Ш. Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

Ринок комерційних об'єктів нерухомості в Україні став формуватися тільки з початком приватизації підприємств. Сектор комерційних об'єктів не­рухомості набагато менший, ніж житлових, тому й договорів відповідно менше, хоча в усьому світі комерційні об'єкти є найбільш привабливи­ми. Необхідно зазначити, що в цьому секторі переважною формою до­говорів є оренда.

До комерційних об'єктів нерухомості належать такі, що приносять до­хід, і такі, що створюють умови для його здобуття .

До комерційних об'єктів нерухомості відносять:

- офісні приміщення;

- готелі;

- ресторани,

-кафе,

-салони,

-будинки побутових послуг;

-гаражі-стоянки (автопаркінги);

-магазини й торговельні комплекси;

-складські приміщення;

-промислові об'єкти нерухомості;

нежитлові помешкання нецільового призначення.

1. Офісні приміщення. При класифікації таких приміщень у кожнім регі­оні використовують різні фактори, за якими приміщення відносять до то­го або іншого класу. Це можуть бути місце розташування, якість будинку (рівень обробки, стан фасаду, наявність центрального входу і ліфтів), якість менеджменту (керівна компанія, наявність додаткових послуг для орен­дарів) та ін.

Україні класифікації офісних приміщень поки що немає, бо й сам ринок перебуває на зародковій стадії.

Міжнародна класифікація офісних приміщень

Клас	Ознаки
А1	1цетральне місцезнаходження; 2. зручний доступ; 3повністю відбудована будівля; 4.підземний паркінг, 5.сучасні системи безпеки будівлі; 6.професійний орендодавець; 7.правильно оформлена документація
А2	1, 2, 5, 6, 7 8.Повністю реконструйована в 90-х роках будівля
В1	1, 6,7,8 9.автономне теплопостачання, 10.системи охолодження повітря; 11. планування поверхів у вигляді офісних блоків; 12.ремонт –євростандарт 13.сучасні ліфти 14, 24-год охорона
В2	1,6,7,8,11,12,14 15.можливий не дуже зручний доступ
С1	1,6,7,11,14, 16. косметичний ремонт
С2	7,14; 17.різне місцерозташування, 18. будівля колишнього інституту; 19 різний стан примішень
Д	7,15, 17,18,19

Втім, використовується зазначена раніше міжна­родна (А, В, С, Д, іноді із застосуванням знаків «+» та «-») класифікація.

Класифі­кації, які застосовують інші агенції та консалтингові фірми з нерухомос­ті, мають схожі, але більш розмиті критерії. Наприклад, до класу «А» апріорі не можуть бути віднесені реставровані будівлі, хоча досить час­то про них заявляють.

До першої — найфешенебельнішої — категорії належать бізнес-центри класу «А» та «В» із сумарною корисною площею понад 6000 м², найкращими комунікаціями, автономними системами електропостачання, опалення, кондиціонування повітря, охорони, службами технічної та комунальної підтримки тощо. Тут можна орендувати приміщення представницького класу площею від 20 до кількох тисяч квадратних метрів.

«А»-класний комплекс «у чистому вигляді» — це металево-каркасна спо­руда з використанням найсучасніших матеріалів та обладнання.

Друга категорія — окремо розміщені будинки, реконструйовані спеціально під офісні комплекси представницького класу з корисною площею менше 5000 м².

До третьої категорії (це бізнес-центри класу «С» та «С-») належать офіси в адміністративних будинках, науково-дослідних інститутах тощо. .

До четвертої категорії фахівці відносять квартири у житлових будинках, фасади яких виходять на вулицю.

П'ята категорія — це приміщення у промислових зонах. Офіси такого класу можуть бути різними за якістю ремонту та комунікацій. Здебільшого такі офіси наймають вироб­ничі або торговельні компанії. До них можна віднести й особняки для од­ного користувача або напівпідвали, розташовані у промислових зонах, од­нак вони не користуються активним попитом.

Серед факторів, що впливають на привабливість офісних центрів, створе­них поблизу промислових підприємств або на їх території (клас «Д»), мож­на виділити наступні:

Низькі орендні ставки Можливість організації власного вироб­ництва на території сусіднього підпри­єства.

Можливість використання складських приміщень заводу

Близькість офісу до власного вироб­ництва, складу, гаража.

Це все можна віднести до позитивних факторів

Негативні фактори :

Віддаленість від центру міста. Невисокий рівень наданого сервісу

Розташування в екологічно несприятли­вих районах.

Залежність будинку від інженерної інфраструктури підприємства -колиш­нього власника

2. Готелі. Готельні проекти на сьогодні в Україні є найбільш складними видами інвестування в дохідні об'єкти нерухомості. Будівництво нових або реконструкція старих готелів найвищого класу, їх обладнання та експлуата­ційні затрати вважаються досить ризикованим укладенням грошей, тому що затрати на такі проекти в кілька разів вищі за затрати на будівництво мод­них торговельних комплексів або офісних центрів.

В Україні готелем вважається заклад, у якому налічується 7 і більше номерів.

ДСТУ 4269:2003 Послуги туристичні. Класифікація готелів

Готельні підприємства класифікують за різними критеріями.

1. Місце розташування.

2. Тривалість роботи.

3. Забезпечення харчуванням.

4. Тривалість перебування.

5. Рівень цін.

6. Рівень комфорту.

7. Місткість номерного фонду.

8. Функціональне призначення. За місцем розташування:

1.- розташовані в межах міста (у центрі, на окраїні). Центральними є практично всі готелі ділового призначення, готелі люкс, готелі середнього класу;

- розташовані на морському узбережжі. У даному випадку дуже важливим є відстань до моря;

- розташовані в горах. Це невеликі готелі в мальовничій гірській місцевості на туристичному маршруті в найбільш зручному місці відпочинку. У гірському готелі, як правило, міститься необхідне спорядження для літнього й зимового відпочинку, наприклад альпіністський і гірськолижний інвентар, підйомники тощо.

У готельному бізнесі розглядають п'ять місць розташування готелю:

- центр міста;

- аеропорт;

- приміська зона;

- курорт;

- шосе.

2.За тривалістю роботи готелю:

- працюють цілий рік;

- працюють два сезони;

- односезонні.

3.За забезпеченням харчування розрізняють:

- готелі, що забезпечують повний пансіон (розміщення + 3-разове харчування);

- готелі, що пропонують розміщення і тільки сніданок. За тривалістю перебування гостей:

- для тривалого перебування клієнтів;

- для короткочасного перебування.

4.За рівнем цін на номери готелі класифікують на:

- бюджетні;

- економічні;

- середні;

- першокласні;

- апартаментні;

- фешенебельні.

Готельні підприємства також можна класифікувати за зручним розташуванням транспортних засобів, за правом власності. Однак на перше місце при класифікації готелів важливим є рівень комфорту.

Відповідно до Німецької класифікації, готельні підприємства поділяються на п'ять класів. З метою гармонізації з Європейською системою тут відразу ж передбачається відповідність кожного класу певній кількості зірок:

туристичний клас - *;

стандартний клас - **;

комфортний клас - ***;

перший клас - ****;

люкс - *****

3. Ресторани, кафе, салони, будинки побутових послуг. Останнім ча­сом розвивається ринок таких об'єктів нежитлової нерухомості, як ресто­рани, кафе, салони, будинки побутових послуг. Для невеликих кафе і сало­нів різного призначення часто використовують житлові приміщення в пер­ших поверхах, які переводяться у відповідному порядку в нежитлові. Для ресторанів, будинків побутових послуг та великих кафе потрібно викорис­товувати більші помешкання або будувати нові.

Національним стандартом ДСТУ4281-2004 ”Заклади ресторанного господарства. Класифікація” установлено класифікацію закладів ресторанного господарства, загальні вимоги до підприємств різних типів і класів.

Класифікація закладів ресторанного господарства здійснюється за такими ознаками:

· за типом закладу;

· за класом закладу;

· за місцем розміщення;

· за видами економічної діяльності.

4. Ринок гаражів-стоянок (автопаркінгів) як комерційних об'єктів неру­хомості в Україні розвивається дуже повільно. Адже на кожну тисячу жителів відповідно до норм потрібно близько 150 паркувальних місць.

Масове будівництво підземних автопаркінгів поки що не планується, а сла­борозвинутий гаражний ринок України тримається тільки на стандартних цегельних і металевих гаражах у гаражних кооперативах.

Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційні об'єкти нерухомості підрозділяються на індивідуальні типові (ІТГ) та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а також паркінги.

Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або згруповані на єдиній території, криті невеликі одноповерхові будови (бокси) для зберігання автомашин (в основному такі гаражі мають стандартні розміри - 18 кв. м². Але зустрічаються також гаражі інших розмірів, у тому числі гаражі на два автомобілі.

Розташовуються масиви ІТГ, як правило, на територіях, не пристосованих для капітального будівництва: уздовж ліній електропередач, залізничних колій, в буферних зонах на околиці міста і т.д. Невеликі гаражні комплекси можуть розташовуватися поряд або всередині житлових масивів.

Гаражі розташовуються на тимчасово орендованих землях, через те що залізні гаражі і залізні бокси вважаються тимчасовими спорудами з правом оренди до 3 років. Таким чином, достатньо велика частина міських територій використовується вкрай нераціонально. На думку багатьох фахівців, одношарове капітальне будівництво гаражів - неприпустима розкіш.

Паркінг - одно або багаторівневе крите замкнуте приміщення, спеціалізоване виключно для паркування та зберігання автомобілів, що охороняється, з компактно виділеними для цієї мети, позначеними розміткою місцями або боксами. На верхні рівні автомобілі підіймаються по серпантинах, розташованих по торцях споруди.

Паркінги знаходяться, в основному, в зручно розташованих місцях, щодо житлової забудови, близько до споживача. Паркінги володіють цілою низкою переваг перед звичайними гаражами: економія площі забудови, зовнішня привабливість та ін.

В об'єктах первинного ринку пропоновані місця реалізуються, в основному, за схемою пайової участі в будівництві з гнучким графіком оплати та подальшим оформленням в загальну пайову власність.

Вбудовано-прибудовані гаражі - (вбудовані в нижньому поверсі житлової будівлі або прибудовані до житлової будівлі) - приміщення, для паркування та зберігання автомобілів з компактно виділеними для цієї мети позначеними розміткою місцями або боксами. На відміну від паркінгів вбудовано-прибудовані гаражі - це частина будівлі з іншим загальним функціональним призначенням.

Усі подібні споруди влаштовуються в цокольному (підвальному) поверсі й мають один рівень, рідше зустрічаються гаражі на першому поверсі. Будують також напівзаглиблені (підземні) паркінги в дворах майбутніх будівель.

5. Магазини й торговельні комплекси. Досвід великих міст Європи свідчить, що добрими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є перехрестя великих автотранспортних магістра­лей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транс­порту. Найчастіше подібні центри розміщують у «спальних» районах або за містом, фактично на пустирі, біля великої магістралі. У США БТЦ («МАЩ») розташовані, як правило, за межами міста, що можна пояснити визначе­ною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, чисельністю населення цього міста та іншими факторами. Ці показники впливають яік на формування загальної стратегії БТЦ при бізнес-плануванні, проектуван­ні та просуванні, так і на будівництво й експлуатацію торгового центра: скажімо, різною буде кількість паркувальних місць, наявність і параметри зон відпочинку і розваг, супровідних побутових послуг тощо.

Регіони України перебувають у різних еко­номічних умовах і розвиваються за своїми складними законами, тому сьо­годні процес появи нових або модернізація старих торгових центрів неод­норідний. Лідирує в цьому процесі Київ як столиця України, що порівняно з Іншими містами України має режим найбільшого інвестиційного сприяння.

Торгівля як сфера економічного життя найменш потерпає від впливу нега­тивних економічних і політичних змін, швидко нормалізується після криз і депресій. Головним показником розвитку торгового сектору можна вважати зростаючий попит на функціональні, безпечні торгові площі. Умовно ринок нерухомості торгових площ можна розділити на два сегменти: первинний і вторинний. На частку об'єктів первинного ринку припадає близько 30% торгових пропозицій. Це, головним чином, об'єкти загальнодержавної та комунальної власності. Переважна більшість торгових площ, запропонова­них на первинному ринку, перебуває в поганому технічному стані та(або) потребує істотних затрат на ремонт, переустаткування й утримання. Вибір об'єктів вторинного ринку значно більший — від звичайної квартири в жит­ловому будинку до кабінету в будинку науково-дослідних інститутів.

Проблеми, що зумовлюють дефіцит ліквідних і перспективних для інвесту­вання торговельних об'єктів нерухомості, в більшості міст України анало­гічні й пов'язані, насамперед, зі структурою сформованого у дореформений період нежитлового фонду

1. За формами товарної спеціалізації магазини поділяються на такі групи:

• універсальні;

• комбіновані;

• спеціалізовані;

• вузькоспеціалізовані;

• змішані.

Універсальні магазини реалізують, як правило, усі основні групи продовольчих і непродовольчих товарів. Вони є найбільпі зручними для покупців, тому що забезпечують комплексне задоволення їхнього попиту.

Комбіновані магазини реалізують товари двох-трьох груп, об'єднаних спільністю їх споживання (м'ясо — риба — овочі, трикотаж — галантерея, галантерея — парфумерія).

Спеціалізовані магазини реалізують, як правило, одну групу товарів (з продажу одягу, взуття, хлібобулочних виробів, рибних товарів та ін.). Це пов'язано з тим, що, обмежуючи свою діяльність певним сегментом споживчого ринку, торговельне підприємство може забезпечити високий рівень задоволення попиту на окремі товари, запропонувати широку номенклатуру додаткових послуг.

Вузькоспеціалізовані магазини реалізують товари однієї товарної підгрупи, наприклад, з продажу жіночого взуття, інструментів, чоловічих сорочок, електроосвітлювальних приладів та ін.

Змішані магазини реалізують товари різних груп, не пов'язаних між собою. На відміну від універсальних магазинів вони пропонують обмежену номенклатуру груп продовольчих і непродовольчих товарів.

2. За категоріями магазини в Україні поділяються на "люкс", "вища", "перша", "друга", "без категорії". Присвоєння категорії здійснюється місцевими державними адміністраціями шляхом атестації об'єктів роздрібної торгівлі на основі комплексу показників, які характеризують:

• місцезнаходження будівлі та стан прилеглої території;

• вид, тип та особливості будівлі;

• комфортність, технічну оснащеність, внутрішній і зовнішній дизайн приміщень;

• логічність і функціональну організацію торговельного процесу;

• методи обслуговування;

• кваліфікацію персоналу;

• якість обслуговування.