Определение ставки дисконтирования

Используемая ставка дисконта должна обязательно соответствовать выбранному виду денежного потока. Так как выбран реальный денежный поток, то ставка дисконта может быть рассчитана кумулятивным способом. Этот метод подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. Кроме того, при расчете этой ставки безрисковая ставка не увеличивается на величину инфляции.

В качестве безрисковой ставки использована ставка депозита для юридических лиц со сроком погашения от 1 года в Сбербанке РФ. Определим ставку дисконтирования методом кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

,

где R_б базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка); R_б = 13%

- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

,

где - премия на низкую ликвидность; = 3%

- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте; = 2%.

- ставка премии за прочие (дополнительные) риски, в данном случае на риск капиталовложений; = 5%.

Определение эффективного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ЭВД= ПВД – Потери +Д_пр

Для определения величины эффективного валового дохода (ЭВД) потенциальный валовой доход должен быть скорректирован на величину предполагаемой недозагруженности помещений. Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) анализировалась текущая информация по рынку гостиничных услуг и на этой основе определялась величина недозагруженности. Величина текущей загрузки объекта составляет 85%. Определение коэффициента недоиспользования и поправки на потери при сборе платежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого эффективного валового дохода полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономической ситуации;

• перспектив развития региона;

• соотношение спроса и предложения.

Определение операционных расходов и чистого операционного

дохода.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования гостиницы и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы разделяют на:

1. условно-постоянные;

2. условно-переменные, или эксплуатационные;

3. расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг:

• налог на имущество (2,2% от капитальных вложений);

• амортизация (1,5% от капитальных вложений);

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества 0,3-1% ОТ капитальных вложений);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная­ вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее;

• расходы на рекламу (5% от ЭВД)

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные расходы;

• на содержание территории (1% от ЭВД);

• на текущие ремонтные работы(1% от ЭВД);

• заработная плата обслуживающего персонала (определяется необходимый управляющий и вспомогательный персонал и з. п. в соответствии с уровнем средних з. п.);

• налоги на заработную плату (34% от ФОТ);

• расходы по обеспечению безопасности (5% от ЭВД);

• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода10% от ЭВД) и т.д.

Рассмотрим основные расходы, необходимые для нормального функционирования объекта.

Расчет коммунальных затрат выполняется для 2011 года в соответствии с тарифами. При этом предполагался прогнозный уровень тарифов в размере инфляции, определенной для расчета в условиях. Величина прочих расходов составляет 1% от эффективного валового дохода, что характерно для аналогичных объектов.

Динамика коммунальных расходов, расходов на зарплату вспомогательного и управляющего персонала определяется исходя из уровня инфляции.

Для привлечения клиентов требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу. Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться (в среднем на 10% ежегодно).

Величина налога на прибыль – 20%.

В капитальных затратах будущих периодов учтен уровень инфляции.

Таблица Структура капитальных затрат

Капитальные затраты, тыс. руб.	год	год
Земля
Стоимость предпроектных и проектных работ
Строительно-монтажные работы
Благоустройство территории и обеспечение парковочных мест
Стоимость оборудования и оснащения гостиницы
Итого

Величина совокупных затрат на реализацию проекта в горизонте расчета представлена в таблице.

Таблица Совокупные затраты
Показатели	Период (годы)
Сметная стоимость строительства, тыс. руб.
Операционные расходы, тыс. руб.
Совокупные затраты, тыс. руб.