Тема 5. Затраты (издержки) на создание недвижимости

Затраты или издержки на создание (строительство) объекта недвижимости являются в ряде случаев основой для установления стоимости недвижимости. В самом общем виде издержки представ­ляют денежные расходы:

а) на оплату труда непосредственных исполнителей строительно­монтажных работ и отчисления во внебюджетные фонды по установленным ставкам от сумм зарплаты;

б) на приобретение и доставку к месту строительства материалов, строительных деталей и узлов;

в) на оплату стоимости потребленных в период строительства энер­горесурсов;

г) на ремонт, техническое обслуживание и амортизацию строи­тельной техники и оборудования;

д) на оплату архитектурного проектирования, проектно-сметных работ и юридических услуг;

е) на оплату налогов, финансируемых за счет издержек строи­тельства;

ж) на выплату процентов по кредитам, взятым для осуществле­ния строительства (на оборотные средства);

з) накладные расходы по управлению и обслуживанию процесса строительства.

В издержки строительства для владельца недвижимости, кроме перечисленных затрат, входит также прибыль подрядчика, рас­считанная, исходя из нормального уровня рентабельности строи­тельного производства. Кроме того, в состав общих издержек мо­гут входить предпринимательские расходы владельца недвижимо­сти, связанные с ее будущей продажей, и прибыль.

В процедуре оценки недвижимости издержки относятся к про­цессу производства, а не к обмену, и не являются синонимом стоимости или цены.

Так, автозаправочную станцию, оказавшуюся в результате про­кладки нового шоссе на дороге с неинтенсивным движением, нельзя будет оценить, исходя из затрат на ее строительство, так как доходы от ее эксплуатации станут невысокими или совсем могут прекратиться. Таким образом, в этом случае затраты или издержки будут выше рыночной стоимости.

Однако стоимость может и превосходить издержки, но только на такую величину, которая адекватна цене отсрочки, связанной со строительством объекта, аналогитаого покупаемому.

С понятием затрат, или издержек строительства, тесно связа­ны две следующие, присущие процессу оценки недвижимости категории стоимости: стоимость замещения и стоимость восста­новления.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ, или затраты на ПОЛНОЕ замещение, — это расходы в ценах на момент оценки (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, имеющего ана­логичную с объектом оценки полезность, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными требования­ми к планировке, внутреннему устройству и архитектурному ис­полнению.

СТОИМОСТЬ ВОССТАНОВЛЕНИЯ, или затраты на полное восстановление объекта, — это расходы в текущих ценах на стро­ительство его точной копии с использованием точно таких же строительных материалов и с тем же качеством работ.

Более подробно о порядке применения для оценки объектов недвижимости стоимости восстановления и стоимости возмеще­ния будет рассказано в главе «Затратный метод оценки недви­жимости».

Тема 6. Определение стоимости объектов недвижимости на основе данных бухгалтерского учета

В соответствии с действующими правилами большинство объек­тов недвижимости оцениваются и отражаются в бухгалтерском балансе по фактическим затратам их приобретения или изготов­ления (сооружения). Вместе с тем, если оценивать объекты недви­жимости только по фактическим затратам на их приобретение (изготовление, сооружение), то это не будет отражать их износ, связанный с переносом их стоимости на создаваемый в производ­ственном процессе продукт.

С другой стороны, в связи с довольно продолжительным време­нем использования этих объектов в процессе производства и изме­нением за этот период уровня цен на материалы, тарифов на энергоресурсы, стоимости рабочей силы и т.п., меняется и стои­мость воспроизводства этих объектов или стоимость их восстановле­ния. В связи с этими двумя факторами в бухгалтерском учете для оценки стоимости объектов недвижимости (как, впрочем, и для некоторых других видов имущества — рабочих машин и механиз­мов, транспортных средств и т.п.) используются три вида оценки:

а) оценка по первоначальной (балансовой) стоимости;

б) оценка по восстановительной стоимости;

в) оценка по остаточной стоимости.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости в зависимо­сти от способа его поступления на предприятие исчисляется сле­дующим образом:

а) для объектов, внесенных учредителями в счет их вкладов в уставный капитал создаваемого или созданного хозяйственного общества (товарищества), — по договоренности сторон;

б) для объектов, построенных самим предприятием, — по сумме фактических затрат на их строительство;

в) для объектов, приобретенных за оплату у других организа­ций и физических лиц, — по сумме фактических затрат на покуп­ку с учетом расходов по доставке, монтажу и установке;

г) для объектов, полученных безвозмездно, — экспертным путем или по данным документов приемки-передачи.

Таким образом, первоначальная стоимость объекта в большин­стве случаев отражает индивидуальные затраты по его созданию или приобретению и в редких случаях может служить синонимом рыночной стоимости.

Под восстановительной стоимостью объекта понимается сто­имость воспроизводства этого объекта в современных условиях. В целях приведения первоначальной стоимости в соответствие с дей­ствующими ценами и условиями воспроизводства всеми органи­зациями в девяностые годы на основе специальных правитель­ственных постановлений периодически проводились переоценки основных фондов, среди которых объекты недвижимости состав­ляют значительную часть. После переоценки объекта восстанови­тельная стоимость используется в учете как его первоначальная (балансовая).

Исходными данными для переоценки основных фондов являет­ся их первоначальная (балансовая) стоимость и индексы измене­ния стоимости основных фондов для определения восстановитель­ной стоимости, которые разрабатываются Госкомстатом Российс­кой Федерации. Периодичность проведения переоценок зависит, как правило, от темпов инфляции. Так, если в период с 1970 по

Таблица 2.1.

Индексы изменения стоимости зданий за период с 1980 по 1996 год

№ п/ п	Период ввода в эксплуатацию, приобретения	Здания промышлен­ ные	Здания, кроме промышленных
1	До 1980 г.	12536	13231
2	1981-1990 гг.	13363	14217,5
3	В 1991 г.	6744	7078.5
4	ВI полугодии 1992 г.	561,5	612,2
5	Во II полугодии 1992 г.	403,9	418.3
6	В I полугодии 1993 г.	157,6	160,9
7	В Ш квартале 1993 г.	49	51,5
8	В IV квартале 1993 г.	24,5	39,0
9	ВI квартале 1994 г.	12,4	17,4
10	В II квартале 1994 г.	8,1	11,6
11	В Ш квартале 1994 г.	6,9	9,7
12	В IV квартале 1994 г.	5,1	7,1
13	В I квартале 1995 г.	3,4	3,8
14	В II квартале 1995 г.	2,6	3,0
15	В HI квартале 1995 г.	2,1	2.5
16	В IV квартале 1995 г.	1,8	2,1
17	В I квартале 1996 г.	1,28	1,37
18	В II квартале 1996 г.	1,14	1,20
19	В III квартале 1996 г.	1,09	1,12
20	В IV квартале 1996 г.	1,03	1,07

С

Индексы изменения цен в области капвложений за период с 1997 по 2004 год

Период	За год	Нарастающий итог
1997 год	1,068	1,068
1998 год	1,174:1000	0,00125
1999 год	1,593	0,0020
2000 год	1,354	0,0027
2001 год	1,169	0,0032
2002 год	1,128	0,0036
2003 год	1,173	0,0042
2004 год	1,12	0,0047
u vt it/L' 2	1,0/	О.ОО'Ъ

1990 годы была проведена только одна переоценка по состоянию на 01.01.75 г., то в период с 1991 по 1998 годы проведено 5 пере­оценок: по состоянию на 01.07.92 г., на 01.01.94 г., на 01.01.95 г., на 01.01.96 г. и на 01.01.97 г. Индексы изменения стоимости зда­ний, утвержденные правительственными постановлениями, приве­дены в табл. 2.1 (1980—1996 годы). Индексы изменения цен в обла­сти капиталовложений за период с 1997 по 2004 год — в табл. 2.2.

Начиная с 1998 года, коммерческим организациям было пре­доставлено право самостоятельно проводить переоценки в случае, если стоимость основных фондов, числящихся на балансе, не со­ответствовала рыночным ценам. Такую переоценку допускается проводить один раз в год с отражением ее результатов на первое число года, следующего за периодом проведения переоценки.

Кроме того, в соответствии с положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 установлено, что допус­кается переоценивать не отдельные объекты, а группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) сто­имости путем индексации или прямого пересчета по документаль­но подтвержденным рыночным ценам, т.е. на основе отчетов по оценке — по объектам недвижимости или на основе прейскурантов (отчетов но оценке) — по движимому имуществу. При этом по таким основным фондам переоценка в дальнейшем должна прово­диться регулярно (т.е. один раз в год), чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете, суще­ственно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Третьим видом оценки, устанавливающей стоимость объекта на данный конкретный период времени, является остаточная сто- имость, то есть восстановительная или первоначальная стоимость с учетом его износа. Таким образом, остаточная стоимость здания, рассчитанная исходя из реальных данных, примерно в 2,5 раза оказалась выше остаточной стоимости, определенной на основе индексов пере­оценки основных фондов и нормативного уровня износа.

Такой факт объясняется следующими причинами:

1. Индексы переоценок имеют усредненное по каждой группе основных фондов значение, а, следовательно, не могут учитывать конкретный рост цен на строительные работы в данном регионе.

2. Первоначальная стоимость при вводе здания в эксплуатацию не всегда в полном объеме включает затраты по строительству. В нашем случае стоимость 1 кв. м площади на день оценки была значительно выше ее восстановительной стоимости, определен­ной на основе индексов переоценки основных фондов.

3. Физический износ здания, как правило, отличается от из­носа, рассчитанного на основе норм амортизации. В данном случае физический износ оказался ниже нормативного за счет проведен­ных работ по капитальному ремонту.

Выводы

1. Рынок недвижимости во многом отличается от обычного рынка товаров и услуг. Этот рынок является узким, локализованным и персонализированным.

2. Оценка стоимости недвижимости зачастую определяется не спросом и предложением, а исходя из целевой установки (для представления в залог, определения суммы страхования, величи­ны налога на имущество, арендной платы и т.п.).

3. На цепу сделки по купле-продаже недвижимости существен­ным образом влияют субъективные факторы (фактор времени или срочности продажи, условия оплаты и др.). В результате рыночная цена становится стоимостью при обмене, как результат соглаше­ния между продавцом и покупателем.

4.Затраты на создание (строительство) объекта недвижимости не всегда могут служить основой для определения цены. В ряде случаев изменение внешних условий и факторов в значительной степени влияют на цену объекта.

5. Проводимые периодические переоценки основных фондов при­водят в соответствие с рыночными ценами стоимость имущества, находящегося на балансе предприятий. Однако большую достовер­ность могут дать только экспертные оценки стоимости этого иму­щества, так как определяемый на основе норм амортизации из­нос, как правило, не сответствует реальному состоянию объекта.

)