№1

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость:

А)вещь (физическая сущность)

-земля

-улучшения(здания, сооружения, насаждения)

Б)права (юридическая сущность)

-права(собственные хоз. Ведения)

-обременения (ипотека, сервитут, зонирование)

Недвижимость как товар:

-товар-объект (в собственность)

-товар –услуга (для найма ,аренды)

Недвижимость как источник дохода:

-рента- регулярно полученный доход(поток платежей на капитал, ценные бумаги)

Специфические особенности недвижимости:

-преимущественно внимание к жилой недвижимости

-сложность, неоднородность

-требования прав и границ

-инвестиционный характер

-уникальность (местоположение)

-высокая капиталоемкость

-принципиальный характер

-количеств и качеств характеристика недвижимости

-неодинаковая товарность различных видов элементов недвижимости

-более низкая ликвидность (способность быстро превратиться в денежную недвижимость- то,что быстрее продадим)

№2

Классификация недвижимости.

Может проводиться по различным направления с целью оценки недвижимости и ее управления.Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационных показателей.

Зарубежная классификация

         А - Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.           1. Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса (дела) и обычно продающаяся вместе с ним (нефтеперегонные заводы, химические предприятия).           2. Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания: магазины, офисы, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.           B - Недвижимость для инвестиций. Ею владеют с целью получения дохода и извлечения прибыли на вложенный капитал.           C - Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому являются избыточными.           Классификация объектов недвижимости по различным признакам нужна для более успешного исследования рынка недвижимости, для обеспечения разработки и применения методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.  Классификация в России:

1.по хар-ру использования:

-жилая

-коммерческая

-специальная(школы,больницы, дет.сады)

-производственная

-с/х

2. по целям владения

-для ведения бизнеса

-для проживания

-инвестиций

-в качестве товар. Запасов

-для освоения и развития

3.по степени специализации:

-специализированные (музеи)

-неспециализированные

4.по воспроизводимости в натуральной форме:

-невоспроизводимые (зем уч-ки, месторож полезн ископ)

-воспроизводимые (здания, сооруж, многолетние насаждения)

5. по степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию

-требующ реконструк или кап. Ремонта

-незавершенное строительство         

Например, рассмотрим Здание:

1.жилое

2.произв. назначения

3.культурно-бытовое(театры,музеи)

4.обслуживающие (почта, сбербанк)

Этажность:……

Виды строит материалов: дерявян, кирпичн, камен,смешанные

С t режимом: отапливаемое, неотапливаемое

С видом освещения: искусств, естественное,смешанное

Система воздухообмена: естеств, механич.

Срок службы :срок эксплуатации

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные

№5

Общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию

Общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию

1. Заявление о государственной регистрации составляется в единственном экземпляре-подлиннике и подписывается заявителем. Заявление о государственной регистрации составляются по установленным образцам. Заявления могут быть заполнены от руки или машинописным способом, распечатаны посредством электронных печатающих устройств.

2. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.

3. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

4. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

5. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

6. Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не подлежат приёму на государственную регистрацию.

7. Документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью организации, выдавшей документ.

№6

Структура рынка недвижимости,его основные функции

Структура:

При описании применяют 3 наиболее распространенных подхода:

1)институционный- предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, способов его существования и регулирования (банки, страх компании, арендаторы, гос. и частные предприятия)

2) объектный подход- предполагает классифиц. Деятельность на рынке недвижимости с точки зрения гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения и соотв. Им права собственности)

3) воспроизводственный- предполагает описание рынка через отношения, возникающие в процессе цикла воспроизводства недвижимости

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.1

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.1

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

№7