2.Ринкова вартість як база оцінки

Міжнародні стандарти МКСО розрізняють такі види вартості за базою оцінки :

Ринкова база оцінки.

• ринкова вартість

Бази оцінки ,що відмінні від ринкової

-інвестиційна вартість

-ліквідаційна вартість

-вартість користування ( споживача)

-страхова вартість

-вартість для оподаткування

-вартість діючого підприємства

-утилізаційна вартість

Існують й інші види вартості , проте в широкому розумінні цього поняття вартість майна може бути розподілена на дві категорії:

- вартість в обміні

- вартість у користуванні

Вартість в обміні характеризує можливість об”єкта оцінки здійснювати обмін на гроші або інші товари в процесі проведення операцій купівлі-продажу ( ринкова)

Вартість у користуванні –це вартість майна, що визначена варіантом його використання для конкретного користувача і пов”язана з наданням в оренду, передачею під заставу або кредит, внесення до уставного фонду підприємства, а не з купівлею-продажем нерухомого майна.

Вид вартості, що визначається у кожній ситуації, отримав назву бази оцінки. Для вибору відповідної бази оцінки вирішальним є мета, з якою здійснюється оцінка та характеристики майна, що оцінюється.

База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки

Метод оцінки –спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Оціночні процедури – дії, етапи виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку майна

Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Застосування ринкової бази – припускається у випадках, коли оцінка майна здійснюється метою купівлі-продажу, що вимагає розглядати майно так, якби було здійснення його позиціонування на продаж, на відкритому конкурентному ринку.

Застосування бази, відмінної від ринкової –припускається у випадках, коли визначаються неринкові види вартості відповідно до мети та функції оцінки.

Вибору бази оцінки передує укладання договору на проведення оцінки майна, і якщо в договорі не вказується вид вартості , який повинен бути визначений, то визначається ринкова вартість

Міжнародний Стандарт 1 МКСО дає таке визначення ринкової вартості.

Ринкова вартість – це розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін активу на дату оцінки заінтересованим продавцем заінтересованому покупцю в результаті комерційної угоди після проведення належного маркетингу, при якій кожна з сторін володіла б достатньою інформацією, діяла розважливо і без примусу.

Розрахункова сума грошей стосується ціни, що виражена в грошах, яка може бути сплачена за актив при комерційній ринковій угоді.

Тобто ця ціна – найкраща за розумним міркуванням для продавця і найбільш вигідна за розумним міркуванням для покупця.

За яку відбувся б обмін активу – вказує на ту обставину, що вартість активу є величиною, що пропонується, а не фактичною ціною продажу

На дату оцінки - означає вимогу, що величина Ринкової вартості, що пропонується, співвідносилася з конкретною датою.

Дата оцінки - дата, число, місяць, рік на яку проводиться оцінка майна і визначається його вартість.

Заінтересованому покупцю - відноситься до того, у кого є мотиви купувати, але ніщо його до цього не примушує.

Заінтересований продавець - продавець, який має бажання продавати, не примушується до продажу і не готовий продавати за будь-якою ціною чи наполягати на ціні, яка не вважається розумною на ринку в даний момент.

В результаті комерційної угоди – означає, що між сторонами нема ніяких особливих або спеціальних взаємовідносин, які можуть зробити рівень ціни не характерним для ринка.

Після проведення належного маркетингу – означає, що актив має бути виставлений на ринок найбільш підходящим чином, щоб забезпечити його реалізацію за найкращою ціною.

При якій кожна з сторін володіла б достатньою інформацією , діяла розважливо- покупець і продавець інформовані про характер і властивості активу і про стан ринку на дату оцінки

Без примусу- кожна сторона має мотиви для здійснення угоди, проте ні одна з сторін не підлягає тиску з метою здійснити угоду.

Ринкова вартість оренди ( орендна вартість) – це величина орендної плати, за яку може бути зданий в оренду об”єкт нерухомості на типових умовах ринку.

Ринкова вартість при існуючому використанні- це грошова сума, що визначена на підставі продовження існуючого використання, при допущенні незайнятості нерухомості, за яку нерухомість обмінюється на дату оцінки між готовим купити покупцем і готовим продати продавцем у комерційній угоді після відповідного маркетингу , під час якого сторони діяли компетентно, ощадливо і без примусу.

Припущення при існуючому використанні майна вимагає застосування інформації щодо обміну майна на ринкових пропозиціях при існуючому використанні.

Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об’єкта оцінки.

Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.