4. Экспертиза местоположения

1. Градостроительные требования к оценке местоположения объектов недвижимости

Содержанием обоснованных решений при оценке местоположения объекта недвижимости является сопоставление исходной ситуации и целей проекта. Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости характеризуется природными условиями района, в котором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспечения (природного и технического) территории объекта. Иными словами, предпроектный анализ исходной ситуации осуществляется сначала с позиций разработки социально-функциональной программы, а затем – с позиций собственно архитектурно-градостроительного проектирования.

Анализ градостроительной ценности объекта недвижимости всегда основан на сопоставлении трех элементов: исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организации).

Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие:

Градостроительный, в т.ч.

а) малоэтажная, беспорядочная застройка;

б) многоэтажные здания – банки, административно-деловой центр;

в) сооружения культуры - театры, музеи;

г) многоэтажные здания – гостиницы, рестораны;

д) наличие торговых центров.

Ландшафтный, в т.ч.

а) наличие водных поверхностей;

б) наличие зеленых массивов;

в) близость к центру города;

г) наличие архитектурных памятников.

При решении вопросов реконструкции сложившегося ядра города оцениваются такие показатели исходной ситуации, как сложившаяся застройка, инженерное оборудование и транспортная обеспеченность, место территории в системе городского зонирования, историко-архитектурная ценность среды, ее санитарное состояние.

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют такие как: транспортная доступность, ландшафт и архитектурное окружение местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к станциям метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, местам концентрации деятельности, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.

Влияние зонального расположения прослеживается для всех видов недвижимости и вариантов их использования, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли получают большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости.

Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москве.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.

Уровень цен на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, различиями в региональном и в конечном итоге от местоположения.

Экспертиза местоположения проводится также для анализа месторасположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, с целью выбора наиболее экономически выгодного решения с учетом наличия коммунальной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик.

Однако приоритетным параметром при экспертизе месторасположения для вышеупомянутых целей является экологическая чистота окружающей среды.

Для коммерческой недвижимости местоположение оказывает существенное влияние на ее доходность. Например, для месторасположения крупных многофункциональных торговых центров, как показывает европейский и российский опыт, являются территории пересечения крупных автомагистралей, непосредственно приближенные к стациям метро и остановкам общественного наземного транспорта.

Месторасположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде.