Контрольні питання:

1.В чому заклечається сутність методу дисконтування грошових потоків?

2. В яких випадках застосовується метод дисконтування грошових потоків?

3.Які дані необхідні для розрахунку ДГП?

4. Наведіть алгоритм розрахунку ДГП

5.Визначіть сутність ставки дисконтування.

6. Які види ризиків враховують при визначенні ставки дисконтування

Лекція 23

Тема 6.8. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості

План:

1 . Технологія реалізації підходу

2.Оцінка на основі одиниць порівняння

3.Види поправок, оцінка з урахуванням поправок

Ключові поняття:

Одиниці порівняння, поправки

Нормативні та регулюючі документи

1. Постанова КМ України від 10 вересня 2003 р.№1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»

2. Закон України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» №2658-ІІІ від 12 липня 2001 року

Література.

Економіка нерухомості:

Підручник. А.М.Асаул,

І.А.Брижань, В. Я. Чевганова.-К.,

2004, с. 163-166

2.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: уч. Пос.-М.,19997, с.142-145

1 . Технологія реалізації підходу

Сутність порівняльних підходів оцінки вартості об’єктів нерухомості полягає у визначенні рівня ціни, яку заплатить покупець за нерухомість аналогічної корисності. Даний підхід базується на врахуванні того, що найбільш ймовірним розміром вартості оцінюваного об’єкта нерухомості може бути реальна ціна продажів аналогічних об’єктів, зафіксована ринком.

Головною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об’єктів нерухомості. В цьому випадку ціна об’єкта нерухомості визначається ринком, а оцінювач проводить тільки певні коригування, які забезпечують порівнянність аналога з оцінювальним об’єктом. Порівняльний підхід базується на ретроінформації і, відповідно відображає фактичний стан корисності для інвесторів об’єктів нерухомості, в той час як дохідний підхід орієнтується на прогнози можливої майбутньої корисності нерухомості нерухомості, зокрема майбутніх доходів об’єктів підприємницької діяльності.

Порівняльний підхід реально відображає попит і пропозицію на конкретний об’єкт інвестування, так як ціни фактично проведеної угоди купівлі-продажу максимально враховують ситуацію на ринку нерухомості.

Недоліки порівняльного підходу :

- базується на інформації про стан ринку конкретних об’єктів нерухомості в минулому і недостатньо враховує перспективи розвитку певного сегменту ринку нерухомості в майбутньому.

- підхід можливий тільки за наявності різноманітної фінансової документації не тільки щодо оцінюваних об’єктів нерухомості, але і щодо великої кількості подібних об’єктів, відібраних оцінювачем як аналоги;

- отримання додаткової інформації про об’єкти – аналоги може бути великою проблемою;

- необхідність проведення складних коригувань, вносити поправки в проміжні розрахунки та в підсумковий розмір, наводити серйозні обґрунтування таких коригувань.

Послідовність етапів

1.Аналіз ринкової ситуації у регіоні щодо оцінюваних об’єктів нерухомості і підбір інформації для реалізації наступних етапів

2.Визначення ознак порівняння і показників ( елементів порівняння), що суттєво впливають на вартість оцінюваного об’єкта нерухомості;

3.Розробка моделі, яка дозволяє поєднувати ознаки об’єкта-аналога з показниками оцінюваного об’єкта;

4.Розрахунок коригуючих показників з використанням інформації продажів аналогічних об’єктів на ринку нерухомості;

5.Розрахунок коригованих цін продажів об’єктів порівняння з використанням попередньо розробленої моделі і значень коригуючи показників;

6.Аналіз скоригованих цін продажів об’єктів порівняння і визначення вартості оцінюваного об’єкта нерухомості

Порівняльний (ринковий) підхід представлений:

-методом порівняння продажів;

-методом валового рентного мультиплікатора

В общем виде модель рыночной стоимости оцениваемого объекта С_p принимает следующую форму:

С_p = Ц_i + K_i (3.14)

где: Ц_i - цена продажи і-го сравнимого объекта;

K_i - величина корректировки цены продажи і-го сравнимого объекта.

2.ОЦІНКА НА ОСНОВІ ОДИНИЦЬ ПОРІВНЯННЯ

Методи порівняння продажів засновані на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом є принцип заміщення, що свідчить, що за наявності на ринку декількох об’єктів інвестор не заплатить за даний об’єкт більше вартості аналогічної корисності.

Для аналізу операцій, проведених з об’єктами-аналогами, необхідно виявити сегменти ринку, для якого ці об’єкти типові.

Сегментація ринку – процес розбиття ринку на сегменти (сектори) аналогічні наступним параметрам:

• Призначенню використання об’єкту;

• Якості об’єкту;

• Передаваним юридичним правам і обмеженням;

• Інвестиційної мотивації;

• Шляхам фінансування і т.д.

Вибір об’єктів-аналогів необхідно проводити на тому ж сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об’єкт. Причому необхідно звернути увагу на наступні моменти:

1.Характерний для даного сегмента термін експозиції. Якщо об’єкт був проданий за менший для стандартного терміну експозиції період, це швидше за все свідчить про те, що ціна була занижена. Напроти, якщо об’єкт знаходився на ринку довше за стандартний термін експозиції, то ціна, була завищена. І в тому , в і іншому випадку операція не є типовою для даного сегмента ринку і не може розглядатися як порівнянну.

2.Незалежність суб’єктів операції. Якщо операція ув’язнена між головною і дочірньою компаніями, то маловірогідно, що операція між ними була досконала за ринковою ціною. Те ж саме відноситься до операцій з об’єктами, обтяженими заставою.

3. Інветиційна мотивація. Вона повинна бути однаковою при здійсненні операцій з оцінюваним об’єктом і об’єктами-аналогами.

Для більш об’єктивної оцінки необхідний аналіз не менше 3-5 зіставних продажів.

Порівняння і зіставлення оцінованого об’єкту з об’єктами-аналогами проводяться по двох компонентах:

- одиницям порівняння

- елементам порівняння

За одиниці порівняння приймають одиниці, що традиційно засто­совуються на місцевому ринку. Одночасно може бути використано від одного до декількох одиниць порівняння.

Для проведення порівняльного аналізу земельних ділянок у якості одиниць порівняння застосовуються такі:

- ціна за одиницю площі;

- ціна за одиницю довжини вздовж об'єкта оцінки;

- ціна за ділянку.

При порівняльному аналізі для забудованих ділянок за одиницю порівняння приймають:

- ціну за одиницю площі ділянки;

- ціну за одиницю площі приміщень, що підлягають здачі в оренду;

-ціну за одиницю загальної площі приміщень;

-ціну за одиницю об'єму споруди;

-ціну за кімнату;

-ціну за квартиру;

-ціну за одиницю нерухомого майна, яке приносить доход. Одиниці порівняння на підставі співвідношення доходу та ціни продажу:

-валовий рентний мультиплікатор (ОКМ);

-загальний коефіцієнт капіталізації (Я_о).

Елементи порівняння

До елементів порівняння належать характеристики об'єктів неру­хомого майна та угод купівлі-продажу, які спонукають зміни цін на нерухоме майно. Обов'язковому аналізу підлягають:

Елементи порівняння щодо умов угоди купівлі-продажу нерухомості та стану ринку:

-права власності на нерухомість, які передаються;

-умови продажу;

-умови фінансування угоди купівлі-продажу;

-стан ринку;

-дата продажу.

Елементи порівняння щодо безпосередньо об'єкта нерухомості:

-місцеположення;

-фізичні характеристики;

-економічні характеристики;

-характер використання;

-компоненти вартості, що не пов'язані з нерухомістю. Коригування цін продажу об'єктів порівняння здійснюється в такій послідовності:

-на умови угоди купівлі-продажу та стану ринку шляхом застосу­- ванням кожного наступного коригування до попереднього результату;

-на умови, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості шляхом застосування коригуючих показників до отриманого резуль­тату коригування на умови продажу та стану ринку.

Для визначення коригуючих показників застосовуються різні ме­тодики, за якими здійснюється обґрунтування прийнятих показників коригування.

За наявності достатньої кількості достовірної інформації про угоди купівлі-продажу застосовуються методи математичної статистики.

Одиниці порівняння	Елементи порівняння
ціну за одиницю площі ділянки;	Елементи порівняння щодо умов угоди купівлі-продажу нерухомості та стану ринку:
ціну за одиницю площі приміщень, що підлягають здачі в оренду;	права власності на нерухомість, які передаються;
ціну за одиницю загальної площі приміщень;	умови продажу;
ціну за одиницю об'єму споруди;	умови фінансування угоди купівлі-продажу;
ціну за кімнату;	стан ринку;
ціну за квартиру;	дата продажу.
ціну за одиницю нерухомого майна, яке приносить доход	Елементи порівняння щодо безпосередньо об'єкта нерухомості:
	місцеположення;
	фізичні характеристики;
	економічні характеристики;
	характер використання;
	компоненти вартості, що не пов'язані з нерухомістю.

Примітка :Коригування цін продажу об'єктів порівняння здійснюється в

такій послідовності:

на умови угоди купівлі-продажу та стану ринку шляхом застосу­ ванням кожного наступного коригування до попереднього результату;

на умови, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості шляхом застосування коригуючих показників до отриманого резуль­ тату коригування на умови продажу та стану ринку

3.ВИДИ ПОПРАВОК, ОЦІНКА З УРАХУВАННЯМ ПОПРАВОК

Після вибору одиниці сравнения порівняння визначаються основні показники (характеристики) чи елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість обєкта оцінки шляхом здійснення необхідних коректувань цін продаж порівняних обєктів. Сам обєкт оцінки ніколи не підлягає коригуванню.

Виділяють 9 основних елементів порівняння

1) Переданні права власності на обєкт оцінки.

юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объектив­но снижает стоимость объекта оценки, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансовых расчетов при приобретении той или иной недвижимости - сделки, купли-продажи могут финансироваться по-разному. Условия финансирования могут быть следующими:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств, без рассрочек и только деньгами (типичные условия финансирования);

б) получение покупателем кредита для приобретения объекта недвижимости или финансирования полностью (частично) денежными эквивалентами;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, путем предоставления покупателю ипотечного кредита или предоставления рассрочки в оплате за объект.

3) Условия продажи (свободная продажа, принудительная продажа). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты сравнения из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи,

4) Динамика сделок на рынке. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение недвижимости описывается целым рядом характеристик - различия в расположении земельных участков в разных природно-климатических зонах, в населенных пунктах разных категорий и в границах населенных пунктов в разных функциональных и экономико-планировочных зонах.

6) Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень физических характеристик разнообразен - возраст и состояние, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура зданий или сооружений и т.п.

7) Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки доходной недвижимости. К экономическим характеристикам относятся те, которые влияют на основные результаты использования доходных объектов- условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате, коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления дохода и т.п.

8. Отклонение от целевого использования - наличие нецелевого использования части оцениваемой недвижимости приводит к снижению ее стоимости.

9. Наличие движимого имущества. Присутствие различных видов оборудования часто учитывается в цене недвижимости, поэтому необходим учет сопоставимости продаж и по этому элементу.

Правила внесения поправок при сравнении оцениваемого объекта и аналога:

1. Поправки для аналогов продаж и их цен должны осуществляться с целью приобретения ими наибольшего сходства с оцениваемым объектом. Проводится корректировка аналога к оцениваемому объекту. Например, если аналог имеет дополнительные детали, то их стоимость необходимо вычесть для усиления сходства аналога и объекта.

2. Личная реакция оценщика на различия не имеет значения. Важна лишь реакция рынка. Например: Вам могут нравиться современные дома, но пользуются ли они популярностью на этом рынке?

Поправки делают в соответствующей последовательности: в первую очередь осуществляются общие поправки, а затем - поправки к специфическим деталям.

Типы поправок

Оценщик может осуществлять выбор из трех общепринятых ти­пов поправок:

• общая сумма в денежном выражении,

• процентное выражение,

• элементы сравнения.

На практике обычно используется комбинация этих методов.

Порівняльний метод можна ще назвати методом аналогів, він базується на оцінюванні вартості майна з огляду на ціну аналогічних об'єктів. Ме­тод аналогів передбачає, що суб'єкти ринку здійснюють операції купівлі-продажу за цінами, які були встановлені під час купівлі-продажу аналогіч­них об'єктів. Оскільки абсолютних аналогів практично не існує, порівняні ціни згідно з цим методом коригуються на спеціально обчислені поправ­очні коефіцієнти.

Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єкта оцінки.

Процес застосування цього методу досить простий: добирається об'єкт неру­хомості, аналогічний оцінюваному, але який вже має відому ринкову ціну; після порівняння їх техніко-економічних параметрів фіксують розходження і вносять відповідні поправки у вартісному вигляді, визначають базову вартість.

Поправки враховують відмінність оцінюваного об'єкта від об'єкта-аналога.

Якщо величина поправки виражається в грошовому вигляді , то вартість оцінюваного об'єкта визначається за формулою:

Сд=Сс+ ∑а

Сд - вартість оцінюваного об'єкта з урахуванням поправки в грошовому вираженні, визначена експертним шляхом;

Сс - вартість об'єкта-аналога, що не потребує поправки;

а- від'ємні або додатні грошові поправки; F - кількість грошових поправок.

Приклад:

Вартість м.кв об'єкта, аналогічного оцінюваному складає 300000грн. Площа оцінюваного об'єкта дорівнює 70м.кв. Виходячи з аналізу видно, що вигідне місце розташування додає до вартості об'єкта 12000грн.. а гірший стан. ніж у аналога знижує вартість 7000грн.

Вартість оцінюваного об'єкта, розрахована за формулою складає:

300000 х 70 + 12000 - 7000 = 21005000грн

Висновок: вартість оцінюваного об'єкта з урахуванням вигідного місце розташування, що збільшує вартість, і гіршого, ніж у аналога стану, що знижує вартість складає 21005000грн.

Поправками називаються коригування, що вводяться в ціну продажу 1 обєкта-аналога при проведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкта. Необхідно врахувати, шо:

• поправкам не піддаються сегментоутворюючі характеристики, призначення використання об’єкта

• не завжди можна розрахувати поправки на умови фінансування, умови продажу.

Практична складність полягає в тому, що чим більше характеристик оцінюваного об’єкта і умов угоди необхідно врахувати, тим менше можливостей сформувати достовірну вибірку об’єктів і умов аналогів. Як правило, об’єкти нерухомості мають багато відмінностей характеристик місцезнаходження, стану оточуючого середовища, розмірів та форми об’єктів нерухомості.

Контрольні питання:

1. Вкажіть порядок оцінки об’єктів з урахуванням поправки в грошовому вимірі?

2. В яких випадках доцільно застосовувати регресійний аналіз до оцінки нерухомості?

3.Яка послідовність реалізації регресійного аналізу?

4. В чому заклечається сутність методу порівняльний аналіз на основі ринкових мультиплікаторів?

5. Обґрунтуйте технологію застосування порівняльного підходу до оцінки нерухомості.

Міністерство освіти і науки України

Київський національний торговельно - економічний університет

Хмельницький торговельно - економічний коледж

Спеціальність Оціночна діяльність

Дисципліна Оцінна діяльність

Лекція.24 Тема 6.7. Методи порівняльного підходу

План:

1.Оцінка з врахуванням поправок

2.Регресійний аналіз

3.Порівняльний аналіз на основі ринкових мультиплікаторів доходу і цін продажу об’єктів –аналогів

Ключові терміни та поняття:

- мультиплікатор

-одиниці порівняння, поправки