5.2. Технология проведения экспертизы местоположения

На ценность местоположения земельного участка, а также находящиеся на нем объекты недвижимости, в условиях стабильной рыночной экономики огромное влияние оказывают следующие объективные факторы: полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность.

Кроме объективных факторов, характеризующих стоимость объекта недвижимости, на его цену оказывает влияние и ряд следующих субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному объекту недвижимости, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы, особые условия продавца, особые условия покупателя, ограничение во времени на совершение сделки у продавца и покупателя, стремление покупателя к монопольному господству на части рынка, особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем и др.

Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости необходимо учитывать форму собственности, спрос, а также соотношение спроса и предложения.

Экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительной стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения. Кроме того, по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны или районах города, определяются цены на жилые объекты.

Основные положения экспертизы местоположения:

- общая характеристика района расположения объекта недвижимости;

- размещение объектов экономики и социальной инфраструктуры;

- удаленность органов управления районом, административным округом;

- транспортная доступность;

- историческая ценность;

- престижность;

- возможность трудоустройства и др.

Выводы результатов экспертизы жилой недвижимости

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делаются заключения по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использования в экологическом и экономическом отношениях местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки и участков локального строительства жилых и общественных зданий в городах и других населенных пунктах. Эти заключения должны выполняться с учетом экологической экспертизы.

Местоположение нежилой недвижимости

При размещении промышленного узла проектировщик комплексно оценивает минерально-сырьевые, энергетические, топливные, водные, трудовые ресурсы, характеристики сложившегося в регионе или в городе народнохозяйственного комплекса и др.

Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются следующие основные факторы:

- наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий и, прежде всего достойной оплаты труда, могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии;

- сложившаяся система налогообложения, которая в регионах может быть различной в силу специфики России, а также с учетом свободных экономических зон и льгот, где и сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производство, стимулируя рост экономики и поступление средств в региональный бюджет;

- близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (транспортные схемы и др.);

- наличие на территориях природных ресурсов, например, леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.