14. Местоположение с/х угодий, его влияние на кадастровую стоимость, методика расчета интегрального показателя местоположения

Местоположение сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные с использованием следующих коэффициентов: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные с использованием следующих коэффициентов:

первая группа (эквивалент) - 1,0;

вторая группа - 1,5;

третья группа - 2,5.

Эквивалентное расстояние от сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m

Эр_i =  Г_j К_j (Р₁ +Р₂Д₂ + Р₃Д₃) :  Г_j К_j ,

j=1 j=1

где Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ - коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

К_j – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Г_j – объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района), %;

Затраты на использование земель зависят также от местоположения (удаленности) участков от пунктов реализации продукции и приобретения хозяйствами промышленных товаров. Поэтому местоположение земель является одним из основных рентообразующих факторов. Местоположение участков оценивается по их внехозяйственной удаленности, грузоемкости и влиянию местоположения на земельную ренту участков.

15. Для чего при ко земель принимаются минимальные значения земельной ренты и кс, как они определяются?

Понятие абсолютной земельной ренты применяется в российской земельно-оценочной практике для установления минимальных ставок налога на безрентные (по дифференциальной ренте) земли – худшие и наихудшие из используемых земель. Если эти земли используются в сельскохозяйственном производстве, то они подлежат налогообложению как средство производства, независимо от эффективности использования, даже при низкой эффективности или убыточности по земельно-оценочным нормативам.

Ставки налога на безрентных землях являются минимальными ставками налога. Они устанавливаются на основе минимальной кадастровой стоимости земель – минимального значения капитализированной ренты. Поэтому, в земельно-оценочной терминологии абсолютная рента именуется также минимальной рентой.

В связи с тем, что абсолютная земельная рента определяется для установления минимальной ставки налога на худших землях и наихудших из используемых земель, то она обосновывается исходя из расчетной доходности этих земель, на которых нет дифференциальной ренты.

На худших землях валовая продукция равна цене производства, рента равна нулю. Но в цену производства вошел норматив минимального дохода (НД), который согласно формуле 1 и рис. 1 не вошел в дифференциальную ренту. На худших и рентоносных землях это доход, превышающий чистый доход, подлежащий обложению налогом. Этот доход представляет собой норматив минимальной (на худших землях) производительности капитала.

Абсолютная (минимальная) рента устанавливается в одинаковом размере для всех земель – рентоносных, худших и наихудших землях на всей территории России, независимо от их территориального расположения.

С применением норматива абсолютной ренты рентоносными становятся все категории (классы) качества и местоположения земель, включая дифференциально безрентные худшие земли (между 7 и 8 классами, рис. 1) и наихудшие из используемых земель (земли 8-10 классов качества). Общий уровень ренты (руб./га) земельных участков складывается из значения показателей дифференциальной и абсолютной ренты участков.

На худших и наихудших землях, на которых нет дифференциальной ренты, общий уровень ренты равен абсолютной (минимальной) ренте – 26 руб./га. После ее капитализации становится возможным установить по ним минимальные кадастровую стоимость и ставку налога.

В связи с различиями земельных участков возникает необходимость оценки каждого участка по рентообразующим факторам – плодородию, технологическим свойствам и местоположению. Далее на этой основе определяются оценочные показатели: продуктивность сельскохозяйственных угодий участка, затраты на их использование, земельная рента и кадастровая стоимость.