Тема 4.5.: Оцінка нерухомості із застосуванням витратного підходу

План: 1 Сутність, етапи реалізації витратного підходу оцінки об’єктів нерухомості. 2. Методи розрахунку вартості відтворення 3.Поняття зносу, його види та технологія розрахунку.

Ключові поняття:

Нерухомість, сервітут, природні і штучні об’єкти нерухомості, життєвий цикл об’єкта нерухомості.

Контрольні питання:

1.Які методичні підходи до оцінки майна передбачає Стандарт оцінки 1?

2. Визначіть сутність витратного підходу до оцінки нерухомості

3.Вкажіть методи витратного підходу до оцінки нерухомості та дайте їм характеристику.

4. В чому заклечається сутність методу за вартістю одиничного показника будівельного аналога?

5.Поясніть основні етапи реалізації методу за вартістю одиничного показника.

6. Визначіть сутність поняття зносу.Назвіть класифікацію видів зносу об’єктів нерухомості. Дайте їхмхарактеристику.

7. Вкажіть методологію розрахунку фізичного зносу

Нормативні та регулюючі документи

1. Постанова КМ України від 10 вересня 2003 р.№1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»

2. Закон України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» №2658-ІІІ від 12 липня 2001 року

Література.

Економіка нерухомості:

Підручник. А.М.Асаул,

І.А.Брижань, В. Я. Чевганова.-К.,

2004, с. 154-160

Викладач Цісар Г.А.

1.Сутність, етапи реалізації витратного підходу оцінки об’єктів нерухомості.

Згідно із Національним Стандартом 1 для оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи :

• витратний ( майновий – для оцінки об”єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів) ;

• дохідний

• порівняльний

Сутність витратного підходу полягає у тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництва на ній об'єкту нерухомості, що підлягає оцінці.

Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Даний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об”єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу ( знецінення)

Оцінка об”єкта витратним підходом основується на :

-поведінці раціонального покупця ,який не заплатить за об”єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об”єкта, що аналогічний по конструктивному рішенню і функціональному призначенню об”єкту – оцінки.

• поведінці типового продавця , що бажає повернути витрачені на будівництво кошти.

Головна перевага витратного підходу є в його вигідності для більш чи менш достовірної оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації по здійснених угодах в ряді випадків обмежує можливість практичного використання порівняльного і дохідного підходів.

В цих умовах витратний підхід спирається на кошторисну базу вітчизняного будівництва, що дає змогу отримати надійні результати оцінки.

Витратний підхід при визначені ринкової вартості грунтується на передбаченні, що типовий покупець навряд чи побажає платити за об”єкт більше того, ніж може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створених на ній поліпшень ( будівель, споруд) аналогічної корисності.

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначення вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Метод заміщення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об"”кт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об”єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Витратний підхід у вигляді методу залишкової вартості заміщення використовується при визначенні вартості спеціалізованої нерухомості ( унікальних об”єктів – лікарень . музеїв. Бібліотек іт.д.)

Вартість об'єкта нерухомості, розрахо­вана за допомогою витратного методу, — це ринкова ціна, яку необхідно заплатити, аби придбати нерухомість, що характеризується такими сами­ми параметрами і таким самим ступенем зносу, як і оцінюване майно. Отже, згідно із витратним підходом відновна вартість визначається на під­ставі реальних затрат на придбання нерухомості та реального рівня інфля­ції, а реальний ступінь зносу об'єкта оцінювання встановлюється з ураху­ванням не лише фізичного, а й функціонального його старіння.

Таким чином, витратний підхід базується на визначенні суми вартості прав, пов'язаних із земельною ділянкою, що розглядається як вільна від забудо­ви, та вартості відтворення будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості за вирахуванням їх зносу (знецінення).

Витратний підхід для визначення вартості об'єктів нерухомості є доціль­ним у випадках, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом нового будівництва фізично можливе й економічно необхідне щодо унікальних об'єктів, пам'я­ток архітектури, об'єктів спеціального призначення, ринок купівлі-продажу яких відсутній, під час страхування та в інших випадках.

Отже, витратний підхід застосовують :

• на неактивних ринках нерухомості, коли не має інформації про ціни продаж аналогічних об’єктів;

• для об’єктів, які не приносять дохід

Недоцільно застосовувати затратний підхід для визначення ринкової вар­тості об'єктів нерухомості, ринок купівлі-продажу й оренди яких існує.

Алгоритм витратного методу оцінки нерухомості такий:

1) розрахунок вартості земельної ділянки і витрат на її благоустрій. Якщо ділянка орендується, то враховується вартість права оренди;

2) визначається повна вартість відтворення або заміщення нерухомості;

3) проводиться розрахунок всіх видів зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього);

4) вираховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель і споруд;

5) додається до вартості земельної ділянки вартість заходів на її благоустрій та вартість будівель та споруд.

Існує декілька методів оцінки для основних етапів алгоритму:

1) Вартість земельної ділянки = оцінка землі + вартість нового будівництва + прибуток інвестора - накопичений знос. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку;

2) вартість нового будівництва - знайти вартість відновлення або вартість заміщення. Використовують 3 методи: метод порівняльної одиниці; метод розбивки по компонентам; метод кількісного обстеження;

3) прибуток інвестора знаходиться за ринковими чи розрахунковими показниками: ринкові показники = ринкова вартість нерухомості - вартість нового будівництва; розрахункові показники - який прибуток може отримати потенційний інвестор;

4) накопичений знос. За видами зносу: фізичний знос знаходиться за 3 методами: нормативний, вартісний, метод терміну життя; функціональний знос за методами: метод капіталізації втрат в орендній платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат; зовнішній знос: метод порівняльних продажів, метод терміну життя, метод капіталізації втрат в орендній платні.

Підхід, що базується на вирахуванні витрат на освоєння та забудову. Він витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об'єкта. Використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні, або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання.

У рамках даного підходу, вартість землі визначається як залишок між ціною продажу, що очікується та капіталізованим чистим доходом від їх використання та всіма витратами на земельні поліпшення. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку.