- •1.1 Особенности проведения операций с земельными участками.
- •1.2 Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости.
- •Земельный Кодекс и его роль в развитии рынка недвижимости
- •1.4.Операции с предприятием как имущественным комплексом.
- •1.5.Аренда как форма коммерческого использования недвижимости.
- •1.6. Порядок гос.Регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •1.10. Зашита прав потребителей на рынке недвижимости
- •1.7. Экономическое управление жизненным циклом недвижимости.
- •1.8.Управление земельными ресурсами муниципальных образований.
- •1.11.Недвижимость как объект гражданских прав и экономический актив.
- •Недвижимость как экономический актив
- •1.9. Права собственности и их значение для организации хоз.Деятельности.
- •1.12.Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •1.13.Особенности оценки различных категорий земель.
- •1.14.Цели и технологии оц.Ст-ти предприятия (бизнеса).
- •1.15. Нематериальные активы предприятия и методы их оценки
- •1.16. Антикризисное управление в сфере недвижимости.
- •1.17. Анализ рисков, определяющих эффективность управления объектом недвижимости
- •1.18. Оценка величины потерь стоимости имущества вследствие износа и устаревания
- •1.19. Инвестиционные решения в сфере управления недвижимостью
- •1.20. Проекты развития недвижимости и их особенности
- •1.22. Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •1.23 Договорные отношения при совершении сделок с недвижимостью
- •1.24 . Конкурентоспособность управляющих компаний
- •1.25. Страхование прав собственности на недвижимость
1.2 Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость – приносящая доход недвижимость, используемая под офисы, магазины или оказание услуг. Коммерч.недвижимость не вкл.жилье, объекты производственного и общественного назначения. К ней относится торговая складская промышленность.
Принципы:
1) основанные на представлениях пользователя:
2) связанные с объектом недвижимости
3) связанные с внешней средой
Оценка недвижимости (определение стоимости объекта) осуществляется с точки зрения трёх подходов:
1) Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Этапы:
Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.
Оценивается полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) существующих улучшений.
Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений.
Расчет остаточной стоимости улучшений.
Расчет остаточной стоимости оцениваемого объекта с учетом всех видов износа производится по формуле:
Сзатр. = Спвс * (1 – Ифиз.) * (1 – Ифунк.) * (1 – Ивн.), где
Сзатр. – остаточная стоимость оцениваемого объекта;
Ифиз. – величина физического износа;
Ифунк. – величина функционального износа;
Ивн. – величина внешнего износа.
Стоимость земли и остаточная стоимость улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
2) Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Можно выделить 2 метода:
метод сравнительного анализа продаж (выявляются недавние продажи аналогичных объектов на соответствующем рынке; выявляются элементы сравнения, по которым будет проводиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки; в цены объектов-аналогов вводятся корректировки по элементам сравнения);
метод валовой ренты (основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта и доходом от сдачи его в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР) - это отношение продажной цены объекта нед-ти к валовому доходу от сдачи ее в аренду. Стоимость объекта оценки определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи в аренду объекта оценки).
3) Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта. Определение стоимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого объекта. При оценке объекта с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта.
В рамках доходного подхода к оценке обычно принято выделять два основных метода оценки:
Метод капитализации прибыли.
Метод дисконтирования денежных потоков.