2.Загальна характеристика порівняльного (ринкового) підходу

Одним із основних підходів, що застосовується оцінювачами для визначення ринкової вартості є порівняльний підхід. Даний метод являє собою процес аналізу інформації по здійснених продажах і порівняння проданих об”єктів з власність, що оцінюється.

Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.

Сутність порівняльних підходів оцінки вартості об’єктів нерухомості полягає у визначенні рівня ціни, яку заплатить покупець ( інвестор) за майно аналогічної корисності. Порівняльний підхід базується на врахуванні того , що найбільш ймовірним розміром вартості оцінюваного об’єкта може бути реальна ціна продажів аналогічних об’єктів, зафіксована ринком. При використанні порівняльного підходу оцінки об’єктів нерухомості оцінювач використовує як орієнтир реально сформовані ринком ціни на аналогічні об’єкти оцінки. За наявності розвинутого ринку відповідних об’єктів оцінки ціна купівлі-продажу конкретного об’єкта як в цілому, так і окремої його частини найбільш інтегрально враховує багато чисельні фактори, що впливають на розмір вартості об’єкта оцінки. До таких факторів належать співвідношення попиту і пропозиції щодо певного виду об’єктів оцінки, рівень ризику, конкретні характеристики об’єкта оцінки.

Отже, даний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Згідно з Стандартом 1 для визначення ринкової вартості об’єкта у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

-продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

-умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу.

Даний підхід передбачає, що покупець не заплатить за об»єкт суму, більшу вартості відомої йому власності, що має таку ж корисність.

3. Характеристика дохідного підходу

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об»єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об»єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Оцінка по доходу основана на тому принципі, що тільки той об»єкт має вартість, який приносить дохід.

Дохідний підхід базується на припущенні, що розумно діючий інвестор не заплатить за об’єкт оцінки суму істотну більшу, ніж поточна вартість всіх майбутніх вигод у грошовому вираженні, які інвестор розраховує одержати від володіння цим об’єктом.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація та непряма капіталізація доходу ( дисконтування)

Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних доходів від використання об»єкта-оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації.

Інформаційними джерелами для застосування доходного підходу є відомості про фактичні та ( або) очікувані доходи та витрати об»єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об»єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним , або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Математичний, економічний і логічний апарати, що використовуються в рамках дохідного підходу, з погляду практичного застосування представлені двома основними методами:

-метод прямої капіталізації;

-метод дисконтування грошових потоків ( непрямої капіталізації)

Базова гіпотеза методу прямої капіталізації зводиться до того, що періодичний дохід, який приносить власнику об’єкт оцінки, може бути перетворений у вартість об’єкта оцінки шляхом однієї прямої дії – розподілу очікуваного доходу на відповідну норму доходу.

Базова гіпотеза непрямої капіталізації полягає у наступному: вартістю об’єкта є сума поточних вартостей усіх майбутніх вигод.

При використианні дохідного підходу необхідно :

• визначити яким чином необхідно привести майбутні доходи до теперішнього часу

• -розрахувати коефіцієнт капіталізації

-оцінити величину доходу від експлуатауції об»єкта оцінки

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об»єкти ( депозити, цінні папери)

Розрахунки з використанням методів дохідного підходу досить складні та трудомісткі і вимагають від суб’єктів, що здійснюють оцінку, досконалого вивчення і аналізу фінансової документації стосовно об’єкту оцінки, передбачень на мікро- та макрорівнях. Тому на виконання вимог чинного законодавства та Національних стандартів оцінки, проводячи оцінку майна, необхідно застосовувати кілька методичних підходів, що найповніше відповідають визначеній меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Це обумовлює необхідність з одного боку, напрацювання відповідних методик з використанням досвіду зарубіжних країн, а з іншого – бездоганного володіння суб’єктами оціночної діяльності методологічною базою й чіткого розуміння суті здійснюваних процедур.