Раздел 3 принципы, методы и процесс оценки недвижимости

Тема 7. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 кате­гории:

1. Принципы, связанные с землей и ее освоением.

2. Принципы, связанные с рыночной средой.

3. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использо­вания.

Все эти принципы взаимосвязаны, к данному объекту оценки могут быть одновременно применены сразу несколько принципов.

Рассмотрим наиболее важные принципы в каждой из указан­ных групп.

1. ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕЙ и ее освоением, включают следующие: принцип остаточной продуктивности, пре­дельной продуктивности, возрастающей и уменьшающей отдачи, сбалансированности.

Принцип остаточной продуктивности земли, связанный с ее ос­воением, означает, что для определения стоимости самой земли (земельного участка) необходимо из общей стоимости объекта недвижимости, включающего сам земельный участок и произве­денные на нем улучшения (здания, сооружения и т.д.), вычесть стоимость этих улучшений, то есть компенсировать затраты, свя­занные с созданием этих объектов. Таким образом, земля лишь тогда чего-либо стоит, когда есть остаток после компенсации сто­имости улучшений, то есть образуется так называемая ОСТА ТОЧНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ ЗЕМЛИ.

Второй принцип, связанный с землей и ее освоением, определя­ется как принцип предельной продуктивности, или принцип вклада.

Добавление какого-либо элемента к существующему объекту недвижимости может увеличить или уменьшить его итоговую сто­имость. В первом случае прирост стоимости будет выше затрат, связанных с созданием этого элемента, во втором — затраты ока­жутся выше прироста стоимости. Например, если оцениваемый объект нуждается в ремонте, в результате которого его стоимость возрастет на 10 тыс. руб., а сам ремонт потребует 12 тыс. руб., то безусловно, что данная акция не является оправданной.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи означает, что

по мере добавления ресурсов к существующим объектам недви-

жимости доход от использования будет увеличиваться до опреде­ленного момента, после которого прирост доходов становится мень­ше, чем затраты на добавленные ресурсы. Рассмотрим это на при­мере данных, приведенных в табл. 3.1.

Месячная арендная плата за дом с участком в 5 соток состав­ляет 185 руб. (60 руб. за дом и 125 руб. за земельный участок, исходя из ставки арендной платы за 1 сотку в 25 руб.).

Застройка участка пятью домами даст самую большую при­быль. С увеличением плотности застройки начинает падать аренд­ная плата за землю, так как «чем ближе соседи, тем больше хло­пот». В результате величина прибыли при сдаче в аренду десяти домов будет в 1,75 раза меньше, чем при оптимальном варианте застройки в пять домов. Если же участок будет застроен 14 дома­ми, арендная плата уже не покроет всех затрат, в результате арен­додатель будет иметь убыток в 10 руб.

Сбалансированность — следующий принцип оценки недвижи­мости, тесно связанный с предыдущим принципом.

Определение сбалансированности производится следующим образом: для любого вида землепользования существуют оптималь­ные величины застройки (или факторов производства), которые в определенном сочетании максимально повышают стоимость земли.

Из приведенного выше примера видно, что строительство на данном участке земли пяти домов является оптимальным.

2. ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ, -

это принципы зависимости и соответствия, предложения и спро­са, конкуренции и изменения.

U

Оценка объекта недвижимости очень часто зависит от его мес­торасположения, близости к подходящей экономической среде. В самом деле, например, стоимость помещения магазина, располо­женного на многолюдной улице, будет намного выше, чем такого же помещения в удаленном от людских потоков месте. С другой стороны, ввод в эксплуатацию в каком-либо месте крупного уни­вермага будет стягивать потенциальных покупателей. В результате через некоторое время рядом с этим магазином возникнет ряд более мелких торговых точек Итак, зависимость как принцип оцен­ки недвижимости означает, что стоимость объекта недвижимос­ти, используемого конкретным образом, подвержена влиянию окружающей среды, в то же время сам объект влияет на существо и функционирование других объектов недвижимости в прилегаю щей местности.

Принцип соответствия означает, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг продаваемого объекта отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Так, здание, построенное с| архитектурными излишествами, либо не соответствующее совре менному архитектурному стилю, будет оцениваться при прочих; равных условиях по меньшей стоимости, чем такой же по назна чению и объему предлагаемых услуг объект, выполненный в со­ответствии с требованиями сегодняшнего дня.

Принцип предложения и спроса присутствует при оценке любо­го товара, в том числе и недвижимости. Об особенностях приме­нения этого принципа при продаже недвижимости уже говори лось в первой главе.

Такой же универсальный характер присущ и принципу конку ренции. Получение избыточной прибыли при реализации каких- либо объектов (товаров), как правило, приводит к проникнове­нию на этот рынок дополнительных капиталов, что обостряет конкуренцию, и в результате уровень доходов снижается до сред них размеров. ,

Наконец, последний принцип из группы «рыночных» — это принцип изменения. Оценка каждого объекта недвижимости изменяется под влиянием ряда факторов: износа недвижимости, изме-| нения процентных ставок банков, строительных стандартов и ар­хитектурных стилей и т.п. Таким образом, стоимость объектов недвижимости постоянно меняется с течением времени. В связи с этим любая оценка недвижимости обязательно связана с конкрет­ной датой.

3. ПРИНЦИПЫ, ОСНОВАННЫЕ НА ПРЕДСТАВЛЕНИЯХ^ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ: полезность, ожидание и замещение.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном конкретном месте и в течение Щ определенного периода времени. С другой стороны, полезность объекта связана с стоимостью будущих выгод. Особенно это важ-1 но для объектов, приносящих доход. Ожидание дохода или выгод (или просто ожидание) — это определение текущей стоимости] дохода или других выгод, которые могут быть получены в буду­щем от владения данным объектом недвижимости. Расчет ожидае­мых доходов связан с пересчетом будущих денежных потоков в ценах на дату оценки объекта недвижимости. Этот процесс назы-вается дисконтированием денежных потоков .

Принцип замещения заключается в том, что оценка недвижимос­ти не должна быть больше той наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначимой полез­ностью.

,• Сочетание всех рассмотренных принципов применительно к тому или иному объекту означает реализацию принципа наилучшего и _>лее эффективного использования объекта недвижимости. Этот принцип означает, что из всех вариантов использования, так же рационально оправданных и правомочных, выбирают тот, который физически возможен, юридически допустим и обеспе­чивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивыс­шую стоимость земли на фактическую дату оценки.