2. Учет трансакционных издержек — издержек, которые несут участники сделок на рынке в связи с совершением сделок {трансакций)

Развернутая классификация трансакционных издержек по ис­точнику их происхождения предполагает выделение следующих видов:

• издержки поиска информации — затраты времени и иных ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации;

• издержки ведения переговоров и заключения контрактов;

• издержки измерения — затраты на проведение оценки пред­мета сделки;

• издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав;

• издержки оппортунистического поведения — потери, вызы­ваемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

10. Понятие рынка недвижимости. Структурирование рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется недвижимость между различными конкурирующими вариантами её использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости.

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• Информация о ценах, спросе и предложении.

• Спрос – это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый промежуток времени.

• Предложение – это количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать по определённым ценам за определённый промежуток времени.

• Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением.

• Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности.

• Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости.

• Обеспечение свободы предпринимательства.

• Эффективность решения социальных программ.

К основным особенностям рынка недвижимости следует относить:

• Различную скорость реакции предложения и спроса на рынке на изменение экономической ситуации.

• Глубокое сегментирование рынка недвижимости ввиду значительного разнообразия объектов недвижимости по местоположению, функциональному назначению, качеству и иным индивидуальным характеристикам.

• Индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью числа продавцов и покупателей на узких сегментах рынка

• Низкую ликвидность недвижимости как вследствие её капиталоёмкости, так и в связи с трансакционными издержками.

• Разделение рынков на первичный и вторичный, конкурирующие между собой и одновременно взаимодополняющие друг друга.

• Более высокую по сравнению с фондовым рынком длительность инвестиционного цикла.

• Функционирование рынка недвижимости одновременно как рынка товаров и капиталов.

Главной особенность рынка недвижимости является одновременное присутствие на нём черт рынка капиталов и рынка товаров.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъём наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъёмом рынка недвижимости, как правило, следует подъём в национальной экономике.

• Структурирование по типам недвижимости

Тип недвижимости – функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определённые требования к местоположению и иным характеристикам объекта.

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов:

1. Незастроенные земельные участки - естественные (природные) объекты такие, как земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

Здесь можно выделить следующие рынки земельных участков:

• Рынок городских земельных участков.

• Рынок сельских земельных участков.

2. Застроенные земельные участки.

В данном случае, по своему функциональному назначению вся недвижимость может быть разделена на несколько типов.

• Жилая недвижимость (одноквартирные дома (коттеджи), многоквартирные дома, квартиры, комнаты) – здания и помещения в зданиях, предназначенные для постоянного проживания.

• Коммерческая недвижимость (торговая, офисная) – здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства.

• Промышленная недвижимость (общепроизводственные здания и сооружения, специальные здания и сооружения) – здания, сооружения, выполняющие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, непосредственно приносящих доход.

• Недвижимость специального назначения, представленная уникальными по своей исторической и социальной значимости объектами и предназначенная для выполнения особых государственных или общественных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж).

• Рекреационная недвижимость – сады, парки и прочее, предназначенные для отдыха населения.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки.

Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализации и др.

Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Любой тип недвижимости – лишь один из возможных вариантов землепользования. В основе же распределения земли по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего использования земли, т.е. такого использования, которое способно обеспечить максимальную стоимость земли, определяемую через приносимую землёй ренту. Если рента, приносимая иным, чем данный вариант землепользования, вариантом окажется выше, то действие рыночных механизмов рано или поздно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к другому, от административных ограничений и т.д.) приведёт к изменению типа недвижимости.

Такое перераспределение фонда недвижимости – закономерность рынка недвижимости.

Для качественной сегментации рынка требуются факторы, перечисленные далее.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

• размер;

• число арендных договоров;

• потенциальные арендаторы и пользователи;

• физическое состояние объекта;

• проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка, которые предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием).

• Структурирование по содержанию передаваемых прав (рынки сделок)

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с недвижимостью – это действия физических и юридических лиц, направленные на приобретение, отчуждение, изменение или прекращение их прав на недвижимое имущество.

Существенная особенность рынка недвижимости состоит в том, что предметом сделки может быть передача как всего пакета прав собственности, так и отдельных правомочий и их комбинаций, входящих в этот пакет. Поэтому все сделки с недвижимостью могут быть разделены на:

• Сделки с отчуждением полного пакета прав собственности на объект недвижимости.

• Купля-продажа.

В соответствии со ст. 454. п.1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 п.1 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

• Дарение.

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

• Мена.

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

• Наследование.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

• Сделки с отчуждением части прав.

• Аренда.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

• Доверительное управление.

В соответствии со ст.1012 п.1 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

• Залог.

В соответствии со ст. 1 Закона от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В соответствии со ст .1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Правовое регулирования залога осуществляется в соответствии с:

• Законом от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге».

• ГК РФ Гл. 23 Пар.3 «Залог».

• Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

По общему правилу чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.