2. Метод оцінки за вартістю одиничного показника

Метод оцінки за вартістю одиничного показника будівельного аналога ґрунтується на тому, що затрати на спорудження одиничного показника вибраного аналога збільшу­ються залежно від кількості таких одиничних показників відповідної частини і додаються.

Одиницями виміру можуть бути квадратні або кубічні метри, одне місце та ін. Це найпростіший спосіб оцінки об'єкта нерухомості.

Оцінка здійснюється в такій послідовності:

1.Огляд об’єкта і вибір будівельного аналога

2.Визначення вартості об’єкта оцінки, виходячи з вартості одиничного показника будівельного аналога на дату, що відповідає вартості будівельного аналога (1969,1984)

3.Перерахунок вартості об’єкта на дату оцінки

4.Визначення теперішньої вартості витрат на зовнішню інфраструктуру

5.Визначення фізичного зносу об’єкта оцінки на дату оцінки

6. Розрахунок залишкової вартості об’єкта оцінки

Вибір будівельного аналога здійснюється відповідно до збірників « Укрупнених показників відновної вартості будівництва « ( УПВВ)

Вартість об’єкта оцінки на дату, що відповідає будівельному аналогу складає :

Во=Ввх V

Во-вартість об’єкта оцінки на дату , що відповідає будівельному аналогу;

Вв-базова вартість одиничного показника

V-будівельний об’єм об’єкта оцінки

Відновна вартість об’єкта оцінки складає:

В= ВохКпхКгхКр+Зз

Кп-коефіцієнт подорожчання вартості будівництва в цінах 1984р

Кг-подорожчання вартості будівництва в цінах 1993р

Кр- коефіцієнт ринковий

Зз-вартість витрат на створення зовнішньої інфраструктури.

3. Поняття зносу, його види та технологія розрахунку.

Знос (знеці­нення) — втрата будівлями, спорудами й іншими об'єктами нерухомості вартості внаслідок їх фізичного, функціонального старіння та дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища.

Виділяють такі види зносу:

/ фізичний — знос, зумовлений частковим або повним фізичним руй­нуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, клі­матичних та інших факторів;

/ функціональний —знос, пов'язаний із невідповідністю функціональ­них характеристик об'єктів нерухомості сучасним ринковим вимо­гам для даного типу об'єктів;

/ зовнішній (економічний) — втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища (зміни ситуації на ринку нерухомості, погіршення місцерозташування то­що), що призводить до зменшення її потенційної корисності.

Розрахунок фізичного зносу об'єкта нерухомості (за винятком земельної ділянки) здійснюється щодо кожного конструктивного елемента відповідно до нормативних вимог і виражається у вигляді коефіцієнта.

Фізичний знос конструктивних елементів може бути розглянутий із позицій можливості його усунення. Знос, який неможливо або економічно недо­цільно усунути, визначається на підставі нормативне визначених правил оцінки фізичного зносу. Фізичний знос, який може бути усунений прове­денням відповідного ремонту, визначається шляхом визначення необхід­них затрат на його усунення стосовно вартості відтворення щодо кожного конструктивного елемента. З цією метою до розрахунку вартості такого фізичного зносу на дату оцінки складається і додається кошторис необхід­них затрат, пов'язаних із ремонтом. Загальний вплив обох видів зносу на вартість об'єкта нерухомості обґрунтовується у звіті окремо.

На практиці використовують чотири основні методи розрахунку фізичного зно­су будинків: експертний, вартісний, нормативний (або бухгалтерський) і метод розрахунку терміну життя будинку.

Усунений фізичний знос припускає, що затрати на поточний ремонт менші за додатково додану до об'єкта вартість.

Фізичний :знос, який неможливо або економічно недоцільно усунути - це знос при якому затрати на виправлення дефекту перевершують вартість що при цьому буде додана до об'єкта. Будь-який недолік об'єкта в принципі можна виправити але при цьому затрати на виправлення не повинні перевищувати передбачуваної вигоди.

Для визначення фізичного зносу, який неможливо або економічно недоцільно усунути, елементи будинку розділяються на дві категорії: довгострокові й швидкозношувані.

Знос довгострокових елементів, таких як фундаменти стіни пе­рекриття та Ін., може розраховуватися по групах шляхом визначення ефектив­ного терміну їх служби І терміну фізичного життя у реальних умовах. Для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів можна також вико­ристовували метод визначення затрат на відтворення елементів будинку (або вартісний метод).

До категорій швидкозношуваних елементів будинку відносять елементи, термін служби яких коротше за розрахункове економічне життя будинку Це покрівля декоративне оздоблення, фарбування тощо, тобто елементи, які можна відре­монтувати (відновити) за допомогою поточного ремонту.

Функціональний вид зносу (може виявлятися в застарілій архітектурі бу­динку, в його плануванні, обсягах інженерного забезпечення й ін.) зумов­лений в основному впливом науково-технічного прогресу в галузі архітек­тури і будівництва. У вітчизняній економічній літературі функціональний знос називається моральним і так само, як і фізичний знос, може бути і усуне­ним, і таким, що не усувається.

До функціонального зносу, який можна усунути, належать відновлення вмонто­ваних шаф,, водяних і газових лічильників, сантехнічного устаткування, покриття стін та ін. Критерієм зносу, із погляду можливості його усунення, є порівняння розміру затрат на ремонт із розміром додатково отриманої вартості. Якщо ос­тання перевищує затрати на відновлення, функціональний знос є усуненим. Роз­мір усуненого функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будинку на момент його оцінки з обновленими елементами і його ж вартістю на ту саму дату оцінки без обновлених елементів. До функціонального зносу, який неможливо або економічно недоцільно усунути належить зменшення вартості будинку через чинники, пов'язані як із надлиш­ком, так і з : недостатністю якісних характеристик будинку.

Узагалі функціональний знос розраховується виходячи з наявних ознак не­відповідності і проекту, матеріалів, внутрішнього планування сучасним ринковим вимогам або у разі наявності зайвих поліпшень із точки зору функ­ціонального призначення об'єкта нерухомості. Такий знос розраховується у вигляді коефіцієнта. Під час визначення функціонального зносу в звіті вказуються конкретні недоліки нерухомості, що потребують додавання пев­них елементів або їх заміни для усунення ознак функціональної невідповід­ності, а також наявні зайві поліпшення, що є підставою для розрахунку функціонального зносу. У разі доцільності врахування функціонального зносу під час оцінки об'єкта нерухомості його розрахунок проводиться щодо кожної ознаки окремо. За основу розрахунку величини функціонального зносу береться вимірювання необхідних затрат на його усунення, і, таким чином, урахуванню підлягає функціональний знос, який має бути усунений.

Функціональний знос, пов'язаний із необхідністю додавання певних еле­ментів, визначається шляхом віднесення вартості затрат на їх створення до вартості відтворення (вартості заміщення) об'єкта нерухомості, що вклю­чає вартість затрат на створення таких елементів.

Функціональний знос, пов'язаний з необхідністю заміни елементів об'єкта нерухомості, які не відповідають функціональним вимогам, розраховують шляхом віднесення суми затрат, пов'язаних із заміною елементів, до вар­тості відтворення об'єкта нерухомості з урахуванням затрат, пов'язаних із заміною. При цьому затрати, пов'язані із заміною елементів, визначають як суму затрат на демонтування, придбання і монтаж елементів, що замі­нюють демонтовані, за мінусом прогнозованого доходу від продажу де­монтованих матеріалів (конструкцій). Вартість відтворення об'єкта нерухо­мості з урахуванням затрат,, пов'язаних із заміною, — це сума вартості відтворення об'єкта нерухомості з вирахуванням вартості відтворення еле­ментів, що потребують заміни, та затрат, пов'язаних із заміною елементів.

Причинами зовнішнього зносу можуть бути як загальний спад у районі, де розміщений об'єкт, так і дії уряду або місцевої адміністрації у сфері оподаткування, страхування;; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, навчання і т.д.

Істотним чинником, що впливає на розмір зовнішнього зносу, є безпосередня близькість до «малопривабливих» природних або штучних об'єктів: болота, очисні споруди, ресторани, танцювальні майданчики, бензоколонки, залізничні станції, лікарні, школи, промислові підприємства тощо.

Сприятливі й несприятливі чинники навколишнього середовища можуть вплину­ти на вартість оцінюваної нерухомості більшою мірою, ніж на аналогічні, але не оцінювані об'єкти. Такий вплив безпосередньо відбивається на думці оцінювача про вартість об'єкта та фіксується у звіті. Коли оцінювач у ході обстеження об'єкта визначає проблеми, пов'язані зі станом навколишнього середовища, він повинен з'ясувати природу і розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також ухо­дять рекомендації до проведення детальної експертизи, якщо в ході початково­го обстеження були виявлені різноманітні види забруднень. У тих випадках, ко­ли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середо­вища, або такі проблеми очікуються, оцінювач повинен рекомендувати прове­дення екологічної експертизи до початку процесу оцінки. У тих випадках, коли в якійсь місцевості всі об'єкти нерухомості однаково піддаються впливу навколишнього середовища, проводити додатковий ана­ліз недоцільно.

Зменшення вартості, пов'язане із забрудненням навколишнього середовища, визначається з використанням методів, аналогічних методам визначення зносу. Наприклад, вартість видалення токсичних відходів може бути пов'язана з вар­тістю ремонту об'єкта, тобто вартістю усунення дефектів.

Засобом вимірювання зносу зовнішнього впливу є аналіз парних про­даж (коли на ринку нерухомості продаються два об'єкти, які можна по­рівняти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший — ні). Різни­ця в цінах дозволяє зробити висновок про розмір зовнішнього зносу оці­нюваного об'єкта.

Іншим методом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходів від оренд­ної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, один із яких піддається негативному впливу. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме розмір зовнішнього зносу.

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТОРГОВЕЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНО - ЕКОНОМІЧНИЙ КОЛЕДЖ

Напрям 0501 Економіка і підприємництво.

Дисципліна « Оцінна діяльність »

Лекція № 20