31. Методы сравнительного подхода, используемые для оценки недвижимости.

При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.

1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов:

Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.

1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.

2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации по объектам-аналогам (С_ан), анализ уточненной информации и сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки.

3. Внесение поправок (K_i) в цены продаж сопоставимых аналогов, учитывающих выделенные различия и ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

4.Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного полхода. Кратко сущность метода можно выразить формулой: .

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.

2. На основе экономических единиц сравнения - с использованием валового рентного мультипликатора (врм) или общего коэффициента капитализации (окк):

Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

С_а - арендная ставка за 1 кв. м. площади в год.

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;

в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле

 

3. Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрес­сион­ный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности, поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных.