4 Правовая экспертиза

4.1 Общие положения

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Правовая экспертиза документов - это определенная последовательность действий по проверки соответствия документов, как в целом так и отдельных частей, действующему законодательству, целям которые преследовались при подписании документов. Правовая экспертиза также направлена на соблюдение всех прав и интересов заказчика.

Думается, можно выделить, во-первых, цель правовой экспертизы вообще - как оценку соответствия исследуемого нормативного правового документа (или его проекта) определенным правовым критериям.

Во-вторых, целью проведения правовой экспертизы является обеспечение безопасности проверяемого недвижимого имущества и беспрепятственного осуществления своих законных прав собственниками.

Процедура правовой экспертизы состоит из нескольких этапов, первым из которых является проверка правовой истории объекта недвижимости. Данная проверка дает очень ценные сведения в отношении предыдущих сделок с объектом и его предыдущих собственников.

Второй этап правовой экспертизы - экспертиза оспоримости сделки, в ходе которого проводится анализ имеющейся информации, получение дополнительных сведений, определяется возможность претензий третьих лиц на объект недвижимости, сформировывается список факторов риска, присутствующих при оформлении данной сделки, а также разрабатывается комплекс мер по минимизации возможных последствий - так называемые «антирисковые мероприятия». Разработка таких мероприятий собственно и является еще одним, третьим, этапом правовой экспертизы.

Правовая экспертиза имеет важное значение на каждом этапе инвестиционно - строительного проекта, которая выполняется экспертом или группой экспертов по анализу выполненных этапов и соответствия их законодательству. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;

- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

В задачу правовой экспертизы также входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа проекта.

В ВСН 58-88р «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» дается определение капитальному ремонту - это ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей.

Комплексный капитальный ремонт предусматривает замену конструкций, инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов здания и выполнение работ по повышению благоустройства. При комплексном капитальном ремонте возможно изменение внутренней планировки и улучшение технико-экономических показателей многоквартирных домов (без изменения функционального назначения).

Выборочный капитальный ремонт предусматривает замену или ремонт в плановом порядке отдельных конструктивных элементов, коммуникаций, инженерного оборудования многоквартирных домов. В зависимости от технического состояния при выборочном капитальном ремонте может производиться ремонт, замена или реконструкция всех видов кровли, ремонт фасадов, ремонт или замена внутридомовых инженерных систем, ремонт электрохозяйства, замена электроплит. Помимо этого, в ряде домов проводятся работы по замене внутридомового газового оборудования, и замене лифтов.

При капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания. На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секции). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.

Осуществление капитального ремонта требует выполнения определенных организационно-правовых действий, порядок осуществления которых урегулирован на федеральном уровне Градостроительным Кодексом РФ.