Заключение

Подводя итоги настоящему исследованию, необходимо отметить сле­дующее. (Общая информация)

Основным признаком, позволяющим выделить договор продажи недвижимости, является его объект — недвижимое имущество. Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для зашиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Согласно ст.130 ГК к недвижимости относятся земельные участки и участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, пере­мещение кото­рых без несоразмерного ущерба их назначению не­возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

В ходе проведенного исследования было установлено, что возникла объ­ек­тивная потребность усовершенствовать гражданское законодательство о недви­жимости, законодательно закрепив в части первой Гражданского ко­декса новое определение недвижимого имущества, отразив в нем особенно­сти, отличающие его от движимого имущества.

Приведенное здесь определение возможно не является научным, но оно уже фактически применяется на практике. К недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особой государственной значимости¹.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов до­го­вора купли-продажи, поэтому ему присущи все основные признаки дого­вора ку­пли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятель­ных граждан­ско-правовых договоров (мены, дарения и др.). Основное видо­образующее значе­ние договора продажи недвижимости, позволяющее выде­лить его в Гражданском кодексе в отдель­ный вид обязательств по купле-продаже, имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имуще­ства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется пе­редать в собственность покупа­теля земель­ный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять ука­занное имущество и уплатить за него опреде­ленную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК).

Специальные правила, регламентирующие заключение договора про­дажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению до­говора про­дажи недвижимости, содержатся в §7 гл.30 ГК. Указанные правила сформулиро­ваны в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§1 гл.30 ГК). Родовая принадлеж­ность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров прояв­ляется в том, что в части, не урегулированной нор­мами, включенными в §7 гл.30 ГК, к отношениям, связанным с продажей не­движимости, применяются общие по­ложения о договоре купли-продажи то­варов.

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консен­су­альным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует при­знать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимо­сти. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижи­мого имущества. Высказанная в юридической литера­туре точка зрения, согласно которой предмет договора продажи недвижимо­сти сводится только к продавае­мому объекту недвижимости, не учитывает, что предметом всякого договорного обязательства являются прежде всего действия обязанной стороны.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, за­коно­датель предъявляет особые требования к степени детализации предмета дого­вора. Из содержания ст.554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, по­зволяющие определенно установить, какое недвижимое имуще­ство подлежит пе­редаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижи­мости на соответствующем земельном участке либо в составе другого движимого имущества. При отсутствии в договоре этих дан­ных условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключен­ным.

Особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходи­мость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по пере­даче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. В том числе законодательством установлена письменная форма заклю­чения договора продажи недвижимости, предусматривающая его государствен­ную регистрацию. Закон о государственной регистрации оп­ределяет государст­венную регистрацию прав как юридический акт призна­ния и подтверждения госу­дарством возникнове­ния, ограничения (обремене­ния), перехода или прекращения права на недвижи­мое имущество в соответ­ствии с п.1 ст.2 ГК. Органами, которые от имени госу­дарства осуществляют признание и подтверждение прав на недви­жимое имуще­ство, являются учре­ждения юстиции по государственной регистра­ции прав на не­движимое иму­щество и сделок с ним, созданные в субъектах Рос­сийской Федерации.

При анализе (в процессе исследования) положений законодательства о государственной регистра­ции, были выявлены следующие проблемы (пробелы в законодательстве): (конкретные проблемы)

1. Отсутствует общегосударственная политика формирования правовых и эко­номических условий деятельности на рынке недвижи­мости. Каждый объ­ект ры­ночных отношений: земля, жилые и нежилые помещения, промыш­ленная недви­жимость, регулируется собственным законодательством. Отсут­ствует обобщенное понятие «рынок недвижимости» и согласованная терми­нология, не предпринима­ется системных попыток взаимоувязки правовых механизмов урегулирования этих сфер.

2. В ходе проведенного исследования было установлено, что возникла объ­ек­тивная потребность усовершенствовать гражданское законодательство о недви­жимости, законодательно закрепив в части первой Гражданского ко­декса новое определение недвижимого имущества, отразив в нем особенно­сти, отличающие его от движимого имущества.

3. В ст.551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, при этом законодатель не раскрывает содержа­ния этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регист­рация сделки». Закон о государственной регистрации, раскрывая понятие «регистрация права», не дает определения «ре­гистрации сделки». Необхо­димо конкретизировать указанные по­нятия прежде всего в Гражданском кодексе, внеся соответ­ствующие дополнения в ст.551, а затем и Закон о государственной регистра­ции, уточнив при этом времен­ные рамки между регистрацией сделки и реги­стра­цией права собственности.

4. Отсутствует специальное законодательства, регламентирующее го­судар­ственную регистрацию космических объектов. В настоящее время нет ясности о том, каким органом и в каком порядке должны регистрироваться космические объ­екты. Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли кос­мическими объектами. Для устранения выявленного про­бела в праве необходимо внести дополнения в ст.17 Закона Российской Федерации «О космиче­ской дея­тельности», которые бы определяли понятие и порядок государст­венной регист­рации космических объек­тов. На основе этих изменений было бы целесообразно рекомендовать Прави­тельству Российской Федерации принять Поло­жение об органах, которые будут осуществлять государственную регистрацию вышеназванных объектов, и порядке их дея­тельности, названию и правовых особенностях ведения государственного реестра космических объектов.

5. Включенный в ст. 130 ГК перечень объектов недвижимого имущества нуждается в уточнении. Как представляется, некоторые объекты включены в этот перечень необоснованно, в частности водные объекты, леса, многолетние насаждения. В этих случаях на самом деле речь идет о таких объектах недвижимости как земельные участки, занятые соответственно водой, лесом или многолетними насаждениями, которые и должны признаваться объектами недвижимости: земельные участки соответственно водного фонда, лесного фонда и т.д.

6. Наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных в параграфе объектов недвижимости. В этом смысле следует признать, что попытка установления единых правил, рассчитанных на всякий объект недвижимости (например, правила о купле-продаже недвижимости — §7 главы 30 ГК), себя не оправдала. Данное обстоятельство, а именно наличие различных категорий объектов недвижимости, заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

7. Не вполне оправданно также признание объектом недвижимости предприятия как имущественного комплекса, используемого в предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В то же время в перечне объектов недвижимости, содержащемся в ст.130 ГК, мы не находим жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства, которые давно признаны законодательством и судебной практикой объектами недвижимости².

8. Актуальна проблема так называемых имущественных комплексов. Ныне в качестве самостоятельных объектов недвижимости законодательством признаются лишь два вида имущественных комплексов: предприятия и жилищные кондоминиумы. Между тем не меньшее значение имеют имущественные комплексы газопроводов, электростанций и другие имущественные комплексы, которые объединяет то обстоятельство, что они включают в состав как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели.

9. Недвижимое имущество является по своей природе специфическим, а порой и социально значимым объектом сделки. Сделки с недвижимым иму­ществом тре­буют детальной регламентации и четкой законодательной тех­ники проработки нормативных актов, призванных регулировать такие право­отношения.

При анализе проблем (пробелов в законодательстве) в области положений законодательства о государственной регистра­ции, были предложены следующие пути их решения: (конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства)

Несмотря на то, что практически все акты законодательства о недвижи­мости были приняты недавно, правовое регулирование пра­воотношений, связанных с недвижимостью, в значительной степени не соот­ветствует современ­ным требова­ниям. К тому же нормативные правовые акты этой сферы страдают общей болез­нью российского законодательства — не­согласованностью, противо­речивостью норм даже в рамках одного доку­мента, что было неоднократно отмечено в ходе данного исследования.

В настоящей выпускной квалификационной работе было рассмотрено правовое регулирование купли-про­дажи недвижимого имущества в целом и его отдельных видов, выявлены про­блемы правового регулирования и предложены пути их законодательного реше­ния.

Приложение 5