0. Сравнительный подход.

Стоимость оцениваемого объекта будет определяться методом валовой ренты с применением следующей формулы:

С₀₀=BРМ*BB₀₀ , где

С₀₀ – стоимость оцениваемого объекта;

ВРМ- валовой рентный мультипликатор;

ВВ₀₀ – потенциальная валовая выручка оцениваемого объекта.

Для получения ВРМ необходимо знать значение валовых рентных мультипликаторов сопоставимых объектов:

ВРМ_со=Ц_со:ИИ_оо , где

ВРМ_со – валовый рентный мультипликатор сопоставимого объекта

Ц_со – продажная цена сопоставимого объекта.

ВВ_со – потенциальная валовая выручка сопоставимого объекта.

Тогда ВРМ оцениваемого объекта будет рассчитываться по формуле:

ВРМ_оо=∑ВРМ_со/n , где

N – число сопоставимых объектов.

Анализ рынка выявил три сделки купли продажи аналогичных объектов. Рыночная информация об объектах, сопоставимых оцениваемому, представлена в таблице:

Таблица 3.2.П

Рыночная информация о сопоставимых объектах

Сопоставимые объекты	Продажная цена Цсо, т.р.	Потенциальная валовая выручка ВВсо, т.р.	Валовой рентный мультипликатор ВРМ со
Коттедж: кирпичный, электричество, вода, отопление, вентиляция, телефон, хороший подъезд. Годовая аренлная плата 55 тыс.руб/кв.м г.	13900	5500	2,53
Коттедж: кирпичный, электричество, вода, отопление, вентиляция, хороший подъезд. Годовая арендная плата 50 тыс.руб./кв.м год	13500	5000	2,7
Коттедж: кирпичный, электричество, вода, отопление, вентиляция, охрана, телефон, хороший подъезд. Арендная плата 53 тыс.руб/кв.м год	13460	5300	2,54

ВРМ оцениваемого объекта будет равен:

ВРМ = (2,53 + 2,7 + 2,54)/3 = 2,59

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 2,58*5250 = 13608 тыс.руб.

В результате проведенных расчетов по двум основным методам оценки было получено три варианта стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

- по доходному методу – 11133 тыс. руб.

- по сравнительному методу – 13608 тыс. руб.

Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные комбинации.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, т.к. в доходном подходе осуществлялся прогноз, имеющий определённую степень вероятности, а в сравнительном подходе использовалась реальная рыночная информация о недавних продажах аналогичных объектов, принимаем следующие веса результатов, полученных различными методами оценок:

- доходный метод – 30 %;

- сравнительный метод – 70 %.

В соответствии с этим итоговая оценка стоимости объекта недвижимости будет равна:

С = 11133*0,3+13608*0,7 = 12865,5 тыс. руб.

Приложение 4

Пример титульного листа

Министерство сельского хозяйства РФ