2. Визначення ставки дисконтування

При оцінці ринкової вартості оцінювач має визначити період во­лодіння майном для типового інвестора (покупця, орендаря), що важ­ливо не тільки для визначення прогнозованого доходу, а також і періоду повернення капітальних витрат на будівництво. При цьому оцінювач має визначити ефективну тривалість періоду існування не­рухомого майна (або ефективний період володіння ним) та про­аналізувати ймовірність стабільності або динаміку зміни доходу в про­цесі володіння та перепродажу.

У загальному випадку норма доходу (норма дисконтування) визна­чається сумою безризикової норми (ставки) та премії за ризики.

Внаслідок впливу багатьох факторів навколишнього економічного та політичного середовища прогнози доходів мають елементи невиз­наченості. Ця невизначеність і є ризик — тобто ймовірність того, що розміри отриманих доходів можуть дещо відрізнятися від прогнозова­них. Чим більша невизначеність (ризик), тим більший відсоток дохо­ду бажали б отримувати інвестори для компенсації цієї невизначе­ності. За мінімального ризику відсоток доходу, який бажали б отримати інвестори, вимірюється безризиковою ставкою. Для умов України це річні норми доходу на депозити юридичних осіб найбільш стабільних комерційних банків у стабільній конвертованій валюті, що визначені відповідно до розміру та тривалості (не менш року) вкладе­ного депозиту.

Існують різні підходи до систематизації ризиків. За своїми наслідками ризики поділяють на:

• систематичні;

• несистематичні.

Ризик систематичний (ринковий) — ризик, пов'язаний зі змінами кон'юнктури ринку під впливом макроекономічних факторів. Його зазнають усі учасники ринку, він може бути усунений дивер­сифікацією (урізноманітненням) інвестиційного портфеля, оскільки в процесі коливання ринкової кон'юнктури рівень цін окремих фінансових інструментів змінюється пропорційно до загального рин­кового індексу (ризики щодо умов ринку).

У застосуванні до нерухомого майна прикладом такого типу ризи­ку може бути поява надлишків чисельності конкуруючих об'єктів, введення обмеження щодо охорони навколишнього середовища, встановлення обмежень на рівень орендної плати.

Ризик умов ринку нерухомого майна — ймовірність того, що зміна попиту та пропозицій на конкретне нерухоме майно (ризик щодо об'єкта за умовами ринку згідно з його станом) суттєво впливатиме на рівень орендної плати та коефіцієнт використання.

Ризик несистематичний (специфічний) — внутрішні інвестиційні ри­зики, що притаманні конкретному об'єктові інвестування. Джерелом виникнення такого ризику щодо нерухомого майна можуть бути внутрішні чинники: просідання фундаменту, вилучення земельної ділянки, стихійне лихо, некваліфіковане управління майном, інші ри­зики щодо майна.

Крім того, існує розподіл ризиків щодо нерухомого майна на ди­намічні та статичні.

Динамічний ризик — це ризик непередбачених змін активів нерухо­мого майна як позитивних, так і негативних внаслідок зміни навко­лишнього оточення або прийняття управлінського рішення (ризик ме­неджменту тощо).

Статичний ризик — це ризик, що призводить до негативних наслідків щодо нерухомого майна (ризик щодо об'єкта може компен­суватися страховими компаніями за страхові внески).

Ризик управління нерухомим майном виникає за неадекватного управління власністю. Цей ризик призводить до недоотримання до­ходів та як наслідок зниження вартості власності і зростає від не-спеціалізованого до спеціалізованого нерухомого майна.

Ризик інфляційний — ризик, спричинений непередбаченим зрос­танням витрат виробництва, знецінюванням грошових активів, до­ходів та прибутку внаслідок інфляційних процесів. Страхування від інфляційного ризику передбачає внесення до майбутнього номіналь­ного доходу величини інфляційної премії

Ризик ліквідності інвестиційний — особливий вид ризику, пов'яза­ний з низьким рівнем ліквідності окремих об'єктів інвестування на ринку чи значною тривалістю інвестиційного процесу. Наявність та­кого ризику є передумовою отримання інвестором додаткової норми доходу — премії за ліквідність.

Ліквідність інвестицій — спроможність окремих об'єктів інвесту­вання (як реальних, так і фінансових) бути реалізованими протягом короткого часу без втрати їхньої реальної вартості у разі зміни раніше прийнятих інвестиційних рішень. Критерієм оцінки ліквідності інве­стицій є час, потрібний для реалізації на ринку конкретного об'єкта інвестування. За цим критерієм об'єкти інвестування класифікують

Класифікація за ризиками об'єктів інвестування

Об'єкти інвестування
Вид ліквідності за часом реалізації	Час реалізації на ринку	Ризик (орієнтовно)
Терміново ліквідні	7 днів	До1%
Високоліквідні	8-30 днів	до 2%
Середньоліквідні	31— 60 днів	доЗ%
Слаболіквідні	3—6 місяців	до 4%
Важколіквідні	понад 6 місяців	до 5%

Найчастіше _Пр_И інвестиційних проектах у нерухомість врахо­вується ймовірність таких ризиків

Ризики інвестиційних проектів у нерухомість

Види ризиків	Пояснення щодо їх виникнення
Ризик ринку капіталу	Ймовірність зміни норми віддачі загального власного або позикового капіталу внаслідок макроекономічних змін.
Ризику ринку нерухомості	Ймовірність зміни попиту та пропозицій щодо конкретного нерухомого майна за його технічним або функціональним станом.
Ризик низької ліквідності	Ймовірність недоотримання доходів за значною тривалістю інвестиційного процесу або тривалістю продажу.
Ризик некомпетентного управління нерухомим майном	Ймовірність некомпетентного управління нерухомим майном, внаслідок чого ймо­вірність отримання доходів зменшується.
Ризик законодавчий	Зміна нормативно-правової бази може привести до зменшення вартості нерухомого майна.
Ризик інфляції;	Ймовірність інфляції. Ризик інфляційних очікувань для інвестицій в нерухоме майно незначний.
Ризик фінансовий	При інвестуванні позикового капіталу в нерухоме майно.

Для розрахунку коефіцієнта дисконтування застосовують такі методи:

1)метод кумулятивної побудови

2)метод виділення

3) метод моніторингу

Метод кумулятивної побудови ґрунтується на передбаченні того, що ставка дисконтування є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, що притаманні кожному конкретному об’єкту нерухомості.

Ставка дисконтування= без ризикова ставка + Премії за ризик

Для приведення майбутніх доходів від експлуатації об’єкта в теперішню вартість, при використанні методу прямої капіталізації необхідно:

-розрахувати ставку дисконту

-оцінити характер дисконтування

-вибрати ефективний коефіцієнт дисконтування- який враховує характер дисконтування ( раз в рік, півріччя, місяць.

Для визначення ефективних коефіцієнтів дисконтування річна ставка дисконту поділяється на частоту інтервалів, а число років , на протязі яких здійснюється дисконтування , перемножається на частоту інтервалів в продовж одного року.

Vⁿ_еф =1/(1 + d/m)^nm

V_{еф –}ефективний коефіцієнт дисконтування

m -частота інтервалів дисконтування

Розрахунок вартості об’єкта з використанням методу дисконтованих грошових потоків ( непрямої капіталізації) здійснюється за формулою:

PV= C_i / (1+i)^t + M x 1 /(1+ i)ⁿ,

Де:

PV – поточна вартість

С_і –грошовий потік періоду t

І_і –ставка дисконтування грошового потоку

М –вартість реверсії чи залишкова вартість

Следующим направлением корректирования подходов к определению ставки капитализации является отказ от использования как безрисковой ставки типичной ставки по валютным депозитам юридических лиц ведущих украинских банков при использовании кумулятивного метода ее построения. Понимая всю «революционность» и дискуссионность такого предложения, необходимо отметить, что четкие западные методики, которые применяются в экономически развитых странах, для сегодняшней ситуации в Украине не подходят. Для наших условий необходимо заменить сущность понимания кумулятивного метода и безрисковой ставки. Безрисковой ставкой является ставка вкладов в альтернативные инвестиции, сравнимые по доходности с объектом оценки. Думается, что банки, рынок ценных бумаг, в том числе государственных, сегодня не является объектом таких инвестиций. Вместе с тем, искать такой инструмент необходимо, и прежде всего в тех сферах, где развит вторичный рынок, где его динамика и тенденции изменений подобны динамике и тенденциям изменения характеристик оцениваемого объекта. Например, для административно-коммерческой недвижимости такой инвестицией могла бы быть жилая недвижимость. В этом случае перечень традиционно используемых премий за риски существенно уменьшается, а процедура обоснования их размера включает анализ рыночных тенденций по каждому из рисков. Определение ставки капитализации при оценке стоимости производственно-складской недвижимости все же должно базироваться преимущественно на методе аналогов.