§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки

1. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються також спеціальним законодавством. Найважливішими серед них є ЗК та Закон про оренду землі. ЗК визначає два види оренди землі залежно від строку договору: короткострокова — на строк до 5 років та дов-

512

гострокова — не більше 50 років. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір на строк понад 5 років обов'язково посвідчується нотаріально. Договір оренди на строк до 5 років може бути нотаріально посвідчений за бажанням сторін (ч.З ст.іЗ Закону про оренду землі). Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (ст.18 Закону про оренду землі).

Особливістю договору оренди земельної ділянки є визначений законом перелік істотних умов договору. Так, відповідно до ч.2 от. 14 Закону про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання І збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Стосовно прав та обов'язків сторін за договором оренди землі, до особливих обов'язків орендаря можна віднести обовязок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та забезпечення родючості грунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів тощо.

§ 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди

1. До правочииів найму будівлі або іншої капітальної спорудиставиться вимога обов'язкової письмової форми. Така ж вимогастосується найму окремої частини споруди (наприклад, ізольованого приміщення, що розташоване в будівлі напівпідвального приміщення тощо).

Спеціальна вимога ставиться до форми договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який укладається на тривалий строк. ЦК встановлено, що договір найму будівлі (споруди) або ЇЇ частини, укладений на один і понад рік, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріально посвідчений договір найму будівлі (споруди) підлягає державній реєстрації. Реєстрація здійснюється в порядку, визначеному законодавством. На сьогодні цей порядок розробляється.

2. Передання наймачеві споруди, будівлі (їх частин) здійснюється на основі акта, який підписується сторонами договору. В актіміститься характеристика споруди (будівлі), їх частини, обумовлюються наявність дефектів, особливості експлуатаційних вимог тощо. З моменту підписання акта передання обома сторонами обчислюється строк договору.

Повернення будівлі (споруди) або їх частини також оформляється актом приймання. Підписання акта обома сторонами є доказом, що предмет найму переданий наймодавцю відповідно до Умов договору в належному стані з врахуванням ступеня амортизаційного зносу. З підписанням акта припиняється договір майно-пл п найму.

і7„,, 513

Разом з будівлею у найм передається право користування земельною ділянкою, на якій вона знаходиться. Розмір ділянки визначається законодавством або сторонами і повинен бути достатнім для обслуговування будівлі. За загальним правилом передається вся земельна ділянка, якою володів наимодавець. Проте сторони в договорі можуть встановити, що наймачеві передається лише та земельна ділянка, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду.

Сторони договору найму можуть визначити розмір ділянки, яка передається у найм разом з будівлею. Якщо вони не погодили розмір ділянки, вважається, шо вся ділянка, на якій знаходиться будівля, передається в користування наймачу.

Наимодавець може не бути власником земельної ділянки під бу-, дівлею. В даному випадку діє презумпція згоди власника ділянки на передання її у користування разом з будівлею, якщо інше не передбачено договором Із власником земельної ділянки.

Розмір плати за будівлю залежатиме від розміру будівлі (споруди), ступеня ЇЇ зносу, ступеня благоустрою тощо. Наймач оплачує найм будівлі (споруди) або окремої їх частини і платить за користування земельною ділянкою. Розмір плати за будівлю залежить характеристики та параметрів останньої. В основну плати за мельну ділянку можна покласти вимоги, визначені Законом прої плату за землю.