1.19. Инвестиционные решения в сфере управления недвижимостью

Инвестиционные решения - решения о вложении финансовых ресурсов на длительный срок и при значительном риске с целью получения доходов. В настоящее время значительную долю инвестиционных средств любого портфеля ценных бумаг следует вкладывать в объекты недвижимости и сферы, связанные с недвижимостью. По одной простой причине. Важнейшим фактором успешных инвестиций является диверсификация активов, т.е. вложение капитала в различные виды ценных бумаг, к тому же, ключевой отраслью всех инвестиционных моделей, используемых менеджерами, является сфера недвижимости. Несомненно, капиталовложения в недвижимость являются постоянной составляющей диверсифицированного портфеля ценных бумаг. Сфера недвижимости является в значительной степени «локализованным» бизнесом, который во многом зависит от ситуации на внутреннем рынке, от соотношения предложения и спроса на объекты недвижимости.. Следует отметить, что в настоящий момент большинство инвестиций ориентировано на быстрое получение прибыли и осуществляется в сфере коммерческой недвижимости – средства вкладываются в офисные и торговые площади, а не в долгосрочные строительные проекты. Инвестиции в недвижимость можно рассматривать как с финансовой, так и с психологической точки зрения. В конечном итоге, недвижимое имущество с точки зрения психологии представляет собой нечто прочное, основательное, а людям нравится ощущать себя владельцами собственности. Финансовый аспект инвестиций в недвижимость раскрывается в стабильной и прогнозируемой доходности и низкой степени риска. Безусловно, инвесторы должны иметь чёткие ориентиры в сфере недвижимости, и отдельные инвестиционные цели должны являться частью общей схемы капиталовложений. Для того чтобы принять верное решение, необходимо определить основные критерии и условия запланированных инвестиций. Влияние основных условий следует рассматривать в рамках определённого региона. Исследование в области недвижимости: изучение спроса и предложения, определение процента незанятой жилищной собственности, условий аренды, уровня доходности, тенденций развития и ряда других факторов является необходимым условием успешных инвестиций.

1.20. Проекты развития недвижимости и их особенности

В мире уже давно признано, что управление проектами — особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты.

Проект — это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

Девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. А девелопер, соответственно, является специалистом, который занимается преобразованием недвижимости. Свою работу он всегда начинает с земельного участка, отрабатывая его на перспективность, после чего составляют проект возведения на этой территории здания, сооружения или, если это экономически выгодно, только коммуникаций. Таким образом, можно сказать, что девелопмент означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект и управление проектом в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. В соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности. Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:- максимальная ответственность за экономические результаты проекта; - реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании; - реальное влияние на успешность проекта; - нацеленность на конечный результат. Основными элементами (этапами) Девелопмента, определяющими его структуру являются:-разработка идеи девелоперского проекта; - разработка концепции проекта; - разработка обоснования инвенстиций; - организация финансирования; - разработка ТЭО строительства; - формирование команды проекта; - приобретение юридических прав на объект недвижимости; - проектные работы; - подготовка к строительству; - строительно-монтажные работы; - сдача-приемка в эксплуатацию; - управление объектом; - продажа объекта, как конечный этап девелопмента.

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего "девелопмент" не состоится.

Управление проектами — это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

1.21. Методика анализа рынка недвижимости

Рынок недвижимости – рынок, объектом купли-продажи которого являются земля, здания, сооружения, постройки, дома, квартиры, основные средства.

Анализ рынка недвижимости ложиться в основу любого проекта развития и освоения территорий. Для подготовки качественной и достоверной аналитики используются только эксклюзивные и проверенные статистические данные, накопленные в процессе длительной работы на рынке недвижимости. Качество любой аналитики строится на качестве этих статистических данных. Сложность аналитики в недвижимости заключается именно в наличии единых качественных источников информации, которая объясняется закрытостью рынка.

Предложение рынка изучается на основании следующих источников:

-открытее и закрытые базы недвижимости, которые, как правило, аккумулируют в себе информацию из различных рекламных источников и баз агентств недвижимости;

-собственные базы недвижимости компании, проводящей исследование, которые позволяют хранить историю по объектам недвижимости;

-открытее источники – интернет, специализированные СМИ;

-официальные источники -  данные государственных статистических органов по объёмам ввода жилья, статистика зарегистрированных сделок с недвижимостью и т.п;

Но наибольшую сложность при анализе рынка недвижимости представляет собой сбор статистической информации по спросу. Здесь, как правило, необходимо применять одновременно несколько методик:

-сбор собственной статистики компании по обращениям клиентов - как качественной, так и количественной;

-использование косвенных источников – базы данных владельцев товаров с аналогичной покупательской аудиторией;

-экспертные опросы;

-накопленные данные по реализации площадей на рынке за истекшие периоды;

-холл-тесты и прочие прямые опросы потенциальных покупателей в недвижимости мало эффективны, но применимы в отдельных случаях;

-официальные источники – статистика зарегистрированных сделок с недвижимостью в динамике, социологические данные и пр.

Спектр услуг по исследованиям рынка недвижимости включает: маркетинговые исследования рынка коммерческой и жилой недвижимости, актуальную аналитику рынка, исследования спроса и предложения различных сегментов.

На различных этапах работы над консалтинговым проектом в недвижимости применяются различные методики анализа:

-Статистический анализ данных. Это наиболее ёмкий и распространённый вид анализа применяемый в недвижимости, который включает в себя анализ динамики, ранжирование и сегментация, интервальный, корреляционный и вариационный анализ.

-Сравнительный анализ, позволяет получить данные на основании сравнения различных объектов по группам качественных и количественных признаков. -Кластерный анализ по географическим сегментам применяется для изучения структуры некоей совокупности объектов недвижимости и позволяет классифицировать объекты и  выявлять закономерности  развития рынка в различных географических кластерах;

-Ситуационный анализ в недвижимости (SWOT-анализ) представляет собой изучение положительных и отрицательных сторон внешних и внутренних факторов, которые оказывают влияние на гипотетический проект.

-Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (best use) применяется в недвижимости для определения лучшей из возможных гипотез развития той или иной территории.

-Финансовый и инвестиционный анализ в недвижимости применяется на различных стадиях работы над созданием концепции. Он включает в себя прогноз поступления прибыли, расчёт инвестиций в проект, построение модели движения денежных средств, анализ финансовой эффективности и рисков.