1.3.Федеральные стандарты оценки
Федеральные стандарты оценки – документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных стандартах указывается, что они разработаны с учетом Международных стандартов оценки, однако, по нашему мнению, эти документы существенно отличаются – как по объему, так и по содержанию. Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.
Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактором, так и одним из условий оферты. По нашему мнению, данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода в оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно – например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов.
Оценка должны быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.
Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу ( в МСО – к рыночному подходу. – Авт.).
В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий – максимальная стоимость объекта оценки. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.
Экспертиза отчета о оценке проверяет соблюдение оценщиком:
Требований законодательства РФ об оценочной деятельности;
Требований договора об оценке;
Достаточность и достоверность используемой в информации;
Обоснованность сделанных оценщиком допущений;
Использование или отказ от использования подходов к оценке;
Согласование (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта.
Определение подходов к оценке традиционно. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Исходя из положений ФСО №1, можно констатировать что стоимость замещения и воспроизводства больше не является видом стоимости, а является методом расчета затратного подхода к оценке.
Проведение оценки включает следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку;
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и поредение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Составление отчета об оценке.
В рамках оценочного делопроизводства возникает обязанность оценщика иметь задание на оценку, которое должно содержать следующую информацию:
объект оценки;
имущественные права на объект оценки;
цель оценки;
предполагаемое использование результатов оценки и связанные с эим ограничения;
вид стоимости;
дата оценки;
срок проведения оценки;
допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Представляется, что данный документ должен оформлять как приложение к договору на оценку, как часть отчета об оценке. Пункт 18 ФСО № 1 признает, что выбор подходов и методов проведения оценки основывается на суждении оценщика. При этом оценщик использует следующую информацию:
о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при оценке, должна соответствовать принципу достаточности и достоверности. Ответственность за соблюдение этого правила лежит на оценщике. Оценщик должен обосновать необходимость привлечения внешнего специалиста (эксперта). В случае если оценщик делает какое-либо допущение, он должен описать условия при которых справедливы значения характеристик этих допущений. Оценщику запрещено использоваться в оценке информацию, датированную датой позже даты оценки. Информация, используемая в сравнительном подходе, должна отвечать требованиям доступности и достоверности.
Как и ранее оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того и иного подхода. Также сохранилось право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
В качестве критериев применимости доходного и сравнительного подхода к оценке ФСО выделяется наличие достоверной информации позволяющей прогнозировать доходы и расходы источником которых является объект оценки, и наличие объектов-аналогов соответственно.
В рамках реализации доходного подхода у оценщика возникают следующие обязанности:
установить период прогнозирования;
исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в прогнозном и постпрогнозном периодах;
определить ставку дисконтирования;
осуществить процедуру приведения потом ожидаемых доходов в стоимость на дату оценки.
Таким образом, ФСО фактически исключает возможность применения метода капилизации прибыли.
При реализации сравнительного подхода оценщик должен:
обоснованно выбрать единицы сравнения объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых оценочной практикой при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Данное положение может быть причиной споров при его практическом применении;
скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Оценщику следует ввести единую для всех объектов-аналогов шкалу корректировок;
Обоснованно согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Обоснованием отказа от затратного подхода к оценке может служить невозможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Оценщик должен учитывать физический износ, функциональное и экономическое устаревание, если таковые имеются.
Оценщик должен согласовать результаты, полученные в рамках примененных подходов и методов оценки. На согласование результатов влияют вид определяемой стоимости и мнение оценщика. Исходя из смысла п. 24 стандартов оценщику необходимо осуществлять «обоснованную процедуру взвешивания», т.е. простого приведения весов недостаточно, взвешивание является процедурой.
Отчет об оценке – обязательный документ, подтверждающий проведение оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в российских рублях.
Под целью оценки в рамках СФО подразумевается опредеение того или иного вида стоимости объекта оценки.
Задачами оценки могут являться:
Совершение сделки купли-продажи;
Передача объекта оценки в аренду или залог;
Страхование;
Кредитование;
Внесение в уставный (складочный) капитал;
Налогообложение;
Составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
Реорганизация и приватизация предприятий;
Разрешение имущественных споров;
Принятие управленческих решений;
Иные случаи.
В ФСО №2 выделяют следующие виды стоимости:
Рыночная стоимость;
Инвестиционная стоимость;
Ликвидационная стоимость;
Кадастровая стоимость.
Понятие рыночной стоимости соответствует пониманию этой базы оценки законом об оценочной деятельности. В ФСО №2 приведены некоторые комментарии к данному понятия, имеющие, на наш взгляд, слабое практическое значение.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
При изъятии имущества для государственных нужд;
При определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
При определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
При определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
При определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Новаторство данного положения – в требовании оценки по рыночной стоимости имущества должника в рамках процедуры банкротства. До ФСО в рамках процедуры банкротства очень часто определялась ликвидационная стоимость.
В ФСО определяются также следующие виды стоимости:
Вид стоимости |
Определение |
Инвестиционная |
Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки |
Ликвидационная |
Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества |
кадастровая |
Определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения |
Новые стандарты вводят обязательные принципы составления отчета об оценке:
Принцип существенности;
Принцип обоснованности;
Принцип достаточности;
Принцип проверяемости;
Принцип однозначности;
Если обобщить данные принципы, то можно выделить следующие требования к отчету об оценке.
В отчете не должно быть лишней информации перегружающей отчет. В то же время в нем должны быть отражены все факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, которая должна быть подтверждена каким-либо из источников. Отчет не должен допускать противоречивых положений, которые могут повлечь за собой его двусмысленное толкование. Расчет стоимости объекта оценки должен быть представлен таким образом, чтобы его можно было повторить с тем же результатом. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика в течение трех лет (общий срок исковой давности). Другие нормативные документы могут пополнять требования к отчету об оценке.
Любой отчет об оценке должен содержать 9 обязательных разделов:
Основные факты и выводы;
Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
Сведения о заказчике оценки и об оценщике;
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
Применяемые стандарты оценочной деятельности;
Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;
Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке;
Согласование результатов.
ФСО №3 вводит больше, чем ранее, существенных реквизитов отчета об оценке.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
Результат оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.
Итоговая величина стоимости объекта оценки.
Информация о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения.
О заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора (фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоение ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор).
Сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности).
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревания).
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.
Информация о текущем использовании объекта оценки.
В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и должно содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Согласование результатов расчетов, полученных с применение различных подходов, с описанием процедуры этого согласования.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии)
Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверно, если у оценщика нет оснований считать иначе.