Тема 5.2. Методичні підходи експертної оцінки земельних ділянок

Лекція №15

План

1. Процедура проведення експертної грошової оцінки

2.Підхід, основний на зіставлені продажів

3.Підхід, що базується на врахуванні витрат на освоєння та забудову

4.Дохідний підхід

Ключові терміни та поняття:

Земельна рента

Нормативні та регулюючі документи

1. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Затверджено наказом Держкомзему України від 8 липня 1999 р. №72.

2. Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджені наказом Держкомзему України від 12 листопада 1998 р.

Література(основна та додаткова)

1.Оцінка земель : Навчальний посібник /м.Г. Ступень, р.Й.Гулько і.Р.Залуцький, о.Я.Микула та інш.: За аг.Ред. М.Г.Ступеня – Львів: « Новий світ-2000», -2005

ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ

1.Процедура проведення експертної грошової оцінки

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок в Іакій послідовності: 4-обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;

- визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов

угоди;

-складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

-збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;

- визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки; 4- вибір та обгрунтування методичних підходів;

- визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку;

-складання звіту про оцінку.

До звіту включаються:

- назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди - для юридичних осіб; прізвище, ім'я та no-батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери -для фізичних осіб;

- мета проведення оцінки та обгрунтування вибору відповідної бази оцінки;

-основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки;

-опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних; 4- аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;

-обгрунтування застосування методичних підходів, методів та оцінних процедур;

• визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами та узгодження отриманих результатів;

•сертифікація оцінки (підстави проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, результат особистого огляду об'єкта оцінки, дотримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних ділянок та прав на них, що має важливе значення для визначення достовірності та об'єктивності оцінки та висновку про вартість об'єкта оцінки);

- висновок про вартість об'єкта оцінки, який готується на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними. До звіту додаються відповідні розрахунки.

При застосуванні методичного підходу, який грунтується на зістав­ленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

При застосуванні методичного підходу, який грунтується на капіта­лізації чистого операційного або рентного доходу від земельної ділянки, у звіті відображаються:

-розрахунок річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень;

- величина ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки.

При застосуванні методичного підходу, який грунтується на враху­ванні витрат на земельні поліпшення, у звіті відображається рівень цін продажу поліпшених ділянок та витрат на земельні поліпшення, які склалися на ринку

. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р.N 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" і регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок , їх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із закодавством.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного вико­ристання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (ймовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних

ділянок можуть бути:

-документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження щодо використання земельної ділянки;

- матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;

-відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості і райони розташування земельної ділянки;

-інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рівень дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;-

- дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництва ти реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;

-проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміни існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути н.І вартість об'єкта оцінки;

- інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.

2.Підхід, основний на зіставлені продажів

Техніка порівняння продажів для оцінки землі - це пряме порівняння об'єкта оцінки з подібними земельними ділянками, для яких доступні фактичні дані з нещодавніх ринкових правочинів. Хоча продажі є важливішими, аналіз листингів та цін, запропонованих за подібні ділянки, що конкурують з об'єктом оцінки, можуть сприяти кращому розумінню ринку.

Техніка забудови по частинах також може застосовуватися при оцінці землі. Цей процес ґрунтується на передбачуваному поділі конкретного майна на ряд лотів, розрахунку доходів і витрат, пов'язаних з цим процесом, і дисконтуванням результуючих чистих доходів, в значення вартості. Ця техніка може бути виправданої в деяких ситуаціях, але вимагає низки припущень, які, як може виявитися, досить складно асоціювати з визначен-ням ринкової вартості. Рекомендується бути обережним в обґрунтуванні відповідних припущень, які оцінювачу варто цілком розкрити.

Там, де пряме порівняння земельних ділянок неможливо, можна обережно застосувати такі методи:

Розподілення є непрямою технікою порівняння, що встановлює співвідношення між вартістю землі і вартістю поліпшень, або деяке інше співвідношення між компонентами майна. Результатом є міра, що розподіляє загальну ринкову ціну між землею і поліпшеннями з метою порівняння.

Екстракція є іншою непрямою технікою порівняння. Вона дає оцінку вартості поліпшень шляхом застосування аналізу собівартості за вирахуванням зносу і вирахування результату із загальної ціни інших об'єктів порівняння. Залишок є орієнтиром можливої вартості землі.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

3.Підхід, що базується на врахуванні витрат на освоєння та забудову

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного

В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки є сумою її початкової вартості та вартості витрат, здійснених на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна. Цей метод використовується для оцінки поліпшених чи забудованих земельних ділянок або тих ділянок, на яких передбачається здійснення поліпшення або забудови за умови їх ефективного використання. При цьому, для визначенні вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження об’єктів нерухомості слід враховувати той факт, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію, що вимагає проведення дисконтування відповідних грошових потоків. Складність застосування цього методу випливає із складності визначення суми витрат, необхідних для здійснення земельного поліпшення та спорудження об’єктів нерухомого майна.

Отже, без здійснення індивідуальної ринкової оцінки землі процес включення її в ринковий оборот є неможливим, адже основною метою проведення такої оцінки є визначення найбільш ймовірної ціни продажу, оренди, обміну чи застави земельної ділянки. Однак, при її проведенні різними методами здійснюється ряд помилок та упущень. Тому, для визначення остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен ґрунтуватися на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. Сама ж методика проведення експертної грошової оцінки вимагає подальшого перегляду та удосконалення. Вирішення цього питання забезпечить стабільність і прозорість ринку земельних ресурсів, сприятиме створенню на ньому конкурентного середовища.

4.Дохідний підхід

Земля може бути також оцінена шляхом капіталізації зе¬мельної ренти. Якщо земля здатна самостійно приносити земельну ренту, ця рента може бути капіталізована в значення ринкової вартості, якщо доступно достатньо ринкових даних. Однак варто проявляти уважність, щоб не бути введеним в оману спеціальними строками та умовами оренди землі, які не обов'язково можуть репрезентувати конкретний ринок. Крім того, оскільки оренда землі може тривати протягом багатьох років до дати оцінки, відповідна орендна плата може бути застарілою і поточну ставку капіталізації доходу може бути важко отримати.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) перед­бачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найефектив­нішого використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами -землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація грунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При ньому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого • н Іераційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

Цкп=До/Ск

де Цкп — вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої

капіталізації (у гривнях);

До- чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Техніка залишку для землі для оцінки землі також застосовує дані про доходи і витрати як елементи аналізу. Проводиться фінансовий аналіз чистого доходу, що може бути отриманий в результаті доходного використання, з якого вираховується фінансова віддача, що вимагається від поліпшень. Доход, що залишився, розглядається як такий, що залишився від землі і капіталізується в орієнтир вартості. Використання цього мето¬ду обмежено майном, що приносить доход, і є найбільш застосовним для порівнянно нової нерухомості, для якої потрібно менше припущень.