2. Пример определения рыночной стоимости коттеджей

0. Доходный подход.

Рассматриваемый объект недвижимости приобретается арендатором на 5 лет. Пятилетний срок владения помещения выбран, исходя из следующих соображений:

- пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;

- за указанный период предполагается стабилизация на рынке недвижимости.

Для расчета текущей стоимости объекта недвижимости применяется метод дисконтированных денежных потоков. Анализ дисконтированного денежного потока предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Текущая стоимость объекта недвижимости будет рассчитываться по формуле:

C₀=D*F₅ + S_n*F₄, где

D – чистый доход от эксплуатации здания по истечении каждого года прогнозного периода;

S_n – стоимость перепродажи здания в постпрогнозный период;

F₅ – функция единичного аннуитета;

F₄ – функция текущей стоимости денежной единицы.

Расчет чистого дохода (D) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду зданию, полезной площадью 100 кв.м.

1. Выручка от сдачи одного коттеджа в аренду.

В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 1500 у.е. за 1 кв.м.

1500у.е. = 52500 руб.

тогда потенциальная выручка составит:

Вп = 52500*100 = 5250000руб = 5250 тыс. руб.

В процессе оценки объекта необходимо определить поправку на недоиспользование объекта в полную мощность, что может быть связано с недозагрузкой, недоиспользованием зданий, недобором платежей за аренду. Руководствуясь данными оценки аналогичных объектов, коэффициент использования полной мощности объекта принимаем на уровне 0,9.

Тогда действительная валовая выручка будет равна:

Вд = 5250000*0,9 = 4725 тыс.руб.

2. Расходы

   0. Постоянные фиксированные расходы)

- налог на имущество.

Налог на имущества взимается в размере 2 % от среднегодовой инвентаризационной стоимости имущества.

H_UM = 310000*0,02 = 62000 = 62 тыс. руб.

-амортизационные отчисления.

Определены в размере 2 % от стоимости имущество

А₀ = 3100000*0,02 = 62000 = 6,2тыс.руб.

-всего постоянных расходов:

Р_пост = H_UM+А₀ = 62 + 62 = 124 тыс.руб

2.2 Переменные (операционные) расходы.

2.2.1. Расходы на электроэнергию.

Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость 1 кВ/ч принимается равной 1,83 руб.

Значения показателей годового расхода электроэнергии ориентированы на данные аналогичных объектов.

а) расходы на работу электрооборудования:

- общая площадь здания 100 кв.м.

- годовой расход электроэнергии – 6240 кВт/ч.

- годовые денежные расходы на электроэнергию – 6240 кВт/ч*1,83 = 11,42 тыс.руб.

б) расходы на отопление.

Рассчитываются с помощью нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

- температура внутри здания – 20⁰ - 22⁰С;

- годовой расход электроэнергии – 13700 кВт/ч;

- годовые денежные расходы на отопление – 1370 кВт/ч*1,83 = 2,5 тыс.руб.

в) Расходы на освещение:

- общая площадь здания – 100 кв.м;

- годовой расход электроэнергии – 3590 кВт/ч;

- годовые денежные расходы на освещение – 3590 кВт/ч*1,83 = 6.6 тыс.руб.

2.2.2. Расходы на водоснабжение

Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки аналогичного объекта по фактическим затратам. Они составили 4 тыс.руб.

2.2.3. Зарплата работников

работники охраны, электрик – 120 тыс.руб.

2.2.4. Накладные расходы – 20 тыс.руб.

2.2.5. Прочие расходы – 30 тыс.руб.

Всего переменных расходов – 194,52 тыс.руб.

2.3. Резервные расходы: 50 тыс.руб.

2.4. Общие расходы

Общие расходы = Переменные расходы + Постоянные расходы + Резервные расходы.

Общие расходы = 124 + 194,52 + 50=368,52 тыс.руб.

3. Расчет прибыли

Прибыль = Действительная выручка – Общие расходы

Прибыль = 4725 - 368,52 = 4356,48 тыс.руб.

4. Расчет действительной прибыли.

Действительная прибыль = Прибыль – Внереализационные расходы

Внереализационные расходы:

-налог на рекламу составляет 5% от затрат на рекламу – 58тыс.руб.

Действительная прибыль = 4356,48 – 58 = 4298,48 тыс.руб.

5. Расчет чистой прибыли.

Чистая прибыль = Действительная прибыль – налог на прибыль

Величина налога на прибыль 24 % от действительной прибыли:

Чистая прибыль = 4298,48* 0,76 = 3266,8 тыс.руб.

6. Расчет чистого дохода.

Чистый доход = Чистая прибыль + Амортизационные отчисления.

Чистый доход (Е) = 3266,8 + 62 = 3328,8 тыс.руб.

Определение будущей стоимости здания (Sn).

Для определения прогнозной цены целесообразно использовать метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации построен на использовании следующей формулы:

S=E/r_k, где

r_k – коэффициент капитализации

В «Бюллетени оценщика» Российского общества оценщиков за 2008г. № 4 объект недвижимости аналогичного типа имеет ставку капитализации 0,5.

Тогда будущая стоимость здания будет равна:

Sn = 3328,8:0,5 = 6657,6 тыс.руб.

Определение ставки дохода на вложенный капитал E. В методе дисконтированных доходов ставка дохода принимается равной ставке дисконт. Ставка дисконта определяется на уровне ставки рефинансирования (13 %) с учётом различных рисков (12 %), что составляет 25 %.

Определение значений пятой и четвертой функций (F₅ и F₄) в таблице «Шесть функций денежной единицы».

Текущая стоимость аннуитета F₅ = 2,68928 из условий n = 5 лет и ежегодной доходности 25%.

Текущая стоимость денежной единицы F₄ = 0,327600, при тех же условиях.

Таким образом, текущая стоимость здания будет равна:

С₀=3328,8 *2,68928 + 6657,6*0,327600 = 11133 тыс. руб.