Нормативні та регулюючі документи

1. Постанова КМ України від 10 вересня 2003 р.№1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»

2. Закон України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» №2658-ІІІ від 12 липня 2001 року

Література.

Економіка нерухомості:

Підручник. А.М.Асаул,

І.А.Брижань, В. Я. Чевганова.-К.,

2004, с. 154-160

Викладач Цісар Г.А.

1 Загальні положення підходу, методи визначення вартості будівництва.

Згідно із Національним Стандартом 1 для оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи :

• витратний ( майновий – для оцінки об”єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів) ;

• дохідний

• порівняльний

Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Даний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об”єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу ( знецінення)

Оцінка об”єкта витратним підходом основується на :

-поведінці раціонального покупця ,який не заплатить за об”єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об”єкта, що аналогічний по по конструктивному рішенню і функціональному призначенню об”єкту –оцінки.

• поведінці типового продавця , що бажає повернути витрачені на будівництво кошти.

Головна перевага витратного підходу є в його вигідності для більш чи менш достовірної оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації по здійснених угодах в ряді випадків обмежує можливість практичного використання порівняльного і дохідного підходів.

В цих умовах витратний підхід спирається на кошторисну базу вітчизняного будівництва , що дає змогу отримати надійні результати оцінки.

Витратний підхід при визначені ринкової вартості грунтується на передбаченні, що типовий покупець навряд чи побажає платити за об”єкт більше того, ніж може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створених на ній поліпшень ( будівель, споруд) аналогічної корисності.

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначення вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Метод заміщення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об"”кт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об”єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Витратний підхід у вигляді методу залишкової вартості заміщення використовується при визначенні вартості спеціалізованої нерухомості ( унікальних об”єктів – лікарень . музеїв. Бібліотек іт.д.)

Вартість об'єкта нерухомості, розрахо­вана за допомогою витратного методу, — це ринкова ціна, яку необхідно заплатити, аби придбати нерухомість, що характеризується такими сами­ми параметрами і таким самим ступенем зносу, як і оцінюване майно. Отже, згідно із витратним підходом відновна вартість визначається на під­ставі реальних затрат на придбання нерухомості та реального рівня інфля­ції, а реальний ступінь зносу об'єкта оцінювання встановлюється з ураху­ванням не лише фізичного, а й функціонального його старіння.

Таким чином, витратний підхід базується на визначенні суми вартості прав, пов'язаних із земельною ділянкою, що розглядається як вільна від забудо­ви, та вартості відтворення будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості за вирахуванням їх зносу (знецінення).

Витратний підхід для визначення вартості об'єктів нерухомості є доціль­ним у випадках, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом нового будівництва фізично можливе й економічно необхідне щодо унікальних об'єктів, пам'я­ток архітектури, об'єктів спеціального призначення, ринок купівлі-продажу яких відсутній, під час страхування та в інших випадках.

Недоцільно застосовувати затратний підхід для визначення ринкової вар­тості об'єктів нерухомості, ринок купівлі-продажу й оренди яких існує.

Загальна послідовність оціночних процедур під час проведення експертної оцінки нерухомості згідно із витратним підходом є наступною :

- оцінка вартості прав, пов'язаних із земельною ділянкою;

- вибір методичного прийому та визначення вартості відтворення або вартості заміщення;

-розрахунок усіх видів зносу;

-визначення вартості відтворення за вирахуванням зносу (знецінен­ня) або залишкової вартості заміщення.

Як зазначалось вище основними методами затрат­ного підходує методи прямого відтворення і метод заміщення функціо­нальним аналогом, у межах зазначених методів, що розрізняються набо­ром оціночних процедур, виділяють такі методичні прийоми.

-За вартістю конструктивних елементів визначаються компоненти нерухомого Майна і перемножуються на укрупнені вартісні показ­ники (затрати _На спорудження одиничного показника кожної час­тини будівлі з урахуванням затрат на матеріали, робочу силу й прибутку підрядчика).

Компонентами можуть виступати фундамент, стіни і перегородки, перекриття (покриття), покрівля, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування, оплата праці та ін. Укрупнені показники можуть бути розраховані на 1 м³, 1 м², 1 погон­ний метр,1 нормо-годину тощо.

-Відповідно до кошторису затрат на будівництво — складання об'єкт­них і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта за умо­ви, що цей об'єкт будується знову.

Це найбільш трудомісткий метод, але його можна значно полегшити, якщо є старі кошториси, по яких будувався оцінюваний об'єкт, або експерт-оцінювач може звернутися до послуг фахівця, що розробить наново кошторис для оціню­ваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на буді­вельно-монтажні роботи, ДБН та іншої необхідної документації.

- За вартістю будівництва об'єкта нерухомості, що є функціональним аналогом об'єкта оцінки.

-За вартістю одиничного показника будівельного аналога . ( даний метод розглядаються у 2 питанні лекції)

Застосування методичних прийомів грунтується на вибраній меті оцінки, доступності інформації про стан місцевого будівництва.

Методичні прийоми оцінки за вартістю конструктивних елементів та відповід­но до кошторису затрат на будівництво використовуються, як правило, відносно конструктивно та функціонально нетипових об'єктів, об'єктів незавершеного будівництва, що можуть бути добудовані, в тому числі зі зміною функціональ­ного призначення та в інших випадках, передбачених законодавством.

В основу зазначених методичних прийомів покладено визначення вартості відтворення об'єкта нерухомості як бази оцінки на підставі аналізу розроб­леної або наявної проектно-кошторисної документації щодо об'єкта оцінки.

Для розрахунку за вартістю конструктивних елементів використовується проектно-кошторисна документація, складена за конструктивними елемен­тами будівель (споруд). Вартістю відтворення об'єкта нерухомості у цьому випадку є сума всіх затрат, пов'язаних із будівництвом (у тому числі при­буток підрядника та прибуток забудовника), а також вартості прав, пов'я­заних із земельною ділянкою.

Методичні прийоми оцінки за вартістю будівництва об'єкта нерухомос­ті, що є функціональним аналогом об'єкта оцінки, і за вартістю одиничного показника будівельного аналога застосовуються, як правило, до об'єктів нерухомості, що будувалися за типовими проектами, або у ра­зі, якщо з точки зору ринкових умов відновлення об'єкта недоцільне в його первісному вигляді — за будівельним проектом або функціональ­ним призначенням.

Основою цих методичних прийомів є визначення вартості заміщення на підставі використання даних проектів. Вартість заміщення об'єкта нерухо­мості в цьому випадку — це сума всіх затрат, пов'язаних із таким будівниц­твом (у тому числі прибуток підрядника та прибуток забудовника), а також вартість прав, пов'язаних із земельною ділянкою.