Застройка

• Застройка – это договор о предоставлении городских участков под застройку

• заключается между коммунальными отделами с одной стороны и с кооперативными объединениями, иными юридическими лицами, либо отдельными гражданами с другой стороны (ст.71)

• может распространяться на зем. участок, хотя и не предназначенный под застройку, но обслуживающий застраиваемый участок (Примечание к ст.71)

• может заключаться по поводу недостроенных зданий или сооружений для их восстановления, если стоимость восстановления не менее 30 % (ст.84)

• Срок договора

• до 49 лет – для каменных строений (ст.71)

• до 20 лет – для прочих строений (ст.71)

• Форма договора

• нотариальная форма

• в случае несоблюдения – недействительность договора

• Существенные условия договора (ст.73):

а) наименование договаривающихся сторон,

б) срок действия договора,

в) точное определение сдаваемого под застройку участка,

г) размер в золотых рублях и сроки взноса арендной платы,

д) характер и размер строений, которые застройщики обязуются возвести,

е) срок приступа к постройке,

• не более 1 года с момента закл. договора

ж) срок окончания постройки,

з) условия поддержания строений в исправном виде,

и) условия страхования строений и восстановления их в случае гибели,

к) неустойки на случай просрочки и иных нарушении договора застройщиком

• Обязанности застройщика:

1. соблюдение установленных строительных ,санитарных норм и правил пожарной безопасности (ст.74)

2. страхование от огня всех строенийв полной сумме (ст.75)

3. уплата всего объема налогов и сборов (ст.76)

• но строения, предназначенные для жилья, освобождаются от общегос. и местных налогов и сборов течение трех лет со дня возведения (ст.76)

• Права застройщика:

1. пользования строительными материалами, находящимися на участке в пределах, указанных договором (право добычи материалов) (ст.77)

2. пользования имеющейся на участке водой (в т.ч. право оборудовать родники) (ст.78)

3. отчуждать право застройки или обременять залогом (ст.79)

• договоры об отчуждении и залоге права застройки, под страхом недействительности их, должны быть совершаемы в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе (ст.79 и 90)

• Ответственность застройщика:

• невнесение платежа более чем за 1 год или иное нарушение, предусматривающее неустойку – коммунальный отдел может через суд обратить взыскание на само право застройки путем продажи этого права с публичных торгов (ст.80)

При этом При обращении взыскания на право застройки коммунальному отделу принадлежит преимущественное перед прочими кредиторами право удовлетворения. (ст.81)

если продажа права застройки не состоялась, то это право переходит к коммунальному отделу (ст.82)

• Прекращение права застройки:

• если истек срок, или право застройки было продано с торгов - то застройщик сдает все постройки в исправном состоянии коммунальному отделу. Производятся расчеты, а также оценка произведенной работы. В оценочную комиссию входят: представители коммунального отдела, а также рабоче-крестьянская инспекция (ст.83)

=====================================================================

ЗАЛОГ

• Залог– способ обеспечения обязательств, предоставляющий кредитору право в случае невыполнения должником обеспеченного залогом требования получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества (ст.85)

• Залогом может обеспечиваться только действительное требование (ст.88)

• Залог обеспечивает требование в том его объеме, в каком оно существует к моменту фактического удовлетворения (ст.95)

• Залогодатель–должник либо третье лицо (ст.86)

• Предмет залога – всякое имущество, при условии…

• что оно принадлежит залогодателю на праве собственности (ст.86) (если не принадлежит, но заложено, применяются правила о виндикации, ст.59-60)

• что оно не изъято из оборота (ст. 87)

Предметом залога могут быть в т.ч. долговые требования и право застройки (Ст.86)

Золотая, серебряная монета и иностранная валюта может быть предметом залога лишь в случаях, установленных законом (Примеч. к ст.87)

• Основание возникновения залога (ст.89)

1. в силу договора

2. в силу специального указания закона

• Договор залога

• должен быть совершен в письменной форме (ст.90)

• залог строения и права застройки должен быть совершен в нотариальном порядке с последующей регистрациейв подлежащем коммунальном отделе (залогодержателю выдается залоговый акт) (ст.90 и 79) – в противном случае – недействителен

• Существенные условия договора залога (залогового акта) (ст.91):

1. наименование и местожительство должника и кредитора,

2. описание заложенного имущества,

3. оценка и местонахождение его,

4. существо и размер обеспечиваемого залогом требования,

5. срок исполнения.

Сверх того могут быть включены другие, не воспрещенные законом условия.

• Правовой режим заложенного имущества (ст.92):

• по общему правилу – оно передается залогодержателю (кроме строений и права застройки)

• по согл. сторон – имущество может быть оставлено у должника под замком и печатью кредитора

• а также – имущество может быть оставлено во владении залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (только для индивидуально-определенных вещей)

• Момент возникновения залогового права (ст.93)

• в отношении родовых вещей – с момента передачи или опечатания

• в отношении индивидуально-определенных вещей – с момента совершения договора

• Перезалог (последующий залог) (ст.94)

• имущество может быть заложено нескольким кредиторам

• залогодатель обязан уведомить каждого последующего залогодержателя о предыдущих залоговых обременениях

• форма (ч.2 ст.94):

• По общему правилу - устанавливается письменным договором и письменным приказом предыдущему залогодержателю по удовлетворении передать заложенное имущество новому залогодержателю.

• Перезалог строений и права застройки должен быть совершен в том порядке, что и договор их залога (ст. 90)

• старшинство залогодержателей (ст.99):

каждый последующий залогодержатель получает удовлетворение из заложенного имущества лишь после полного удовлетворения предыдущего

• Права и обязанности залогодержателя:

• Залогодержатель не вправе пользоваться заложенным имуществом или плодами его, поскольку иное не установлено законом или договором (ст.96)

• Если имущество передано залогодержателю, последний отвечает за сохранность его; на него же в этом случае возлагается обязанность страховать имущество за счет залогодателя (ст.97)

• Залогодержатель, который потерял или у которого похищен переданный ему предмет залога, имеет право истребовать его у всякого владельца, в том числе у собственника (ст.98)

• В случае, когда заложенное имущество оставлено у должника (ст. 92), залогодержатель вправе истребовать его от всякого недобросовестного приобретателя, государственный же орган от всякого приобретателя (ст.98)

• прпрпрппррпр

• если прочего имущества должника недостаточно для покрытия недоимок по государственным налогам и сборам и задолженностипо заработной плате рабочим и служащим, то заложенное имущество, принадлежащее должнику, обращается на покрытие таких недоимок и задолженностейпреимущественно перед претензией залогодержателя (ст.101)

• В случае гибели заложенного имущества залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения из страхового вознаграждения (ст.102)

• Передачазалогового права (ст.103):

• С передачей требования, обеспеченного залогом, к новому кредитору переходит и право залога

• Должник и залогодатель должны быть уведомлены о передаче залогового права

• Оформление передачи залогового права:

• по общему правилу - требование передается путем надписи на договоре о залоге, а также путем передачи заложенного имущества, когда такая передача необходима для возникновения залогового права

• передача требования, обеспеченного залогом строений или права застройки – совершается путем передачи залогового акта (ст.90) с совершением на нем передаточной надписи и с записью в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела.

• Прекращение залогового права – залог прекращается (ст.104):

1. прекращением обеспеченного залогом требования

• заложенное имущество, находящееся у залогодержателя должно быть им возвращено залогодателю илипередано следующему по старшинству залогодержателю (ст. 105)

2. продажей заложенного имущества с публичных торгов

• Прекращение залога строений и права застройки (ст.105)

О прекращении залога строений и права застройки делается, по требованию заинтересованного лица, отметка в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела.