Общий объем текстовой части пояснительной записки — 20—25 страниц. Данный раздел дипломного проекта должен состоять из двух частей. В составе первой части — должно быть предусмотрено маркетинговое исследование сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости.
Исследование рынка недвижимости должно охватывать временной интервал продолжительностью не менее трех лет, предшествующих вводу в эксплуатацию рассматриваемого объекта, т. е. периоду работы над дипломным проектом. Данные по объекту исследования должны быть представлены в сопоставимых ценах.
Исследование должно отразить:
классификацию недвижимости в составе сегмента рынка, к которому относится исследуемый объект, с целью более точного определения его типа;
основные количественные и качественные показатели рынка (емкость, соотношение спроса и предложения, объемы нового строительства и другие);
взаимосвязь показателей рынка недвижимости с показателями социально-экономического развития региона;
типичные условия финансирования сделок с недвижимостью и т. д.
Рекомендуется основные данные проведенного анализа представить как в составе пояснительной записки, так и в графической части дипломного проекта.
Вторая часть состоит из расчета основных показателей эффективности инвестиций, вложенных в строительство объекта.
Для того чтобы понять, насколько эффективен рассматриваемый проект и стоит ли инвестировать в него средства, необходимо сравнить инвестиционные показатели с данными других проектов. Возможно, они окажутся более привлекательными и быстрее вернут вложенные в них средства, а главное — приобретут в будущем более высокую стоимость.
Показатели эффективности инвестиций позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект.
При анализе инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:
дисконтированный период (срок) окупаемости (DBP, discounted payback period);
чистый дисконтированный (приведенный) доход, чистая приведенная стоимость (NPV, net present value);
индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности (PI, profitability index);
внутренняя норма рентабельности (IRR, internal rate of return).
Так как инвестиционные процессы имеют дело с денежными потоками, растянутыми во времени, смысл инвестиций — увеличение объема денег через вложение, с возвратом их в будущем с прибылью. Поэтому при разработке инвестиционных проектов анализируется стоимость денег во времени с учетом возможностей их приумножения. Данное изменение стоимости денег учитывается путем дисконтирования денежных потоков и показателей эффективности.
Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости (т. е. умножение потока доходов по годам с учетом уплаты всех налогов на коэффициент дисконтирования). При анализе инвестиционных проектов важно определить ставку дисконтирования.
Величина денежных поступлений определяется как разница между эффективным валовым доходом и эксплуатационными расходами.
Существующие различные подходы позволяют за ставку дисконтирования принимать:
уровень инфляции;
банковские депозиты или вложения в ценные бумаги;
номинальную ставку доходности;
среднюю взвешенную стоимость капитала;
стоимость собственного капитала проекта;
ставку уровня риска проектов-аналогов.
Коэффициент дисконтирования определяется как
где k — коэффициент дисконтирования для n-го периода; n — общее количество периодов времени (включая период вложения); r — ставка дисконтирования (норма доходности вложения).
Расчет основных показателей экономической эффективности инвестиционных проектов производится на основе прогноза поступлений (денежных притоков) и платежей (денежных оттоков) проекта, который строится из следующих данных.
Поступления:
от сбыта строительной продукции;
от других видов деятельности;
от реализации активов;
доходы по банковским вкладам;
сумма инвестиций (займа).
Платежи:
прямые производственные издержки (кроме амортизации);
затраты на заработную плату;
выплаты на другие виды деятельности;
общие издержки;
налоги;
затраты на приобретение активов;
выплаты процентов по займам;
банковские вклады и др.
Выбор периода расчета зависит от специфики проекта.
Определяется разница между притоком и оттоком денежных средств в каждом периоде, которая называется чистым потоком денег. Показатель NV — это итоговое значение нарастающего чистого денежного потока. С помощью дисконтирования приводятся разновременные экономические показатели к какому-либо одному моменту времени, обычно к начальному.
Ставка дисконтирования влияет только на расчет показателей эффективности. Все остальные показатели, связанные с финансовой отчетностью не зависят от данной ставки. Дисконтированный нарастающий чистый денежный поток итоговым значением дает показатель NPV.
Метод анализа и оценки инвестиций исходит из двух предпосылок:
любая фирма стремится к максимизации своей ценности (увеличение своей стоимости);
разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость (необходимо привести затраты и поступления к одному моменту времени).
Задание для курсового проекта.
Ведение
Теоретическая часть
1. Анализ рынка недвижимости места строительства (города) объекта.
2. Анализ рынка коммерческой недвижимости места строительства (города) объекта. Необходимо рассмотреть спрос, предложение, цены на 1 кв. м. аренды коммерческой недвижимости в зависимости от месторасположения объекта, рассмотреть изменение цен за последние 3 года, построить графики или диаграммы для наглядности.
3. Классификация и анализ аналогичных объектов недвижимости.
4. Выявление факторов, влияющих на величину арендной ставки.
5. Подробное описание объекта, каждого этажа, арендаторов.
6. Определение арендуемых площадей и арендных ставок для каждого из арендаторов. Предполагается рост арендных ставок на 10% ежегодно (учитывается уровень инфляции по годам).
7. Определение средних арендных ставок по этажам.
8.Описание факторов, влияющих на арендные ставки рассматриваемого объекта.
Расчет
(делается на период 5-10 лет, для каждого года определяются потенциальный валовый доход, степень недозагрузки, эффективный валовый доход, эксплуатационные расходы: переменные и постоянные, чистый операционный доход с учетом уплаты налога, показатели эффективности инвестиций рассчитываются для проекта в целом).
9. Расчет потенциального валового дохода.
10. Определение степени недозагрузки.
11. Расчет эффективного валового дохода.
12. Расчет эксплуатационных расходов: переменных и постоянных. Выбор варианта управления объектом с учетом привлечения управляющей компании и управление объектом собственными силами. Соответственно для принятия решения о способе управления объектом, необходимо сделать 2 варианта расчета (показателей эффективности капитальных вложений), на основании которого будет сделан вывод и принято управленческое решение.
13. Определение капитальных вложений (сметной стоимости объекта, стоимости земельного участка (покупки или аренды), предпроектных и проектных работ и т. д.).
14. Расчет чистого операционного дохода с учетом уплаты налога.
Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта
15. Определение ставки дисконтирования.
16. Расчет коэффициента дисконтирования.
17. Определение потока дохода денежных средств.
18. Определение дисконтированного потока дохода денежных средств.
19. Определение дисконтированного периода окупаемости.
20. Определение нормы рентабельности дисконтированных денежных потоков.
21. Определение чистого дисконтированного дохода.
22. Определение внутренней нормы доходности.
23. Изменение назначения объекта с учетом проведения ремонта или реконструкции, с целью увеличения дохода:
Составляется перечень работ, необходимый для перепрофилирования (назначения) объекта, составляется смета на данный вид работ, полученная величина суммируется с капитальными вложениями и берется в кредит на 5 лет под 12% годовых.
24. Далее расчет производится аналогично предыдущему с двумя вариантами управления и принятием управленческого решения и полученные результаты сравниваются.
25. Делается вывод о целесообразности вложения инвестиций и выбирается оптимальный вариант.