3.Принципи найкращого і найбільш ефективного використання

Принцип найкращого і ефективнішого використання об'єкта нерухомості – це синтез принципів всіх трьох груп, хто був розглянуті вище. Він дає змогу оцінювачу виявити із можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найдохідніший варіант і його використовуватиме оцінки. Цей принцип передбачає оцінку ділянки землі, бо коли був би вільний (тобто. в оцінці об'єкта йдеться насамперед про найбільшої дохідності земельного участка,затем вже про дохідності всього об'єкта нерухомості). У цьому враховуються ті варіанти використання об'єктів нерухомості, які:

- по-перше, відповідають юридичним нормам,

- по-друге, реалізація яких можлива фізично,

- по-третє, здійсненні фінансово,

- по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості (економічна ефективність).

Вибирается варіант використання, у якому за об'єкт то, можливо заплачено найбільша ціна. Якщо ділянку вільний від будівель, то з найефективнішого варіанта використання земельних ділянок, оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова дільниці є, то оцінювач визначає, збільшувати чи вартість ділянки на величину вартості даного будівлі чи зменшити на величину витрат з зносу даного будівлі при обраному варіанті використання земельних ділянок.

«Принцип найкращого і ефективнішого використання» є концептуальної моделлю для аналізу різних чинників, які впливають вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі чинники фізичного, юридичного, соціального та скорочення економічної характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто. є хіба що ланцюгом між усіма оцінними принципами

Контрольні питання:

1. Дайте визначення принципів оцінок

2. Охарактеризуйте принципи, основані на уявленнях власника

3. Охарактеризуйте принципи, повязані з ринковим середовищем

4. Сутність принципу найкращого і найбільш ефективного використання

Тема 8. Методичні підходи до оцінювання об’єктів власності

Лекція 9 Тема 8.1.Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади

План:

1.Витратний підхід

2.Порівняльний (ринковий підхід)

3.Доходний підхід

Ключові терміни та поняття:

-Методичні підходи

-методи оцінки

-Витратний підхід;

-Дохідний підхід

-Порівняльний підхід

Нормативні та регулюючі документи

1.Закон України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.01.2001 № 2658-14 //ВВР.2001 №47.- ст..251

2.Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від 10 вересня 2003 року № 1440

Література основна

1.Економіка нерухомості: Підручник. Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. – К.: «Лібра»,2004. с. -304

2.Круш П.В., Поліщук С.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник. – Київ: Центр навчальної літератури, 2004.- 264 с.

ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ

1. Характеристика витратного ( майнового) підходу

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки.

Вперше про можливість використання в Україні різних методів оцінки майна вказується у ст..20 Закону України « Про приватизацію майна державних підприємств»

Прийняття Закону України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» з одного боку, надає оціночній діяльності законодавчого характеру, виводячи її з напівпідпільного стану, наділяючи суб’єктів оціночної діяльності певними правами та законодавчо встановлюючи сфери цієї діяльності. З другого – підвищує вимоги до професійної підготовки спеціалістів, якості проведення оцінки та відповідальності за результати своєї роботи шляхом досить жорсткого державного регулювання оціночної діяльності.

Від суб’єктів оціночної діяльності вимагається підвищити рівень доказовості. Одним із ключових шляхів реалізації цього завдання є застосування тих методичних підходів та методів, що найбільше відповідають конкретній оціночній ситуації.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур

Згідно із Національним Стандартом 1 для оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи :

• витратний ( майновий – для оцінки об”єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів) ;

• дохідний

• порівняльний

У рамках цих підходів розрізняють окремі методи оцінки. Причому жоден з підходів чи методів не має принципових переваг перед іншими. Досить часто в практичній роботі з оцінки вартості підприємства оцінювач застосовує кілька методичних підходів, що найповніше відповідають конкретним умовам, об’єктам та меті оцінки, наявності й достовірності інформаційних джерел для її проведення.

Оцінювач може застосовувати декілька методичних підходів, які найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості та наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Даний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об”єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу ( знецінення)

Методи витратного підходу дозволяють визначити, скільки коштів необхідно новому власнику для того , щоб стоврити компанію подібного профілю з такими ж характеристиками що і у підприємства, що оцінюється. Отримані результати дають підставу для прийняття рішення: придбати готову компанію чи створити нове підприємство.

Оцінка об”єкта витратним підходом основується на :

-поведінці раціонального покупця ,який не заплатить за об”єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об”єкта, що аналогічний по по конструктивному рішенню і функціональному призначенню об”єкту –оцінки.

• поведінці типового продавця , що бажає повернути витрачені на будівництво кошти.

Головна перевага витратного підходу є в його вигідності для більш чи менш достовірної оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації по здійснених угодах в ряді випадків обмежує можливість практичного використання порівняльного і дохідного підходів.

В цих умовах витратний підхід спирається на кошторисну базу вітчизняного будівництва , що дає змогу отримати надійні результати оцінки.

Витратний підхід при визначені ринкової вартості грунтується на передбаченні, що типовий покупець навряд чи побажає платити за об”єкт більше того, ніж може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створених на ній поліпшень ( будівель, споруд) аналогічної корисності.

У межах витратного підходу розрізняють такі види вартості – балансова вартість, вартість відтворення і вартість заміщення.

Балансова вартість – це вартість об’єкта, відбита у фінансових і бухгалтерських документах власника, тобто така, що перебуває на балансі підприємства і фіксується в інвентаризаційних відомостях та інвентарних картках.

Розрізняють Повну ( первісну) і залишкову балансову вартість.

Повна вартість містить у собі фактичні витрати на придбання нового об’єкта на момент постановки його на баланс підприємства-власника. Первісна балансова вартість у період з 1991 по 1996 рік в Україні офіційно індексувалася і на цей час фіксується в документах підприємства станом на початок кожного року.

Обєкти, поставлені на баланс до 1991 року за фактичною історичною вартістю в радянських карбованцях, під час розпаду СРСР і становлення України як незалежної самостійної держави були офіційно проіндексовані відповідно до нормативних документів. Це Постанови КМУ про індексацію основних фондів за період станом:

• з 01.01.91 по 01.05.92;

• з 01.05.92 по 01.08.93;

• з 01.08.93 по 01.01.95;

• з 01.01.95 по 01.05.96.

Ця індексація була спричинена гострою інфляцією та введенням в обіг перехідної української валюти – купоно-карбованця.

Указом Президента України від 02.09.1996 р. була здійснена деномінація національної валюти і як засіб обігу введена українська гривня. Відповідно до зазначених постанов та указу була здійснена індексація основних фондів , і після цього первісна балансова вартість основних фондів фіксується у звітних документах підприємства в українських гривнях станом на 1 січня поточного року.

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначення вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Метод заміщення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення)

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об"”кт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об”єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Витратний підхід у вигляді методу залишкової вартості заміщення використовується при визначенні вартості спеціалізованої нерухомості ( унікальних об”єктів – лікарень . музеїв. Бібліотек іт.д.)