4. Физических факторов:

• природные факторы (почвенно-грунтовые, климатические, сейсмические условия);

• факторы, созданные человеком (категория земель исходя из их целевого назначения, наличие и состояние дорог, формы земельных и лесных участков, здания, сооружения, коммунальные объекты и т. д.)

22

На данном уровне анализу подлежат факторы, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости. Эти факторы косвенно влияют на оцениваемый объект, но определяют общее направление развития рынка недвижимости в стране.

Третий уровень – уровень влияния региональных факторов в масштабе города или района. Эти факторы непосредственно связаны с объектами недвижимости. К ним относятся:

1. Местоположение объекта недвижимости:

• размещение объектов недвижимости по градостроительному регламенту;

• фактическое нахождение объекта недвижимости;

• транспортная и пешеходная доступность;

• положение объекта относительно коммуникаций;

• положение недвижимости относительно объектов социально-культурного назначения;

• примыкающее окружение.

2. Условия продаж:

• плата за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;

• сроки осуществления процедуры купли-продажи;

• залог;

• особые условия сделок.

3. Временные факторы:

• дата определения стоимости объекта оценки;

• время, в течение которого определяется стоимость недвижимости.

4. Условия финансирования:

• процентные ставки;

• платежеспособность источников финансирования;

• сроки кредитования;

• условия выделения финансовых средств.

5. Уровень преступности:

• продажа объектов недвижимости «под нажимом»;

• вынужденная продажа;

• принудительная покупка объекта недвижимости;

• искажение факторов при продаже недвижимости;

• необычное финансирование.

6. История объекта недвижимости:

• наличие статуса «дом – памятник архитектуры»;

• исторические события, связанные с объектом недвижимости.

23

I уровень интернациональный

- экономические

- социальные

II уровень национальный - административно-правовые

- физические

Ф АКТОРЫ - местоположение

- условие продаж

III уровень региональный - временные факторы

- уровень преступности

- история объекта недвижимости

- архитектурно-строительные факторы

IV уровень локальный - финансово-экспертные факторы

- физические характеристики

Рис. 13. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости