Характер аренды – нордический
Страна: Германия
Суть кейса: поощрение найма жилья в Германии
В 2002 году в Германии каждые шесть домохозяйств (семей и одиноких граждан) из десяти проживали в арендуемом жилом помещении. Наем жилья являлся основным способом удовлетворения жилищной потребности гражданами Германии. Собственниками более половины всех жилых помещений, сдаваемых в аренду, являлись физические лица. Потребление жилья малоимущими домохозяйствами осуществлялось посредством аренды помещений, в том числе и в социальном жилищном фонде.
Для оплаты арендуемого жилья малоимущим выделяются субсидии. Отдельные малоимущие лица получали помощь от государства в размере 100% арендной платы и стоимости коммунальных услуг.
Следует отметить, что в Германии развитость сектора аренды на рынке жилья является одним из важнейших факторов решения жилищной проблемы, поддержки социальной миграции населения, эффективного использования трудовых ресурсов и жилищного фонда.
Важнейшим условием решения проблемы доступности жилья является взвешенная жилищная политика, которая нивелирует дисбалансы и риски, возникающие в связи с функционированием рынка недвижимости. В последние десятилетия принятые в развитых странах подходы к обеспечению доступности жилья значительно сблизились. Происходит отказ от стандартизации социального жилья и его нормирования по стоимости. Граница между социальным и коммерческим жильем неуклонно размывается. Во многом этот процесс обусловлен переходом от объектного субсидирования социального жилья к субъектному.
Объектные субсидии предполагают субсидирование заказчика-инвестора для покрытия части капитальных затрат, а также владельца социального жилья для компенсации эксплуатационных затрат в обмен на обязательства не повышать ставку аренды выше определенного государством «потолка». Субъектные субсидии предоставляются конкретным нуждающимся в поддержке домохозяйствам для повышения доступности
определенного жилища. На смену натуральному обеспечению жильем пришли денежные сделки (предоставление государственных и муниципальных жилищных пособий, жилищных ваучеров и т. п.). Наиболее
распространенной формой жилищных субсидий на Западе сегодня являются индивидуальные жилищные пособия, направленные на компенсацию чрезмерных жилищных расходов. Еще одна тенденция связана с
передачей управления муниципальным (или государственным) фондом социального жилья частным операторам, а также связана с введением социального жилья в коммерческий оборот (возможность выкупа
арендатором или продажа части социального жилищного фонда частным инвесторам). Тем самым муниципалитеты (или государство) снижают расходы на содержание жилищного фонда, повышают эффективность его использования и активность домохозяйств в улучшении своих жилищных условий. При этом муниципалитеты (или государство) по-прежнему несут ответственность за обеспечение доступности жилья.
Размывание границ между коммерческим и социальным жильем в развитых странах также обусловлено постоянным повышением стандартов последнего. В послевоенный период в Европе было сформулировано понятие достаточного жилищного стандарта – минимально допустимого в цивилизованном обществе уровня жилищных условий, который должен быть предоставлен любому домохозяйству. Если стоимость использования такого жилья превышает порог экономической доступности, то разницу должен компенсировать муниципалитет или государство за счет выплат жилищных субсидий. В то же время развитые страны уже 30 лет назад отказались от строительства многоквартирных многоэтажных домов с упрощен-
ной планировкой и «экономичными» архитектурными решениями, которые возводились целыми кварталами по типовым проектам индустриальными методами. Размеры кварталов и районов, застроенных социальным жильем, неуклонно уменьшаются. Основным архитектурным типом социального жилища стал
мало- и среднеэтажный безлифтовый секционный и блокированный дом. Кроме того, произошел отказ
от застройки социальным жильем вновь осваиваемых пригородных территорий. Сегодня в развитых странах предпочитают использовать небольшие участки в сложившейся городской среде, в том числе и в центральных районах, чтобы социальное жилье соседствовало с коммерческим. Кроме того, все большее распространение получает «точечная» реконструкция под социальное жилье существующей старой застройки.
Основным приемом повышения комфортности социального жилья в развитых странах стала специализация (в том числе в рамках одного жилищного комплекса) жилищ и предоставление возможности выбора конкретного типа жилища, наилучшим образом подходящего конкретному домохозяйству, а также возможности для перепланировки (разделения или объединения жилых ячеек).
Важно отметить, что столь значительные успехи в области обеспечения городского населения доступным и комфортным жильем в развитых странах стали возможны лишь благодаря продолжавшемуся на
протяжении почти полувека массовому жилищному строительству и насыщению рынка жилья. Очевидно,
что обеспечение горожан комфортным и доступным жильем (как коммерческим, так и социальным) требует применения новых подходов к жилищному строительству. Необходимость сочетать такие трудно сочетаемые атрибуты, как комфорт и доступность, обусловливает применение в строительстве типовых проектов. В то же время число этих массовых архитектурных решений может быть весьма обширным – по
стоимости жилья, его этажности, технологиям и строительным материалам. Речь идет о домостроитель-
ном «фастфуде» – гибких и недорогих технологических и архитектурных решениях, способных удовлетворить самый широкий круг потребителей. Вполне вероятно также, что в будущем произойдет отказ от многоэтажной застройки (там, где это возможно), поскольку многоэтажные дома неэффективны как с точки
зрения использования территорий, так и с точки зрения стоимости эксплуатации.
Типы жилой застройки можно классифицировать следующим образом:
- плотная квартальная застройка;
- застройка укрупненными кварталами;
- микрорайон;
- блокированная застройка;
- застройка индивидуальными жилыми домами.
Каждый тип застройки можно рассматривать по следующим критериям:
-социальные;
-экономические;
-планировочные;
-архитектурно-пространственные;
-природные.
Плотно застроенные исторические кварталы (ул. Сакко и Ванцетти, ул. Малышева, ул. Попова, ул. Хохрякова) — это смешение различных по времени и характеру происхождения пространственных образований (рубеж XVIII и ХХ вв.). Для этой среды характерно беспорядочное чередование жилых и нежилых территорий. В то же время живущее здесь население обеспечено всеми видами обслуживания с высокой доступностью.
Общими недостатками плотно застроенных кварталов являются: наличие морально устаревшего жилищного фонда с низкими санитарно-гигиеническими условиями, стесненность внутренних дворовых пространств, недостаток озеленения, повышенная загазованность и шум и т.д.
Высокоплотную застройку трудно обеспечить всеми необходимыми планировочными элементами благоустройства. Для реализации таких функций требуются достаточно большие территории, чего недостает в плотно застроенных исторических кварталах. Поэтому для создания комфортных условий в исторической застройке возможно использование самого минимального набора планировочных элементов.
Укрупненные кварталы городов (ул. Восточная, пр. Ленина, ул. Малышева, ул. Гагарина) – это жилая застройка вперемежку с административно-общественными учреждениями и территориями, торговыми помещениями, образовательными учреждениями (начало строительства последняя треть XIX – начало ХХ вв.)
Вследствие смешанного характера использования территории и хаотической застройки этого типа, в которой перемежаются жилые и нежилые здания, при отсутствии озелененных участков, санитарно-гигиенические условия проживания здесь становятся неудовлетворительными.
Реконструкция в укрупненных кварталах может быть направлена на создание жилой среды и ее защиту. Социальный эффект при этом может быть получен в кратчайший срок, поскольку укрупненные кварталы податливы к реконструкции. Это объясняется более низкой плотностью жилищного фонда, малой ценностью значительного числа домов, наличием многочисленных пустырей, а также утилитарных и ветхих построек. Однако следует помнить, что реконструкция укрупненных кварталов тесно связана с реконструкцией производственных предприятий с целью их экологически допустимого функционирования.
Микрорайон (микрорайон «Комсомольский» ул. Сыромолотова, ул. Новгородцевой, ул. Высоцкого) − единица современной жилой застройки города состоит из комплекса жилых домов и расположенных вблизи них учреждений повседневного пользования культурно-бытового обслуживания населения (детские сады, школы, торговых объектов), спортивных площадок и т.д. (начало их строительства — 1960-е годы).
Жилые дома расположены по периметру микрорайона группами ближе к центру микрорайона, что позволяет создать единую дворовую зону. Жилые группы домов запроектированы так, чтобы их дворовые пространства были максимально защищены от воздействия неблагоприятных природных условий. Здания, располагающиеся вдоль транспортных магистралей, служат защитным экраном от ветров. Дворовые территории микрорайона хорошо озеленены и имеют достаточно большие территории, на которых возможно разместить все необходимые планировочные элементы благоустройства.
Блокированная застройка (ул. Амундсена, ул. Волгоградская, пер. Печатников, ул. Расковой) − тип малоэтажной жилой застройки с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельный вход, небольшой палисадник и гараж. Предназначен для проживания одной семьи. Плотность застройки блокированными домами достаточно высока, а изолированность квартир создает комфортные условия проживания в них. Наиболее распространенный способ блокировки — рядовой, предусматривающий рядовое примыкание прямоугольных блок-квартир одна к другой.
Этот тип жилища обладает всеми преимуществами индивидуального дома и вместе с тем имеет более высокие экономические показатели. Участок, как и при индивидуальном доме, представляет собой часть жилища, его зелёную открытую жилую площадь. На участке, в зависимости от его величины, может быть цветник, сад, огород. Благоустройство в такой застройке минимально и определяется самостоятельно владельцем.
Индивидуальная жилая застройка (ул. Ландышевая, пер. Земляничный, ул.Брусничная) – одноквартирная жилая застройка этажностью до 3 этажей включительно, с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком.
Коттеджная застройка появилась у нас недавно, в конце 90-х годов XXв, как правило располагается рядом с городом и имеет собственную инфраструктуру, что позволяет жить с максимальным комфортом. Такой тип жилья является самым оптимальным, благоприятным для жизни людей.
На участках индивидуальной жилой застройки социальные проблемы стоят не так остро и решаются в соответствии с фантазией и финансовыми возможностями владельцев дома. В этой застройке каждый сам определяет, какие элементы благоустройства устанавливать на своем участке.
Проанализировав современные дворовые пространства можно сделать следующее заключение: именно в срединных зонах крупных городов такие жилые структуры как микрорайон, будут наиболее эффективны для создания комфортных условии – они открывают новые возможности организации комфортабельного жилища при экономном использовании городской территории и оздоровлении городской среды.