Оценка общего накопленного износа.
Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость.
Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.
Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.
Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано.
В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:
физический износ,
функциональное старение,
внешнее (экономическое) старение.
Задача оценщика – идентифицировать восприятие рынком стоимостного влияния амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.
Срок полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.
Остаточный срок экономической службы — это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности.
Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы.
Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки.
Действительный возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:
1) Метод рыночной выборки;
2) Метод срока службы;
3) Метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.
Метод срока службы объекта и его элементов.
Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.
Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:
где Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы;
Тнi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
Сумма физического износа определяется по формуле:
Ифиз = (ВС*Ифиз%) /100%
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).