3. . Види ринків нерухомості

Розглянута диференціація ринку нерухомості не єдина. На практиці ринок нерухомості часто поділяють на первинний і вторинний, тобто за способа­ми здійснення договорів.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність дого­ворів, укладених зі знову створеними, а також приватизованими об'єкта­ми. Він забезпечує передачу об'єктів нерухомості в економічний оборот.

Під вторинним ринком нерухомості розуміють сукупність договорів, ук­ладених з уже створеними об'єктами, що перебувають в експлуатації та пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу об'єктів неру­хомості від одного власника до іншого.

Первинний і вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного рин­ку нерухомості, взаємно впливають один на одного. Наприклад, ціни вто­ринного ринку — це особливий орієнтир, який показує, наскільки рента­бельним є нове будівництво при існуючому рівні затрат. Взаємний вплив попиту та пропозиції на первинному і вторинному ринках нерухомості виступає фактором, що істотно ускладнює аналіз сфери обігу й вибір правильних рішень щодо інвестування в нерухомість. Особливо складним це завдання є ще й тому, що договори на ринку нерухомості носять, як відомо, приватний та найчастіше конфіденційний характер. Це серйозно утруднює збір необхідної інформації. Однак при всій своїй склад­ності це завдання не є головним.

Ринок нерухомості зазнає впливу економічної ситуації в цілому як на наці­ональному, так і на регіональному рівнях. Можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному й вторинному ринках нерухомості різні. Приміром, при зниженні попиту вторинний ринок нерухомості може досить гнучко реагувати на це зменшенням пропозиції і падінням цін, нижня межа яких визначається трьома факторами: ціною придбання об'єкта, фінансо­вим становищем продавця і відповідністю рівня його доходів рівневі по­точних затрат по утриманню нерухомості. Діапазон зниження цін або про­позиції може бути досить широким.

На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визнача­ється рівнем затрат на будівництво: при його переході забудовник несе прямі збитки. Разом із тим тут складніше як зменшити, так і збільшити про­позицію. У будівельному процесі задіяний ряд організацій, кожна з яких за­цікавлена у використанні своїх потужностей і ресурсів (що особливо стосу­ється підрядчиків), і припинити будівельний процес миттєво неможливо. На­стільки ж неможливо й швидко збільшити пропозицію — процес створення об'єктів нерухомості триває місяці або навіть роки. Пропозиція на первин­ному ринку є абсолютно нееластичною у короткостроковому періоді. Вторинний ринок нерухомості є більш інертним через те, що рішення на ньому приймаються безліччю осіб, а мотивація до продажу більш розмита, ніж на первинному ринку, де продаж — це необхідна фаза, що забезпечує повернення вкладених коштів.

Ринок нерухомості класифікують за різними ознаками :

Виходячи з триєдності сутності нерухомості:

-сектор розвитку нерухомості

-сектор обороту прав на раніше створену нерухомість;

-сектор управління та експлуатації

За способом здійснення угод

-первинний ринок нерухомості

-вторинний ринок нерухомості

За видами угод:

-ринок купівлі-продажу

-ринок оренди

-ринок іпотеки

Ринок речових прав ( довірче управління)

За ступенем готовності до експлуатації:

-ринок незавершеного будівництва

-ринок нового будівництва

-ринок будівництва, що підлягає реконструкції

за формою власності:

-ринки приватних об’єктів нерухомості

-ринки державних і комунальних об’єктів нерухомості

По галузях:

-ринок промислових і сільськогосподарських об’єктів;

-ринок суспільних і рекреаційних будівель та споруд

За функціональним призначенням:

-ринок житлової нерухомості

-ринок виробничих будівель

-невиробничих будівель та приміщень

-Готелів

-торгових приміщень

За видом об’єктів нерухомості

-земельний ринок

-будівлі та споруди

-приміщення

-підприємства як майнові комплекси

Можна доповнити види ринку нерухомості: організований і неорганізований (вуличний), біржовій (аукціони, конкурси), позабіржовий і т.д. З існуючих ринків нерухомості нині найбільш розвинутими є ринки земель­них ділянок, житлової і комерційної (нежитлової) нерухомості.