1.Сутність вартості грошей у часі

Одна і та ж номінальна грошова сума в різні проміжки часу має різну «ефективну» вартість.

А) інвестор , вкладаючи засоби в деякі активи, в деякій мірі очеревляє свої грошові засоби, і в майбутньому стикається з тим, що вартість подібних активів з погляду відкритого ринку змінилася. Наприклад, на вартість об’єктів нерухомості впливає як збільшення залишкового терміну їх економічного життя, так і зміни цін на відкритому конкурентному ринку. Крім того, існує ряд активів, вартість яких з часом збільшується ( наприклад: тварини на відгодівлі, промислові лісні насадження…)

Б) покупна спроможність номінальної грошової одиниці зменшується з плином часу в зв’язку з інфляцією;

В) з точки зору принципу очікування – інвестор, маючи певну суму, може вкласти її в комерційний проект і в майбутньому отримати не тільки початкову вкладену суму, але і дохід на ці інвестиції. Тому, певна сума з точки зору інвестора сьогодні має більшу цінність, ніж точно така сума, яку він гарантовано отримає в своє розпорядження , наприклад, через 3 роки.

Отже, однакові суми, одержані в різні періоди часу мають різну цінність для осіб, які їх отримують – із-за фактору часу. Тому, перед тим, як порівнювати чи проводити математичні дії з « номінальними» сумами, в різні періоди часу, ці суми необхідно привести до одного періоду часу. Математичним підґрунтям розрахунків є теорія вартості грошей у часі.

Якщо інвестор надає гроші в користування, він бажає їх повернути, а також отримати винагоду за надані гроші. При цьому винагорода є не що інше, як плата за користування грошима і визначається як відсоток, тому норма плати за користування грошима отримала назву норми процента. Норма процента є плата за ризик, яким інвестор вимірює ймовірність того, що доходи, отримані від інвестицій, виявляться більш або менш тих, що первісно прогнозувалися і визначається як відсоткове відношення чистого доходу до інвестованого капі талу.

Розрахунки по 6 функціям грошової одиниці досить складні, тому застосовуються спеціальні таблиці складних процентів.

Таблиці мають наступний вигляд:

Рік

Майбутня вартість грошової одиниці

Накопичення грошової одиниці за період

Фактор фонду відшкодуванння

Поточна вартість грошової одиниці

Поточна вартість ануїтету

Внесок на амортизацію грошової одиниці

Порядок користування таблицями складних процентів

1. Знайти сторінку з потрібною ставкою проценту

2. Знайти колонку потрібної функції грошової одиниці

3. Знайти в кологці рік ( кількість) , необхідний для розрахунків

4. Перетин колонки потрібної функції грошової одиниці і рядка(рік) дають потрібний фактор грошової одиниці.

Лекція 17 Тема 9.8. Дохідний підхід в оцінці нерухомості План: 1 . Сутність, класифікація методів та порядок застосування дохідного підходу 2. Метод капіталізації прибутку 3. Методи розрахунку коефіцієнта капіталізації

Ключові поняття:

Поточна вартість доходів. Ставка капіталізації.

Нормативні та регулюючі документи

1. Постанова КМ України від 29 листопада 2006 р. №1655 « Про затвердження національного стандарту №3 « Оцінка цілісних майнових комплексів»

Література.

Основна:

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. ( для студ. вищ. навч. закл.)/В.І.Пазинич, Л.А. Свистун – К.: Центр учбової літератури, 2009.-434с.

2.Оцінка майна в Україні. Том 1. Нерухоме майно: Монографія / Л.І. Вороніна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М. Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту, 2004. – 217 с. – Бібліогр.: с.213-214.

Додаткова:

1. Григорьев В. В. Оценка обьектов недвижимости. М.,1997, №7, 1997 с. 1 20-126.

2. Лебедь Н.П., Мендрул А.Г. Практическое пособие по зкспертной оценке предприятий. К., 1998

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ТА ПОРЯДОК ЗАСТОСУВАННЯ ДОХІДНОГО ПІДХОДУ

Дохідний підхід базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом.

У загальному модель доходного підходу може бути сформульована таким чином:

Жоден потенційний покупець ( інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання.

Отже, Вартість доходної нерухомості визначається розміром та тривалістю майбутніх вигод, що очікуються протягом її економічного існування. Тобто ціна є еквівалентом корисності ( в економічному сенсі) нерухомого майна.

Під вигодами розуміються доходи, які отримує юридична або фізична особа внаслідок наявності майнових прав на нерухоме майно

При оцінці нерухомості за допомогою дохідного підходу оцінювач повинен проаналізувати варіант найбільшого ефективного використання з врахуванням витрат на проведення реконструкції або ремонту та операційних витрат ( витрат на експлуатацію), тобто ринкова вартість визначається не за використання нерухомого майна за будь якого з можливих варіантів, а лише за варіанта найбільш ефективного.

Оцінка вартості доходної нерухомості є оцінка конкретного набору майнових прав, а саме: повного пакету прав; прав володіння, користування.

Із врахуванням вищенаведеного сфера застосування дохідного підходу розповсюджується на визначення вартості дохідної нерухомості з метою:

-продажу;

-передачі в оренду;

-під заставу;

-внесення в уставний фонд;

Оподаткування;

Комерційного використання ( магазини, ресторани, готелі).

Отже, доходний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування інвестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та витратний, відображає уявлення потенційного покупця ( інвестора) про об’єкт оцінки як джерела прибутку.

Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно приносити прибуток – це

• комерційна нерухомість ( офісні, складські приміщення, торгові площі,, готелі);

• деякі види житлової нерухомості;

• цілісні майнові комплекси;

• універсальне обладнання.

Недоречно використовувати методи доходного підходу при оцінці неприбуткової нерухомості; майна, здатного функціонувати лише як частина більш крупної виробничої структури.

Основними недоліками підходу є:

- необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;

- вплив факторів ризику на прогнозований потік;

- проблематичність збору даних про дохідність аналогічних об’єктів.

На відміну від витратного та порівняльного підходів, точність показників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший.

До основних принципів, які застосовуються при оцінці доходної нерухомості відносять:

-принцип очікування – за яким вартість нерухомості на дату оцінки визначається сумою теперішньої вартості всіх очікуваних у майбутньому доходів упродовж володіння цією нерухомістю, за умови, що строк володіння не перевищуватиме строку економічного існування.

- принцип заміщення – максимальна вартість майна не має перевищувати мінімальні ціни, за яку може бути придбане майно з еквівалентною доходністю.

- принцип найбільш ефективного використання – вартість об’єкта визначається за поточною вартістю очікуваних доходів та розраховується, виходячи з найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи дохід від його можливого продажу.

В рамках дохідного підходу можливе застосування одного із двух методів:

1.метод прямої капіталізації доходів

2.метод капіталізації за нормою віддачі (непрямої капіталізації доходів ):

-2.1. аналіз дисконтуваних грошових потоків;

-2.2. капіталізація за розрахунковими моделями

При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетворюється дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків – дохід від передбачуваного використання за ряд прогнозних років, а також виручка від перепродажу обєкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.

2.МЕТОД КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДІВ

Капіталізація доходу – процес перерахунку майбутніх доходів у загальну суму теперішньої ( поточної на дату оцінки) їх вартості.

Метод прямої капіталізації перераховує річний доход у вартість нерухомості.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, і період його отримання не обмежено часом.

Застосування даного методу передбачає використання таких процедур оцінки:

1.Вивчення ринку оренди, орендної плати на аналогічні обєкти.

2.Обгрунтування орендної плати.

3.Прогнозування чистого операційного доходу

4.Обгрунтування ставки капіталізації, що застосовується до обєкта

5.Розрахунок вартості обєкта за методом прямої капіталізації доходу.

Результат, отриманий із застосуванням даного методу складається із вартості будівель, споруд, земельної делянки, тобто є вартістю всього обєкта нерухомості.

Базова формула має вигляд:

С = ЧОД / К_к

С- вартість обєкта нерухомості

ЧОД – чистий операційний доход

Кк- коефіцієнт капіталізації,%

Для цілей оцінки нерухомості, дохід який вона може приносити виступає у формах:

1)Потенційного валового доходу- і являє собою максимально можливий обсяг коштів, які отримує власник ( користувач) при найкращому і найефективнішому використанні нерухомості. ( 100% загрузка)

Джерелом доходу є орендна плата , тому його величина буде залежати від площі (S) обєкта і орендної плати С_а:

ПВД = S х С_а

2)Дійсний валовий дохід –це потенційний валовий дохід зменшений на величину поправки не недовикористання і податку на додану вартість

ДВД= ПВД – Збитки + інші доходи

Поправка на недовикористання ПН= ПВД .t/12

T – число місяців, необхідних для пошуку орендатора на співставну нерухомість

3)Чистий операційний дохід дорівнює грошовій сумі, яку отримує власник нерухомості виходячи із її найкращого і найбільш ефективного використання після здійснення всіх витрат.

До витрат відносять- витрати на утримання нерухомості ( комунальні, ремонтні роботи, зарплата обслуговуючого персоналу, податки на з/пл., на пожарну охорону і забезпечення безпеки, рекламу, консультації і юридичне обслуговування , на управління, на амортизацію)

ЧОД=ДВД-ОВ (операційні витрати)