43. Условия ограничивающие области применения доходного подхода.

Доходный подход применим к оценке и экономическому анализу многих видов нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности. Он нередко считается самым элегантным с концептуальной точки зрения подходом к оценке, поскольку в его рамках стоимость любого объекта имущества (например, нематериального актива, долговых и фондовых инструментов компаний, недвижимости и т.д.) равна текущей стоимости ожидаемого дохода, который может приносить владение этим объектом имущества. Доходный подход по существу применим во многих видах экономического анализа. Например, анализ убытков, упущенного дохода, событий, оценка ставки роялти и анализ трансфертного ценообразования – все эти виды анализа в значительной степени опираются на методы доходного подхода.

Тем не менее, как и для всех методов оценки, в отношении применения доходного подхода имеются аргументы за и против. Например, при его применении стоимость нематериальных активов относительно легко может быть занижена или завышена; это в особенности справедливо в отношении аналитиков, которые не в полной мере понимают аналитические отличия (как тонкие, так и очевидные) между оценкой нематериальных активов и оценкой коммерческих предприятий. В частности, как опытным, так и неопытным аналитикам рекомендуется сконцентрировать свое внимание на оценке и документальном подтверждении следующих трех важных составляющих всех видов анализа в рамках доходного подхода:

1. Надлежащей, конкретно определенной меры экономического дохода (включая рассмотрение, при необходимости, возмещения расходов, связанных с капитальными затратами и разделения прибыли).

2. Надлежащего прогнозного периода получения доходов (установленного в результате всестороннего анализа остаточного срока полезного использования оцениваемого нематериального актива) для выполнения анализа капитализации дохода либо анализа прямой капитализации.

3. Надлежащей ставки капитализации (дохода или прямой капитализации), согласующейся с выбранной для анализа мерой экономического дохода, остаточным сроком полезного использования оцениваемого нематериального актива и его наилучшим и наиболее эффективным использованием.

44.Сравнительный анализ результатов расчетов, произведенных с применением трех подходов к оценке

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.