2.Характеристика нерухомості як фізичного обєкта

До характеристик нерухомості як фізичного обєкта належать:

1.Місцеположення обєекта нерухомості

2.Фізичні характеристики обєкта нерухомості

3.Функціональні характеристики обєкта нерухомості

Місцеположення обєкта нерухомості часто виступає визначальним фактором при проведенні операцій оцінки його вартості

В рамках цього підходу враховуються такі параметри місцезнаходження обєкта нерухомості:

1.Країна, область, місто, вулиця, адреса. Іноді також точні географічні координати.

2.Параметри зовнішнього оточення обєкта нерухомості.

Враховується віддаленість чи наближенність до таких обєктів місцевості як центр міста, паррк, історична памятка. При цьому інформація про місцезнаходження обєкта нерухомості супроводжується картографічними ілюстраціями з наведенням кількісних оцінок віддаленості

3.Характеристика безпосередніх сусідів, які підвищують чи знижують привабливість обьєкта нерухомості ( супермаркет, школа, адміністративне приміщення, казино, звалище, смітник) . Естетичне оточення обєкта нерухомості. Природний ландшафт, архітектурні ансамблі та ін.

4.Просторова, територіальна доступність засобів зовнішнього інфраструктурного забезпечення. В рамках цього параметра враховують такі характеристики:

-близькість чи наявність безпосереднього підключення до енергетичної мережі, газу, гарячої і холодної води, телекомунікаційних засобів

-близькість або прямий доступ до різноманітних транспортних магістралей, товарних, пасажирських станцій, баз, складів. Ця інформація супроводжується схемами і картами з визначенням місцезнаходження обєкта нерухомості і обєктів транспортної інфраструктури

-близькість чи віддаленість промислової та житлової зон, торговельних центрів, дитячих садків, шкіл, театрів та інших культурних центрів.

Слід враховувати, що параметри місцезнаходжнггя обєкта нерухомості формують середовище і умови його ефективного управління, підвищують чи зменшують привабливість і вартісну оцінку обєкта нерухомості і часто визначальним чином впливають на показники ефективного використання цього обєкта.

Фізичні характеристики обєкта нерухомості. В першу чергу, це такі характериститки обєкта нерухомості:

-геометричні дані: довжина, ширина, висота будівлі, загальна і корисна площа приміщення, довжина і ширина земельної ділянки;

-Архітектурно-планувальні, землевпорядкувальнрі та будівельні рішення як в цілому по ділянці, так і окремо побудівлямі поверхам.

-Склад використаних будівельних і сздоблювальних матеріалів будівель і споруд; склад грунтів, порід, інженерно-геологічна характеристика ділянки та інше.

Інформація про фізичні характеристики обєкта нерухомості повинна групуватися за такими двома напрямами.

1.Абсолютні дані обсягів, площ та інших габаритних розмірів будівель і споруд. Ця інформація повинна супроводжуватися графічними ілюстраціями з наведенням найбільш важливих розмірів

2.Оцінка з врахуванням динаміки процесів в обєкті нерухомості. Наприклад, зміни в складі матеріалі, міра фізичного зносу конструкцій, інженерних систем і будівлі в цілому. Така оціночна інформація, як правило, наводиться в текстовому вигляді і супроводжується фотографіями та іншими фіксуючими стан обєкта географічними документами.

Функціональні характеристики обєкта нерухомості містять такі дані:

–функціональне призначення обєкта нерухомості. Це може бути житловий будинок, адміністративне приміщення, складське приміщення, супермаркет , підприємство та інше. На наступному етаппі дослідження наводиться більш конкретна функціональна деталізація. Необхідно при цьому врахувати, що останніми роками збільшується кількість обєктів нерухомості багатофункціонального призначення. Вони обєднують в різноманітних пропорціях приміщення для офісів, торгових центрів, громадського харчування, інш.

-рівень функціонального забезпечення обєкта нерухомості. В цьому аспекті розглядаються склад і структура технологічного та іншого відповідного функціональному призначенню обєкта обладнання, засоби звязку та інше інформаційне забезпечення. Наприклад, для ВНЗ це- забезпеченість навчального процесу аудиторним фондом, оснащеність аудиторій навчальною оргтехнікою, компютерними засобами; зарактеристика фонду бібліотеки, інтернет.

-Кадрове професіональне забезпечення. Це інформаціяро професійний досвід установи та її кадрів у відповідній функціональній галузі діяльності.