III. Требования к проведению оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Основными принципами данного подхода являются принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю стоимость недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов называется капитализацией доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью. В капитализированной стоимости необходимо учитывать риск ошибок в прогнозировании доходов. Чем дальше по времени момент получения дохода, тем выше риск ошибок в его прогнозировании, следовательно, выше должно быть доля рисковой составляющей в общей величине капитализированной стоимости.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Основные этапы оценки доходным подходом:

• оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов;

• вычитание операционных издержек;

• определение и корректировка чистого операционного дохода;

• определение окончательной стоимости недвижимости.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.

Формула определения стоимости по методу прямой капитализации:

V = NO/R

где NO – ожидаемый чистый годовой доход;

R – коэффициент капитализации.

В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

Для расчета ставки дисконтирования в практике оценки применяют следующие основные методы:

- метод средневзвешенной стоимости капитала и различные модификации моделей (модель цены капитальных вложений, кумулятивное построение, квалимитрическая модель).

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

• метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);

• метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)

Метод дисконтирования денежных потоков применяется , когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярных характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Стоимость объекта оценки по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).

Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков является формула:

t V = ∑ t=1	NO t	+	RV
	(1+Y)t		(1+Y)t

где Y – ставка дисконтирования;

RV - терминальная стоимость (стоимость реверсии);

t – интервал планирования;

NO – денежный поток в период t

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Сравнительный подход основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости.

Стоимость объекта оценки при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта:

V = P_K + ∑D

где P_K - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑D - сумма поправочных корректировок.

Для определения величины поправок используют следующие методы:

- анализ парных продаж;

- регрессивный анализ;

- расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

При анализе парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.

Метод регрессивного анализа основан на использовании серии формул, например:

V = B x X

где V – рассчитываемая стоимость объекта оценки;

B - коэффициент полученный для единицы сравнения;

X - замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

или:

V = B x X + a + c + … + n

где a + c + … + n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом физического износа и функционального устаревания данного элемента.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов можно производить только после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены (в процентах или рублях).

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус». Если сравниваемый элемент хуже, то поправка - со знаком «плюс».

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход реализуется единственным одноименным методом.

технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре этапа:

1. Оценка стоимости восстановления или замещения.

2. Вычет накопленного износа

3. Оценка стоимости земельного участка

4. Суммирование стоимости земельного участка и стоимости восстановления (возмещения).

Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать отдельно оценку земельного участка.