1.2 Виды земельных споров.

С уверенностью можно сказать, чтоземельные споры являются одной из сложнейших категорий судебных споров. Земельные споры могут затрагивать практически всех участников земельных правоотношений, изачастую по этой причине земельные споры могут затягиваться на долгий неопределенный срок. Вопросы, касательно земли, регулируются массой различных нормативно-правовых актов, в которых зачастую юристу не разобраться, если в деле решения земельных споров он не профессионал. Практика показывает, что самозащита в суде и самостоятельное ведение своего дела ведет, как правило, к неудачному финалу. Земельные споры относится к такой категории дел, где цена вопроса слишком высока, и допускать хоть одну ошибку запрещено.

Земельные споры зачастую возникают из-за проблем установления границ участка, земельные споры из-за использования общей земли, земельные споры по вопросу сервитута (право использования чужого участка в качестве единственного прохода к тому или иному месту) и т.д.

Так же земельные споры могут быть порождены договором аренды, купли-продажи земли будь она в частной собственности или в государственной/муниципальной собственности, эти договоры имеют определенную специфику.

Оспаривание решений, принятых в порядке, предусмотренном ЗК РФ: 1)Об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего его использования(п.7ст.54ЗК). 2) О признании незаконным предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта (п. 9 ст. 31 ЗК). 3) О признании недействительным решения признании недействительным решения об отказе в предоставлении земельного участка для строительства (п.9ст.30ЗК). 4) О признании незаконным решения об ограничении прав на землю (п.ст.56ЗК). 5) О признании недействительным иного ненормативного акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (п. 1 ст. 61 ЗК).

Споры, связанные с оформлением прав на земельные участки:

1) Споры о понуждении заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка 2) Споры о признании права на земельный участок 3) Споры об обязании регистрирующего органа зарегистрировать право на земельный участок.

Споры, связанные с установлением и прекращением сервитутов

1) Иск об установлении сервитута 2) Иск о прекращении сервитута

Глава 2. Разрешение земельных споров

В отличие от прежнего новый Земельный кодекс исключил административный порядок разрешения земельных споров. Раньше значительная их часть рассматривалась земельными комитетами и администрациями районов, городов. В судах рассматривались только те споры, которые напрямую были отнесены к компетенции судов (общих, арбитражных), а также жалобы на решения, принятые в административном порядке. Согласно статистике в судах ежегодно рассматривалось около 15 тысяч дел по земельным спорам, из них 80 процентов обращений судами удовлетворялись. Нарушения земельных прав носили распространенный характер. Немало жалоб поступало в прокуратуру. Теперь все споры, возникающие из земельных отношений или об установлении таких отношений, подлежат рассмотрению в судах, какая-то часть, по усмотрению сторон, - в третейских судах (ст. 64 ЗК РФ). Судебная статистика, а также обобщения судебной практики свидетельствуют о том, что споры, возникающие в связи с применением земельного законодательства, весьма разнообразны. В одних случаях оспаривается право на землю из-за отказа предоставления ее либо изъятия, с чем не согласно лицо, имеющее право или претендующее на нее. В других - нарушением земельных прав гражданину, организации причинены убытки, а поэтому возникает спор и о земле, и о возмещении имущественного вреда. Иногда лицо не претендует на землю, например, согласно с ее изъятием, но считает, что у него нарушены имущественные интересы. Возникает спор об имущественной компенсации. С учетом предмета все споры, вытекающие из земельных отношений, условно можно разделить на следующие группы: земельные, земельно - имущественные и имущественные. Кроме того, судам и арбитражным судам вменено рассмотрение жалоб на постановления органов госземконтроля о наложении административных штрафов на граждан, должностных лиц и организации за нарушение земельного законодательства. Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ), а потому споры по поводу земли подлежат разрешению по общим правилам защиты гражданских прав. Способы защиты земельных и земельно - имущественных прав те же, что предусмотрены в ст. 12 ГК РФ. Кстати, следует заметить, что некоторые из них воспроизведены и в Земельном кодексе: признание права на земельный участок (ст. 59), восстановление положения, нарушенного правонарушением (ст. 60), признание недействительным акта органов исполнительной власти и местного самоуправления, не соответствующего закону и нарушающего земельные права и интересы гражданина или юридического лица (ст. 61), возмещение убытков, причиненных земельным собственникам, землевладельцам, землепользователям (ст. 62). Защита земельных прав собственников и иных титульных владельцев и пользователей может осуществляться и иными способами, не названными в Земельном кодексе, но предусмотренными в Гражданском кодексе. Например, посредством самозащиты (установка ограждений, сигнальных устройств и т.п.), виндикационного и негаторного исков, взыскания неустойки (например, в договоре аренды), прекращения или изменения земельного правоотношения. Земельные споры. Они возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, его изъятием, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица. Спор может возникнуть и в связи с тем, что лицо заблуждалось в отношении своего действительного права. Сторонами в земельном споре являются: - исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо - с другой, при отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ограничении или прекращении прав административно - правовым актом властного органа; - граждане и юридические лица по спорам между собой - в связи с нарушением границ землепользования, самовольным занятием земли, созданием помех в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Споры о признании прав на землю рассматриваются судами в порядке искового производства как споры о праве гражданском. В качестве ответчика выступает администрация государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом распоряжения землей в соответствии со ст. ст. 10 и 11 ЗК РФ, во втором случае - лицо, нарушившее земельные права потерпевшей стороны. Из анализа норм ЗК можно сделать вывод, что в судах подлежат рассмотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю: - в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность гражданам и юридическим лицам из государственного и муниципального земельного фонда (ст. ст. 15, 36); - в связи с отказом в переоформлении постоянного (бессрочного) пользования землей на право собственности или в аренду (п. 5 ст. 20 ЗК РФ, п. 2. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года); - в связи с отказом в переоформлении пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (п. 3 ст. 21); - в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земельного надела (ст. 24); - спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (ст. 35); - спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю (ст. 38); - иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (ст. 39); - споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным ст. ст. 44 - 48, 51, 54 ЗК РФ, ст. ст. 284 - 286 ГК РФ; - спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. ст. 279 - 283 ГК РФ); - иск о возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам и землепользователям при изъятии земельных участков и ограничении прав (ст. 57). Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли, - купли - продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др. Следует иметь в виду, что помимо Земельного кодекса и ГК РФ названные виды земельного оборота регулируются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Надо полагать, что немало споров в судах возникнет в связи с договорами аренды земли в соответствии с новой конструкцией института аренды, сформулированной в ст. 22 Земельного кодекса, в отличие от Гражданского кодекса РФ. Это - споры, связанные с несогласием арендодателя с передачей арендатором земельного участка в субаренду или арендных прав третьему лицу без его согласия. Для сторон договора и для судов привычна и понятна была конструкция ст. 615 Гражданского кодекса РФ: арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду с согласия арендодателя. Возникает вопрос, каким образом может защитить свои интересы арендодатель (собственник земельного участка, пожизненный владелец), если он не согласен с передачей арендованного участка в субаренду? Причины могут быть разные. Например, субарендатор никогда не работал на земле, и есть опасения, что он может испортить ее в результате неумелого использования и т.п. Конечно, арендодатель может оградить свои интересы от нежелательных действий арендатора еще в стадии заключения договора аренды, включив в него условие о запрете передачи земельного участка в субаренду, что позволяет делать статья 22 ЗК. Подобное условие в договоре не может иметь места, если в аренду передается земельный участок на срок более чем пять лет из государственных или муниципальных земель (п. 9 ст. 22 ЗК). Если арендодателем выступает физическое или юридическое лицо и в договоре не оговорено условие о запрете субаренды, то спор по иску арендодателя рассматривается в судебном порядке. О чем этот иск? - О признании договора недействительным? Для этого нет оснований, поскольку арендатор волен в выборе субарендатора, а также и срока субаренды. - О расторжении договора субаренды? Очевидно, так. Истец должен привести доказательства и обосновать свои требования, почему и чем договор субаренды нарушает его субъективные права на землю. Например, субарендатор портит землю, истощает, не удобряет ее и т.п. При аренде земельного участка стороны должны в договоре предусмотреть условия, которые в науке гражданского права и практике отнесены к существенным. Отсутствие их влечет за собой недействительность договора либо признание его незаключенным (ст. ст. 165, 432, 607 ГК РФ). К существенным условиям в договоре аренды земли относятся предмет и форма договора. Предметом в договоре аренды земли является конкретный земельный участок, обозначенный в кадастровой карте (плане), а на местности выделенный межевыми знаками. Если на земельном участке имеются замкнутые водоемы и древесно - кустарниковая растительность, то они также входят в предмет аренды вместе с ним (ст. ст. 40, 41 ЗК, ст. 40 ВК РФ, ст. 20 ЛК РФ). Как вытекает из ст. 22 ЗК и ст. 615 ГК, к существенным условиям не относится срок аренды. Если в договоре не указан срок, то аренда считается заключенной на неопределенный срок. Поскольку в ст. 22 ЗК не определен срок аренды, то возникает вопрос, может ли в суде рассматриваться спор о понуждении арендодателя заключить договор на срок, требуемый заявителем, например на 50, 100 лет. Очевидно, нет. Такой ответ вытекает из принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК. В этом случае договор считается незаключенным. Однако в жизни могут быть ситуации, когда спор о понуждении к заключению договора аренды земли может быть предметом судебного разбирательства. Пример. В Республике Марий Эл предприниматель М. приобрел здания, сооружения и другие объекты недвижимости бывшего пионерского лагеря на оз. Чуркан. В единый комплекс лагеря, кроме недвижимости, входили пляж, парк, спортивные и игровые площадки, расположенные на десяти гектарах земли. М. фактически пользовался землей, но от заключения договора аренды отказался из-за несогласия с условиями арендной платы. При рассмотрении иска в суде стороны заключили мировое соглашение о договоре аренды на согласованных условиях. Очевидно, в судах могут возникнуть споры по поводу аренды земельных долей. Они имеют определенные особенности, обусловленные условным характером объекта собственности. В статье 6 ЗК они не названы в качестве объектов земельных отношений, однако реально существуют. Их обладателями являются бывшие колхозники и работники иных сельскохозяйственных предприятий, реорганизованных в ходе земельной реформы. В России таких собственников около 12 млн. человек, в Приволжском федеральном округе - 3168 тыс., в Республике Марий Эл - 100,8 тыс. человек. Согласно Указу Президента РФ от 7 марта 1996 года N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственники земельных долей обладают широким кругом правомочий: продать, подарить, передать. Учитывая, что при аренде земельной доли неизвестен объект аренды, до заключения договора устанавливается местоположение земельного участка. При несогласии с его местоположением споры решаются в судебном порядке. Земельный участок за счет земельной доли может передаваться в аренду только для сельскохозяйственных целей.