожного строительства и др.;

– экономические показатели, характеризующие хозяйственную дея-

тельность землеустраиваемых предприятий;

– сведения о хозяйственных центрах, производственных подразде-

лениях, производственных центрах, животноводческих фермах и т.д.

Перечень, содержание и степень детализации материалов опреде-

ляются конкретными задачами и содержанием межхозяйственного зем-

леустройства в зависимости от его разновидности, типа, объема проект-

ных работ. Масштаб планово-картографических материалов, необходи-

мых для составления проекта, устанавливается в зависимости от харак-

тера и содержания землеустройства, площади охватываемой террито-

рии, назначения земель и других условий, но не мельче 1:100000 (чаще

всего 1:10000).

В связи с тем, что основные действия по межхозяйственному зем-

леустройству затрагивают, как правило, группу хозяйств и осуществля-

ются преимущественно в границах административных районов, межхо-

96

зяйственное землеустройство проводят в единой технологической и ин-

формационной связи с предпроектными разработками – схемами земле-

устройства административных районов. Разработанные в соответствии с

ними показатели служат основой при подготовке задания на составле-

ние проектов межхозяйственного землеустройства.

Полевое землеустроительное обследование проводят на землеуст-

раиваемой территории, где:

– определяют месторасположение земельных массивов, намечаемых

для размещения проектируемых землевладений и землепользований;

– устанавливают наличие, состояние и возможности использования

объектов инфраструктуры (дорог, построек и сооружений, коммуника-

ций, мелиоративных сетей);

– выбирают места и участки для размещения усадеб хозяйств (при

необходимости);

– уточняют местоположение деградированных земель;

– выявляют земельные участки, нуждающиеся в улучшении и при-

годные для освоения под сельскохозяйственные земли.

При полевом обследовании устанавливают сохранность межевых

знаков по внешним границам землепользований. Проверяют и коррек-

тируют плановые и обследовательские материалы. При отсутствии или

непригодности планово-картографических материалов проводят новые

съемки и обследования.

Результаты полевых обследований, осмотра земель, оценки затрат

фиксируют в соответствующих протоколах. Обследование проводится спе-

циалистами проектного института по землеустройству (Гипрозем) и

представителями хозяйств, районных служб.

По результатам полевого обследования составляют акт землеустрои-

тельного обследования территории и оформляют чертеж землеустроитель-

ного обследования. На чертеже землеустроительного обследования отража-

ют все результаты обследования и предложения участников землеустройства,

принятые для дальнейшей разработки. Чертеж и акт подписывают все участ-

ники землеустройства.

На основании проделанной работы исполнители вместе с заказчиком

разрабатывают задание на проектирование. В нем должны содержаться сле-

дующие данные: основание для проектирования; заказчик и проектировщик;

задачи проектирования; исходные данные (размеры хозяйств, расчетная

урожайность культур, продуктивность животных и др.); мероприятия по

инженерному оборудованию территории; кооперативные связи; приро-

доохранные мероприятия; состав проекта, масштаб плана, обязательные

чертежи, содержание текстовой части и др.

97

Проект межхозяйственного землеустройства должен соответство-

вать экологическим требованиям, правовым нормам и быть экономи-

чески обоснованным. Проект образования землепользования сельско-

хозяйственной организации состоит из следующих составных частей:

1) определение площади землепользования;

2) размещение и формирование земельного массива;

3) размещение усадьбы нового хозяйства;

4) установление видов и площадей земель;

5) размещение границ землепользования;

6) определение режима и условий использования земель;

7) составление схемы внутрихозяйственной организации территории зем-

лепользования.

Эти составные части разрабатывают одновременно, совместно и взаимо-

связано как единую проектную задачу, решаемую от общего к частному. Про-

ект составляют на основе задания на проектирование, используя материал

подготовительных работ, схемы землеустройства района, другие проект-

ные и предпроектные материалы и документы.

Проектные предложения и расчеты по ним выполняют или на одно

хозяйство, или на группу территориально взаимосвязанных сельскохо-

зяйственных организаций. При этом в процессе проектирования учиты-

вают не только земельную площадь хозяйства, но и его производственные

показатели (обосновывают целесообразность данной специализации, оп-

ределяют возможные объемы производства продукции, условия во-

до-, энерго-, теплообеспечения, связи и т.д.).

Определение площади землепользования. В проекте ее устанавливают одно-

временно с расчетом размеров производства сельскохозяйственной органи-

зации. Задача состоит в том, чтобы на основе контрольных цифр по объе-

мам производства продукции, содержащихся в задании на проектирование,

или пожеланий руководства будущего хозяйства разработать предложе-

ния по размерам землепользования.

Размер землепользования сельскохозяйственной организации зависит

от многих условий, основные из которых:

– производственное направление (специализация) хозяйства, состав и

сочетание его отраслей;

– природные условия (плодородие почв, мелиоративное и культуртех-

ническое состояние земель, их контурность, расчлененность, удален-

ность от хозяйственных центров, основных дорог и т. д.);

– обеспеченность образуемого хозяйства трудовыми ресурсами;

– наличие в организуемом хозяйстве основных и оборотных произ-

водственных фондов;

98

– другие условия, включающие в себя наличие и состояние дорожной

сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения, естественно-

исторические условия.

Расчетную площадь землепользования устанавливают на основе реко-

мендаций научных учреждений; метода аналогов, т.е. по размерам хозяйств,

успешно

функционирующих

в

аналогичных

условиях;

расчетно-

конструктивного метода; экономико-математических методов; методов ма-

тематической статистики [20, 26]. Окончательную площадь землепользова-

ния определяют с учетом конкретных территориальных условий.

Размещение и формирование земельного массива заключается:

– в определении месторасположения землепользования;

– придании землепользованию наилучшей конфигурации;

– включении в состав земельного массива хозяйства отдельных уча-

стков, принадлежащих ранее другим землепользователям, а также различных

видов сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель.

При размещении землепользования необходимо выполнять ряд требо-

ваний:

– учитывать существующее устройство и состояние территории (раз-

мещение существующих землепользований, дорог, особо охраняемых

территорий, водных источников и т. п.);

– принимать во внимание затраченные ранее капиталовложения на

производственные, культурно-бытовые и другие постройки и сооружения,

оросительные и осушительные системы, дороги и т. п.;

– учитывать размещение и назначение населенных пунктов;

– формировать землепользования в виде единого компактного участка

удобной конфигурации, не расчлененного естественными и искусственны-

ми преградами (оврагами, реками, лесами, болотами, дорогами и др.);

– обеспечивать наименьшую протяженность землепользования. На рав-

нинной, относительно однородной территории проектировать их правильной

формы, близкой к квадрату;

– обеспечивать при формировании землепользования из нескольких

обособленных (чересполосных) участков минимальную удаленность их друг

от друга, а дорожную связь между ними − удобной;

– не дробить границами нескольких хозяйств участки пахотных зе-

мель, водосборные площади, орошаемые и осушенные земли, не нарушать

целостность мелиоративных сетей, противоэрозионных систем и др.;

– создавать при размещении землепользования и его границ благопри-

ятные условия для последующей внутрихозяйственной организации терри-

тории, охраны природы;

99

– создавать территориальные условия для обеспечения хозяйств ком-

муникациями (линиями электропередачи, связи, водоснабжения и др.) для

независимого подъезда по дорогам к каждому землепользованию;

– включать сельскохозяйственные и несельскохозяйственные виды

земель, расположенные в одном массиве, в состав землепользования

для обеспечения компактности.

Для оценки конфигурации и компактности землепользования рассчи-

тывают коэффициент компактности, протяженности землепользования, уда-

ленность отдельных частей землепользования от хозяйственных центров.

Расчеты выполняют по следующим формулам (табл. 3.7).

Если значения коэффициентов Кпр, Кк, Кп, Кд находятся в интервале

1,0–1,25, то в хозяйстве сложились хорошие пространственные условия

землепользования, 1,25–1,75 – удовлетворительные и в случае превы-

шения 1,75 – плохие. Удаленность земель зависит от размеров землеполь-

зования, его конфигурации, степени пересеченности местности, наличия

и размещения дорог, расположения хозяйственного центра. При располо-

жении хозяйственного центра (населенного пункта) в центре обслуживаемой

территории удаленность земель будет наименьшей.

Размещение усадьбы нового хозяйства необходимо при образовании

новых землепользований и при строительстве новых населенных пунк-

тов или производственных центров. Эта составная часть включает опре-

деление месторасположения усадьбы на территории; выбор участка зем-

ли для размещения построек усадьбы; расчет площади земель, необхо-

димой для усадьбы. Усадьбы сельскохозяйственных предприятий могут раз-

мещаться на территории существующих благоустроенных населенных

пунктов, опустевших деревень и бывших поселений, на новом месте.

При выборе участка для нового строительства обязательно учиты-

вают строительно-планировочные требования к грунтам, уровню зале-

гания грунтовых вод, санитарно-гигиенические нормы, условия водо-

снабжения, тепло- и энергообеспечения, связи и т. д. Площадь под усадьбу

рассчитывают, исходя из требований планировки и застройки, числа жителей

в ней и назначения усадьбы.

Таблица 3.7

Характеристика сложившегося землепользования

сельскохозяйственной организации [14]

100

Показатели		Формула для расчета показателя
2 1. Общая площадь (Р), км
2. Длина (В), км		Измеряется по плану
3. Ширина (А), км		А=Р/В
4. Соотношение сторон		1/(B/A)

Вид и площадь земель устанавливают в соответствии с намечаемой спе-

циализацией хозяйства, объемом производства продукции с учетом кон-

кретных природных и экономических условий.

При размещении землепользования в его границы включают исход-

ный состав земель. Состав и площади земель могут не соответствовать

потребностям создаваемого хозяйства полностью, но позволяют путем

необходимой трансформации или нового освоения земель привести его в

соответствие с этими потребностями.

Размещение границ землепользования выполняют с учетом следующих

правил:

– суходольные границы в открытой местности на пахотных землях

размещают прямолинейно, без изломов, с углами поворотов 90°;

– границы совмещают с естественными рубежами – реками, ручьями,

оврагами, лощинами, опушками леса, а также с искусственными прегра-

дами – каналами, дорогами и др.;

– границы согласовывают с рельефом местности. Их проектируют по

водоразделам, тальвегам, элементам гидротехнической сети, на склонах – по

линии стока. Не допускают неоправданного дробления контуров земель,

создания мелкоконтурности;

– в зонах орошения или осушения земель границы совмещают с ороси-

тельными и осушительными системами, создают условия для обособленного

водопользования каждому хозяйству;

101

5. Периметр, км: фактический (Пф)			Измеряется по плану
Прямоугольника (Ппр)			Ппр = 2(А+В)
квадрата (Пкв)			П кв 4 Р
6. Протяженность, км : фактическая (Пф)			Пф 2 2 2 А В ПТ ф 2
квадрата (ПТкв)			ПТ кв 1,7 Р
7. Среднее расстояние (Rcp), км (r – рас- стояние от земельного участка до хоз- центра, км)			rP R cp P
8. Коэффициенты: прямолинейности (Кпр)			Кпр = Пф / Ппр
компактности (Кк)			Кк = Пф / Пкв
протяженности (Кп)			Кп = ПТф / ПТкв
дальноземелья (Кд)			R ср К д 0,43 P

– границы располагают так, чтобы создавались хорошие условия для

последующей внутрихозяйственной организации территории (правильного

размещения севооборотов, полей, рабочих участков, внутрихозяйственных

дорог, лесополос и т. д.).

Режим и условия (ограничения) использования земель определяют

для государственной регистрации недвижимого имущества. Ограниче-

ния в использовании земель обусловлены особым правовым режимом тер-

риторий (природоохранного, оздоровительного, рекреационного, истори-

ко-культурного назначения, охранных и санитарно-защитных зон и по-

лос, инженерных, транспортных и других сооружений и объектов, дегра-

дированных и загрязненных земель), а также правами ограниченного поль-

зования чужими земельными участками (обременениями, сервитутами).

Схему внутрихозяйственной организации территории нового хозяйства

составляют, чтобы увязать образование нового землепользования с требова-

ниями последующего внутрихозяйственного землеустройства. На уровне

схемы надо предвидеть и наметить наиболее целесообразную внутрихозяй-

ственную организацию территории (размещение производственных под-

разделений и хозяйственных центров; внутрихозяйственных дорог; сельско-

хозяйственных земель и др.).