Третя група принципів:

а) принцип залежності полягає в тому, що вартість об’єкта власності значною мірою обумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю встановлення економічних зв’язків з власниками інших об’єктів влас­ності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічною ситуацією тощо;

б) принцип відповідності означає, що будь-який об’єкт нерухомості має відповідати нормативним, архітектурним і ринковим стандартам, прийнятим у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропонування означає, що за наявності збалансованого попиту та пропонування ринкова ціна, як правило, відображає вартість (видатки) виробництва на спорудження об’єкта нерухомості. Перевищення ринкових цін на нерухомість над вартістю її будівництва стимулює створення нових об’єктів нерухомості доти, доки не настане рівновага;

г) принцип конкуренції означає, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, внаслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів. Це в підсумку суттєво впливає на оцінку об’єктів нерухомості;

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об’єктів нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, а й іншими факторами, зокрема, зміною вартості сировини, впровадженням нової техніки, зміною демографічної ситуації тощо. Ці та інші фактори можуть змінювати корисність об’єкта нерухомості та його власність.

Отже, третя група включає принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів нерухомості.

Синтезом усіх розглянутих вище принципів оцінки вартості об’єкта нерухомості є принцип найкращого та найефективнішого використання. Це варіант використання об’єкта, який вибрано серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, досить обґрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який веде до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об’єкту власності найвищу поточну вар­тість на дату оцінки.

6.3. Методи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні

Сьогодні існує багато методів визначення вартості об’єкта нерухомості. Більшість з них об’єднані у три підходи: дохідний підхід, порівняльний (ринковий) підхід, витратний майновий підхід. У практиці іпотечного кредитування найчастіше використовується дохідний підхід, який дає можливість провести пряму оцінку вартості нерухомості залежно від очікуваних майбутніх доходів.

При використанні дохідного підходу для оцінки нерухомості оцінювачі виділяють кілька рівнів доходів та видатків. Джерелом інформації для цього є бухгалтерський звіт про доходи та видатки. Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об’єкта нерухомості в оренду на цілий рік, або дохід, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень — це чистий операційний дохід — величина, яка характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат на обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому та вирахувати їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів є основою для оцінки об’єктів нерухомості при інвестиційному кредитуванні.

У межах дохідного підходу при інвестиційному кредитуванні може використовуватися ряд методів, на яких ми зупинимося більш детально.