Контрольні питання:

1.Як законодавство України визначає нерухоме майно?

2. Визначіть сутність поняття нерухомість, та вкажіть її сутнісні характеристики.

3.Які ознаки об’єктів нерухомості належать до родових? Охарактеризуйте їх..

4. Які ознаки об’єктів нерухомості відносять до власних?

5.Поясніть основні розбіжності у поняттях « нерухомість» , « Основні фонди»

6. Назвіть класифікацію основних об’єктів нерухомості. Дайте їх характеристику.

7. Які перспективи розвитку об’єктів нерухомості в Україні.

Лекція 11 Тема 9.2 .Характеристика основних параметрів обєктів нерухомості при проведенні операцій їх вартісної оцінки

План:

1.Аналіз макроекономічних показників

2.Характеристика нерухомості як фізичного обєкта

3.Характеристика нерухомості як обєкта права

Ключові поняття:

Фізичні характеристики;

-функціональні характеристики,

Література основна

1.Економіка нерухомості: Підручник. А.М.Асаул, І.А.Брижань, В. Я. Чевганова.-К., 2004, ст. 10- 13, 15-17,20-27 2. Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009,

ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ

1.Аналіз макроекономічних показників

Типова структура характеристики основних параметрів обєктів нерухомості при проведенні операцій їх вартісної оцінки містить такі складові:

Нерухомість як обєкт-річ, фізичний обєкт

Нерухомість як обєкт права

Нерухомість як обєкт економічного та інших напрямків використання ( соціально-культурного, екологічного, інше)

Врахування характеристик обєктів нерухомості при проведенні оцінки може відбуватися за такоюсхемою ( рис. 1):

Рис.1.Структура основних характеристик обєктів нерухомості

Окрім того вартість нерухомості на ринку визначається поточною ринковою ситуацією. Вона формує попит та пропозицію. Тому при оцінці прав власності на нерухоме майно треба виявити та проаналізувати фактори цієї ринкової ситуації, які можуть впливати на величину вартості. Це, перш за все, навколишнє середовище, яке характеризується такими факторами: економічний стан, місцеположення, ситуація на місцевому ринку.

Головні задачі, які вирішує оцінювач при аналізі ринкової ситуації такі:

- визначення тенденції змін основних макро-та мікроекономічних показників, що впливають на зміні економічної систуації в регіоні

- визначення поточного та перспективного позиціонування нерухомого майна на ринку з врахуванням прогнозів у зміні економічної ситуації.

Вирішення цих задач здійснюється в такому порядку:

1.Аналіз соціально-економічної ситуації в регіоні

2.Аналіз ринку нерухомого майна

3.Аналіз місцеположення нерухомого майна

На етапі аналізу соціально-економічної систуації в регіоні звертається увага на основні макроекономічні показники розвитку економіки в регіоні та у відповідній галузі виробництва, до яких можливо віднести:

1.Економічні показники в цілому по регіону ( ринку нерухомого майна):

-обсяг промислової продукції

-обсяг капітальних вкладень

-обсяги підрядних робіт

-роздрібний товарооборот

-перевезення вантажів

-обсяг експорту

2.Соціальні показники

-номінальні грошові доходи населення

-реальна заробітна платня на одного працівника

-індекс споживчих цін на товари та послуги

-загальна кількількість безробітних

Надалі необхідно дослідити динаміку розвитку економічнихх показників по окремих галузях:

-промисловості, сільському господарстві, капітальному будівництві, транспорті, а також зміни в купівельній спроможності населення, ціни на енергоносії, транспорт, індекси цін у будівництві.

При визначенні вартості майна ЦМК підприємства необхідно мати інформацію про фінансовий стан підприємств галузі, кількість збиткових з них, структуру та динаміку простроченої кредиторської та дебіторської заборгованості.

При аналізі споживчого ринку та ринку праці потрібно звернути увагу на рівень зайнятості, життя, а також інші фактори, що можуть вплинути на активність рингку конкретного типу нерухомості.

Отже, при проведенні аналізу соціально-економічних показників визначають показники, що найбільш корелюють з конкретним типом нерухомого майна, та прогнози щодо зміни вартості нерухомого майна в прогнозний період відповідно до показників.

Аналіз характеристик ринку нерухомого майна залежить від мети і функції оцінки і визначається завданням на оцінку та здійснюється для конкретного типу нерухомого майна у напрямках:

1.Аналіз попиту

2.Аналіз пропозиції

При аналізі попиту на житлове, комерційне нерухоме майно визначаються фактори( демографічна ситуація та зміни, платоспроможність населення та перспективи, активність на ринку, вимоги до приміщень) які впливають на той чи інший тип майна.

Наслідком аналізу є висновок про поточний та перспективний рівень попиту на нерухоме майно відповідних сегментів ринку та можливість отримання кредиту для здійснення купівлі.

При налізі пропозиції за відповідним типом майна визначається:

-наявність існуючого повністю або частково вільного майна;

-обсяги нового будівництва нерухомого майна.

Наявність існуючого частково вільного нерухомого майна характеризується коефіцієнтом його недовикористання і визначається відношенням переданої в оренду чи проданої площі до всієї площі, яка може бути реалізована. При цьому враховується час. Протягом якого нерухоме майно не використовується. Значення коефіцієнта знаходиться в межах від нуля до одиниці і є економічним барометром активності ринку. Зменшення коефіфцієнта недовикористання вказує на неефективність ринку і необхідності прийняття додаткових заходів щодо його активізації, таких як зменшення цін пропозицій на нерухоме майно.

Обєкти нерухомості, що будуються є альтернативою існуючому нерухомому майну, тому при аналізі пропозиції цього майна беруться до уваги динеаміка цін на будівництво, наявність новітніх технологій, стан будівельної індустрії, темпи та обсяги будівництва.

Отже, результатом аналізу попиту та пропозиції є висновок про ринкові ставки оренди, ціни ( вартості) продажу для відповідного типу нерухомого майна.

Аналіз місцеположення нерухомого майна розглядається в другому питанні даної лекції.