1.Сутність методу дисконтування грошових потоків

Капіталізація доходу являє собою метод, що використовується для конверсії ( перетворення) майбутніх доходів в теперішню вартість шляхом дисконтування кожного з майбутніх надходжень доходу по відповідній ставці доходу чи по попередньо визначенній загальній нормі, яка відображає динаміку доходу на інвестиції, зміни у вартості іставку доходу.

Ці вигоди включають в себе:

1. Періодичні грошові потоки від експлуатації нерухомості, які є чистим операційним доходом чи чистими грошовими потоками ( не включають амортизацію чи податки)

2. Грошовий потік від продажу нерухомості в кінці передбачуваного холдингового періоду ( періоду володіння) , який являє собою виручку від перепродажі за вирахуванням всіхз витрат по оформленню угоди.

Тобто, аналіз дисконтованих грошових потоків являє метод, який дає змогу перетворити величину доходу, яка очікується в майбутньому, в теперішню вартість. Інвестор отримує дохід на свої капіталовкладення, а також повертає всі чи частину своїх інвестицій в кінці інвестиційного періоду.

Метод дисконтованих грошових потоків (ДГП) дозволяє оцінити об’єкт у випадку отримання від нього нестабільних грошових потоків (неоднакові за розміром або непостійні протягом періоду прогнозування), моделюючи характерні риси їх надходження.

Метод застосовується , якщо:

-передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від теперішніх;

-є дані, які надають змогу обґрунтувати розмір майбутніх потоків грошових коштів від нерухомості;

-потоки доходів і витрат носять сезоний характер;

-оцінювана нерухомість – великий багатофункціональний комерційний об’єкт;

-обєкт нерухомості будується чи тільки що побудований і водиться в дію.

Головною перевагою даного методу є те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку, для яких у сучасній економіці нашої країни є всі передумови: зміна цін на сировину, матеріали, енергоресурси, зміни в законодавстві, а також те, що за допомогою даного методу можна оцінити об’єкт, який не лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навіть збитковий.

До недоліків дохідного підходу можна віднести:

• в основі підходу лежить прогнозування, а не тільки фактична інформація про результати дія- льності;

• оцінка ризиків є достатньо субєктивним процесом в Україні;

• подхід дає довольно надійні результати тільки у випадку можливості чіткого прогнозування доходів, передбачуваних витрат, процентної ставки доходу на довгу перспективу;

• в условиях нестабільної економіки здійснення точного прогнозування є досить складним і вимагає високої кваліфікації оцінювача.

Метод ДГП дає змогу оцінити вартіть нерухомості на основі поточної вартості доходу, який складається із прогнозних грошових потоків і залишкової вартості. Ринкова вартість об’єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої за відповідною ставкою.

Отже, перша складова вартості – це поточна вартість річних доходів упродовж терміну володіння нерухомим майном. Потік чистого операційного доходу за майбутні періоди приводиться до його поточної вартості за формулою дисконтування за відповідною ставкою. Всі поточні вартості додаються:

PV = ЧОД_і / ( 1+ Д)^і

ЧОД_і – дохід у і-тому році

N – останній рік прогнозного періоду ( періоду володіння)

Д- норма віддачі на капітал ( ставка дисконтування)

Друга складова – вартість реверсії – дохід у кінці періоду володіння майном, тобто поточна вартість доходу, яку можна отримати від власності протягом залишку строку його економічного існування ( або у процесі перепродажу). Дохід приводиться до поточної вартості через ставку дисконтування.

При аналізі розміру очікуваного доходу від нерухомого майна оцінювач має враховувати такі фактори:

У термін володіння нерухомим майном:

• розмір та тривалість валового доходу;

• розмір операційних витрат;

• розмір ризиків, притаманних конкретному нерухомому майну;

• рівень інфляції;

• тенденція в зміні розміру доходу.

У процесі його продажу:

• технічний стан нерухомого майна, що обумовлений строками амортизації та фактичним накопиченим зносом;

• тривалістю економічного існування;

• наявності іпотечної заборгованості;

• витрати, пов'язані з перепродажем власності в кінці строку во­лодіння;

• ймовірності зміни вартості (прав) земельної ділянки. Прогнозування ризиків, як і потенційних доходів, що з ними пов'язані, має значну складність та невизначеність із збільшенням строку прогнозного періоду, тому оцінювач має більше дотримуватися короткострокових прогнозів, ніж довгострокових.

Грошовий доход від перепродажу (реверсії) можливо визначати, виходячи з:

• прогнозування вартості перепродажу нерухомості (проведенням аналізу стану ринку нерухомості в майбутньому та визначенням вар­тості продажу);

• капіталізації останнього прогнозованого річного доходу по норм; доходу на весь капітал (припускається, що у постпрогнозний період доход має бути постійним та нескінченним, а сумарне його значення дорівнюватиме теперішній, поточній на дату оцінки, вартості май­бутніх доходів).

Строк прогнозування для нерухомого майна, в умовах України, прийнято визначати у 3-5 років, через можливу економічну, законо­давчу та нормативну-правову нестабільність. Крім того, більш трива­лий період прогнозування потребує аналізу більшого обсягу інфор­мації, а ймовірність великої похибки в прогнозах доходів (інфляції, темпів економічного зростання (спаду) та стабільності, напрямків змін тощо) на довгострокову перспективу зростає проти оцінки про­гнозів на найближче майбутнє.

Для розрахунку ДГП необхідні дані:

-довжина прогнозного періоду;

-прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;

-ставка дисконтування.

Алгоритм розрахунку

1. Визначення прогнозного періоду( залежить від обсягу інформації)

2. Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію

-аналіз фінансової звітності в ретроспективному періоді

-вивчення теперішнього стану ринку нерухомості і динаміки змін його основних характеристик;

-прогноз доходів і витрат в майбутньому.

Методика розрахунку грошового потоку від експлуатації об’єкта нерухомості приведена в таблиці.

Розрахунок грошового потоку	Періоди
ПВД
-Поправка на недозагрузку,%
-Поправка на недозбір платежу,%
+Інші доходи
ДВД
-операційні витрати, в т.ч. 1)податки -на землю -на майно -на користувачів автомобільними дорогами -відрахування на відновлення мінерально-сировинної бази -плата за воду 2)комунальні платежі, в т.ч. -електроенергія -отоплення, горяча вода -водопровід , каналізація -прибирання території 3) Оплата праці працівників , в т.ч. -відрахування від з/пл. -представницькі витрати -4)Охорона -5)Резервний фонд на відновлення -6)управління -7)рекламні послуги -8)Обов’язкове страхування нерухомості -9)Оплата послуг організацій зі сторони, в т.ч.: -нотаріальних, юридичних і аудиторських організацій -комерційних банків -10)Інші витрати ЧОД -Капіталовкладення -обслуговування кредиту Грошовий потік ( ГП) по оплати податків

3) обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконтування та її розрахунок

4)Розрахунок вартості реверсії

Реверсія –один із видів доходу власника, який отримується у кінці терміну володіння, як надходження, що можуть бути отримані у залишок терміну економічного існування майна (або як дохід від його продажу)

Вартість реверсії можна передбачити за допомогою:

1. визначення ціни продажу, виходячи з аналізу теперішнього стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних оюєктів і пропозицій відносно майбутнього стану об’єкта

2. прийняття припущень відносно зміни вартості нерухомості за період володіння;

3. капіталізації доходу в пост прогнозний період.

Ціль інвестора в тому, щоб теперішня вартість періодичного потоку доходу плюс теперішеня вартість реверсії перевищувала розмір початкових капіталовкладень

Тому інвестор зважує ризик інвестицій в порівнянні з їх потенційним ростом вартості.