4 Этап. Расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стои­мость) — это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпа­дением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтированных денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта. Если рассматривать стоимость недви­жимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограни­чение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируют­ся доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.

Методы расчета стоимости реверсии определяются экономи­ческим положением объекта на конец последнего прогнозного года. Если экономическое состояние недвижимости оценивается как бла­гополучное, то целесообразно рассчитывать стоимость реверсии методом капитализации дохода либо корректировкой стоимости не­движимости, рассчитанной на дату оценки, на величину возможно­го износа за анализируемый период. Если на конец прогнозного периода экономическое положение оценивается как неблагоприят­ное, то реверсия рассчитывается по ликвидационной либо утилиза­ционной стоимости.

5 этап. Дисконтирование денежных потоков. Поскольку денежные по­токи и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости оцениваемой недви­жимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать. Текущие доходы (годовые денежные потоки) и стоимость реверсии име­ют различные способы дисконтирования.

При дисконтировании текущего дохода следует учитывать момент возникновения денежного потока.

1. При авансовых арендных платежах дисконтирование осу­ществляется на начало периода.

2. Если применяется последующий арендный платеж, дисконти­рование осуществляется на конец периода.

3. Если оцениваемая недвижимость функционирует в составе иму­щественного комплекса предприятия, то дисконтирование осуществ­ляется по факторам, рассчитанным на середину периода:

где R — ставка дисконтирования;

п — анализируемый прогнозный год.

Реверсия всегда дисконтируется на конец последнего прогнозно­го года.

6 этап. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных де­нежных потоков. Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом:

Где С_н — стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДП_n — денежный поток;

R — ставка дисконтирования денежного потока периода t;

С_R — стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:

■ моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения;

■ составления прогноза относительно изменения стоимости не­движимости в течение установленного прогнозного периода;

■ оценки риска, присущего объекту;

■ расчета ставки доходности.