2. Будівлі та споруди

При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави разом із нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти, У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набу­вач будівлі, споруди має право на одержання земельної ділянки відповідно до законодавства України.

3. Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків

В іпотеку можуть передаватися житлові будинки чи квартири як ті, що на­лежать заставодавцю на праві власності, так і ті, що стануть його власніс­тю після укладення іпотечного договору.

Окремі кімнати або підсобні приміщення, які є частиною житлових будинків чи квартир, не можуть бути предметом іпотеки.

4. Земельна ділянка

В іпотеку можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на правах власності. Земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності, може бути передано в іпотеку після виділення її в натурі. Не допускається передача в іпотеку частини земель­ної ділянки, яка за розміром не може бути використана як окрема земель­на ділянка за цільовим призначенням земель відповідної категорії.

Земельна ділянка, віднесена до земель населених пунктів (крім земель с/г призначення) на якій згідно із затвердженими правилами забудови відповідних населених пунктів заборонено спорудження будівель та споруд , не може бути предметом іпотеки як окрема земельна ділянка.

Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які відповідно до законодавства не можуть передаватися у власність громадян та юри­дичних осіб.

Передача в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначен­ня (крім земельних ділянок для ведення особистого підсобного господар­ства та для індивідуального садівництва, які належать громадянам на праві власності) може проводитися лише для забезпечення виконання заставо­давцем зобов'язань за кредитними договорами, укладеними з метою при­дбання сільськогосподарської техніки, племінної худоби, елітного насіння, посадкового матеріалу, спорудження будівель та споруд виробничого при­значення, для здійснення заходів, пов'язаних із землеустроєм та охоро­ною земель, а також виконання зобов'язань за кредитними договорами, укладеними з метою отримання коштів для придбання земельних ділянок, з наступною передачею земельних ділянок в іпотеку для забезпечення ви­конання зобов'язань за такими кредитними договорами. Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення з метою отримання коштів для виконання боргових зобов'язань заставодавця, для виплати заробітної плати та будівництва об'єктів соціально-культурного призначення.

Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише комерційні бан­ки, що відповідають вимогам, установленим Кабінетом Міністрів України та Національним банком України.

5. Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі й приміщення, не призначені для постійного проживання.

6. Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

7. Незавершені будівництвом об'єкти нерухомості, а також матеріа­ли й устаткування, що заготовлені для їх будівництва.

8. Ділянки надр, відособлені водні об'єкти.

9. Ліси, багаторічні насадження.

Предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної та комунальної влас­ності, приватизація (відчуження) яких заборонена законом, національні, культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національно­го культурного надбання.

Визначають такі основні види іпотеки: звичайна, об'єднана, спільна, на­ступна, іпотека чужого майна, умовна.

У разі звичайної іпотеки виконання основного зобов'язання забезпечу­ється шляхом передачі в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Виконання основного зобов'язання у разі об'єднаної іпотеки забезпечу­ється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або більше об'єктів неру­хомого майна, які належать заставодавцеві. Якщо заставодавцем не вико­нано основне зобов'язання, продаж заставлених об'єктів нерухомого май­на може здійснюватися в обсязі, необхідному для задоволення вимог кре­дитора (заставодержателя).

У разі спільної іпотеки виконання основного зобов'язання забезпечуєть­ся шляхом передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам. При спільній іпотеці заставодержатель має право на задоволення своїх вимог за рахунок кожного з об'єктів нерухомо­го майна, якими забезпечено основне зобов'язання. Укладення наступної іпотеки одного з об'єктів такого майна допускається за нотаріально по­свідченою згодою власників усіх інших об'єктів нерухомого майна, які пе­редано в спільну іпотеку.

У разі іпотеки чужого майна виконання основного зобов'язання забезпечу­ється шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, яке належить третій особі (майновому поручителеві). Якщо таке майно продано через невиконання бор­жником основного зобов'язання, майновий поручитель має право звернутися до нього з регресним позовом про відшкодування заподіяних збитків.

Умовна іпотека застосовується у разі, коли іпотечним договором вста­новлено наступне:

-іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передба­ченої ним умови;

- іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим договором умови. Якщо така умова не виконується з вини заставодавця (боржника), заставодержатель (кредитор) вправі вимагати дострокового виконання боржником основного зобов'язання.

Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути передано в наступну іпотеку, якщо інше не передбачено законом або іпотечним договором. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставодержателя задовольняються після повного забезпечення вимог кожного попереднього заставодержателя.

Якщо попередня іпотека припиняється без звернення стягнення на предмет іпотеки, заставодержатель наступної іпотеки займає у порядку черговості задоволення його вимог місце попереднього заставодержателя.

У разі звернення стягнення на предмет Іпотеки заставодержатель за наступною іпотекою вправі задовольнити свої вимоги за рахунок залишку коштів від реалізації предмета іпотеки після задоволення вимог поперднього заставодержателя в повному обсязі, а в разі їх недостатності – за рахунок звернення стягнення на інше майно заставодавця.

Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець, заставодержатель, продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі.

Заставодавець (довіритель) — фізична чи юридична особа, що надає нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред’являються наступні вимоги:

-надійність і платоспроможність;

-добровільне надання в заставу нерухомого майна;

- здатність внести авансові платежі.

Сьогодні фізичні особи є основними споживачами послуг іпотечного кредитування.

Заставодержатель (іпотечні кредитори) — юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна.

Центральним об'єктом у системі кредитування будівництва є спеціалізова­ний комерційний банк іпотечного та житлового будівництва (спеціалізова­ний банк), який відповідає вимогам діючого законодавства та має дозвіл Національного банку України на виконання операцій фінансування капіталь­них вкладень по дорученню власників і розпорядників інвестованих коштів.

Національний банк України надає такий дозвіл, якщо комерційний банк

- має дозвіл НБУ на виконання операцій управління грошовими кош­тами та цінними паперами за дорученням клієнтів;

- здійснює банківську діяльність в Україні не менше п'яти років, у тому числі по залученню коштів на фінансування будівництва житла — не менше трьох років;

/-відповідає, на дату звертання в НБУ за отриманням дозволу, додат­ковим вимогам відносно мінімальних значень нормативів капіталу і ліквідності, що встановлені для спеціалізованих банків.

Іпотечний банк — установа, що спеціалізується на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. У створенні іпотечних банків не можна йти шляхом їх вузької спеціалізації. В Україні такі банки не виживуть. Іпотечні банки необхідно створювати як підрозділи універсальних банків, що мають досвід кредитування економіки України, і поступово через ці філії формува­ти іпотечний ринок. Це стосується і земельних банків. Недоцільно створю­вати земельні банки, необхідно створювати аграрні, що будуть спеціалізува­тися на іпотечному кредитуванні й водночас матимуть ширшу спеціалізацію.

Спеціалізований банк надає заставодержателю кредит на купівлю жит­ла, при цьому між ними укладаються кредитний договір і, як наслідок його, договір застави. Покупець житла — це головна фігура механізму іпотечного кредитування, яка приводить його в рух. Потім заставода­вець укладає з продавцем житла договір купівлі-продажу нерухомості (якщо житло продає ріелторська фірма) чи договір підряду на будівниц­тво (якщо житло будує підрядно-будівельна організація). Іпотечний банк, з іншого боку, вправі продати заставну даного заставодавця на вторин­ному ринку цінних паперів.

Економічна сторона виникнення заставних, забезпечених нерухомістю, по­в'язана зі створенням умов надання значній кількості інвесторів можливос­ті одержання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цін­них паперів і наявних у них майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів варто вважати:

- перетворення в ліквідну (грошову) форму майнових прав на нерухо­мість заставодавця;

- використання цінних паперів як заставу під іпотечну позичку.

Переваги іпотечного кредитування для банків:

• порівняно низький ризик при видачі кредитів, тому що вони забез­печуються нерухомістю;

• довгостроковість кредитування звільняє банки від приватних пере­говорів із клієнтами;

• іпотечні кредити забезпечують банку цілком стабільну клієнтуру;

• заставні можуть активно обертатися на вторинному ринку, що доз­воляє банку диверсифікувати свій ризик, продавши заставну після видачі кредиту.

Недоліки іпотечного кредитування для банків:

• необхідність тримати в штаті вузьких фахівців-професіоналів -оцінювачів нерухомості, що представляється у заставу;

• довгострокове відволікання коштів;

• велика тривалість терміну кредитування є загрозою для майбутніх прибутків банку, тому що дуже важко спрогнозувати на десятиріччя вперед динаміку ринкових процентних ставок.

Продавцями житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, у тому числі підрядні будівельні організації (забудовники) та ріелторські фірми. Якщо об'єктом купівлі є житло, яке тільки буде споруджуватися, продав­цем житла виступає забудовник. Забудовниками є юридичні особи, які отри­мали в установленому порядку земельну ділянку для будівництва житла, підписали відповідний інвестиційний договір зі спеціалізованим банком і на свій ризик здійснюють будівництво житла. Забудовник повинен викону­вати свої договірні обов'язки відповідно до генерального договору, інвес­тиційного договору та інших договорів.

Обов'язки забудовника:

/ будівництво житлового дому » належної якості;

• у повній відповідності до документації, яка була надана спеціалі­зованому банку для залучення коштів довірителів;

• у повній відповідності до проектної документації;

• у строки, визначені відповідними документами; / передача житла у власність довірителям.

Для забезпечення своїх обов'язків забудовник за вимогою спеціалізовано­го банку передає йому в заставу

-права на земельну ділянку;

- проектну документацію;

- будівельні матеріали на об'єкт, придбані за рахунок коштів фі­нансування;

- майнові права на житло, яке будується за рахунок коштів фінан­сування.

Забудовник зобов'язаний за свій рахунок застрахувати предмет застави, а також за вимогою банку -свої фінансові ризики невиконання особистих договірних обов'язків.

Спеціалізований банк у разі виявлення недоліків у якості житла має право вимагати від забудовника їх усунення. Якщо забудовник не усуне недоліки протягом 90 календарних днів, а також у випадку значного невиконання графіків будівництва банк має право усунути забудовника від виконання ним його функцій і перевести в судовому порядку право на земельну діль­ницю й будівництво на себе або на вповноважену особу. У випадку купівлі готової нерухомості продавцем виступає агентство неру­хомості (ріелторська фірма). Не всі банки працюють з клієнтами напряму (банку невигідно консультувати велику кількість потенційних позичальни­ків, адже не всі стануть клієнтами банку, — це додаткові затрати, розши­рення штату і т.п.). Водночас агентство нерухомості, яке співпрацює з бан­ком (банками),

1. порадить клієнту виходячи з його конкретних умов, з яким банком вигідніше мати справу (взяти кредит);

2. безплатно (як правило) проконсультує в усіх питаннях, пов'язаних з отриманням кредиту;

3. розрахує всі затрати покупця, у т.ч. місячні платежі по погашенню кредиту (навіть для кількох банків ( для порівняння);

4. підготує всі необхідні документи для банку;

5. може виступити поручителем;

6. за необхідності підбере квартиру, враховуючи умови клієнта і вимоги банку;

7. зробить попередню оцінку квартири;

8. попередньо узгодить розмір та умови кредиту

державні органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і договорів з нею та ведуть єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Реєстрація договору про іпотеку повинна здійснюватися на підставі заяви (повідомлення) іпотекодержателя.

Затрати по сплаті зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесенню змін і доповнень у реєстраційний запис про іпотеки покладаються на заставодавця, якщо договором між ним і заставодержателем не вста­новлене інше.

Страхова компанія може стати суб'єктом системи іпотечного кредиту­вання, якщо вона відповідно до діючого законодавства отримала ліцензію на право здійснення страхової діяльності у формі добровільного страху­вання майна і фінансових ризиків.

При укладанні іпотечного кредитного договору заставодавець повинен під­писати договір про страхування майна (процентна ставка —до 1% вартос­ті об'єкта).

До оцінювачів відносять як незалежних оцінювачів, так і оціночні агент­ства, що займаються професійною оцінкою зданого під заставу нерухомо­го майна.

Поручителі — фізичні та юридичні особи, що поручилися за заставодавця й несуть майнову відповідальність за його зобов'язаннями.