8. Понятие недвижимого имущества. Основные элементы объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.

Гражданский кодекс Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) — опре­деляет, что к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (квазинедвижимость).

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу относятся и предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с ГК РФ (ст. 132), «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Здесь отметим, что законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственной деятельности.

Сущность объекта недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической) (расположение на земной поверхности (координаты), площадь, объём и пр.), правовой (право собственности, право хозяйственного ведения и пр.) и экономической (издержки, доход, стоимость и пр.). Поэтому объект недвижимости всегда определён качественно и количественно.

Количественные характеристики объекта недвижимого имуще­ства находят свое «отражение» в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система госу­дарственного кадастра недвижимости.

В 2007 г. был принят Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 г. в соответствии с которым осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии со ст.1 указанного закона:

• Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии ФЗ недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

• Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных ФЗ сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии со ст.5 Закона, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В соответствии со ст. 7 Закона, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, такие как сведения о вещных правах на объект недвижимости, вид объекта недвижимости, кадастровый номер и пр., а так же дополнительные сведения об объекте недвижимости такие, как назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение, материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание и пр.

Таким образом, государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе сведения как технико-экономического характера, так и юридичес­кие и экономические; это позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимость получает полное и ис­черпывающее описание.

Первым и основным элементом любого объекта недвижимого имущества является земельный участок.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", могут создаваться искусственные земельные участки.

В Российской Федерации в соответствии со ст.19 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами (гл. 17 ГК РФ).

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ (ст. 129 п.3, ст. 210 п.3), а отношение по использованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ, который необходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также с иными нормами Гражданского кодекса.

Правовые ограничения, накладываемые на использо­вание земельных участков, определяют возможности по созданию на них зданий и сооружений. В качестве понятий, отражающих правовые ограничения, прежде всего следует называть такие, как «целевое назначение» и «разрешенное использование».

Понятие «целевое назначение» зафиксировано в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), принятом в 2001 г. В со­ответствии со ст. 7 ЗК РФ все земли Российской Федерации раз­делены на семь категорий по целевому назначению:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

При этом в ЗК РФ подчеркивается, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Еще одним понятием, определяющим возможности использова­ния земель, является понятие «территориальные зоны».

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

При этом в ст. 37 кодекса указывается, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального стро­ительства, которые определяются градостроительным регламентом той или иной зоны.

Вторая составляющая объекта недвижимого имущества - улуч­шения (усовершенствования) земли под влиянием воздействия человека.

Улучшения земли — любые произведенные человеком из­менения земли, в качестве которых могут выступать как усо­вершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

В результате внесения улучшений объект недвижимого имуще­ства — земельный участок, являющийся до приложения усилий человека результатом действия сил природы, становится земель­ным участком с улучшениями (условно его можно обозначить как развитый объект недвижимости).

Третья составляющая объекта недвижимого имущества — при­надлежности (fixtures), составляющие одно целое с объектом (при­писанные к объекту).

Принадлежности — это движимые по природе вещи, при­крепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору, описанию) частью.

Наличие или отсутствие принадлежностей может при опреде­ленных условиях оказать важное влияние на ценность объекта недвижимого имущества. Описание объекта недвижимости долж­но содержать указание на его принадлежности.