2.Расчёт оценки стоимости земли с учётом экологического состояния.

При переходе к рыночной экономике в вопросах купли-продажи земли, передачи земли в собственность или по наследству, установления земельной доли в общей собственности на землю, дарения, получения банковского кредита или иных форм обращения земли требуется оценка стоимости не только экологически чистых земель, но и земель загрязнённых промышленными и радиоактивными отходами.

Перед проведением оценки необходимо иметь земельный паспорт на каждый участок поля, где будет указано, когда произошло загрязнение, чем, какие работы выполнены по снижению загрязнения и повышению плодородия почв и т.п. материал.

Исходные данные.

Урожайность ведущей с/х культуры (пшеница озимая) в среднем за 3 года, ц/га – 41;

Себестоимость с/х культуры (пшеница озимая) в среднем за 3 года, руб./ц – 43

Балл пашни области – 51;

Балл пашни района – 45;

Коэффициент удалённости от областного центра – 1,8;

Процентная ставка на капитал – 4,5;

Содержание в загрязнённой земле мг/га:

• свинца – 115;

• ртути – 1,3;

• молибдена – 42;

• цинка – 160;

• кадмия – 4,7.

Норматив рентабельности, обеспечивающий расширенное воспроизводство принять равным 1,5;

Цена реализации, руб./ц по пшеницы озимой – 86,5;

Фоновое содержание элементов, мг/га:

• свинца – 10,0;

• ртути – 0,1;

• молибдена – 3;

• цинка – 5;

• кадмия – 0,5

Требуется определить:

а) категорию почв по степени загрязнения;

б) стоимость экологически чистой земли;

в) стоимость загрязнённой земли;

г) экологический ущерб от загрязнения.

Порядок расчёта.

Стоимость загрязнённой земли определяется по формуле:

С_зз = ДР_зз * Кк * Эоп * Б_р / Б_о * К_уд, (1)

Сзз – стоимость загрязнённой земли, руб./га;

ДРзз – величина дифференциальной ренты на загрязнённой земле, руб./га;

Кк – срок капитализации, лет;

Эоп – коэффициент экологической опасности земли;

Бр – балл бонитета пашни района;

Бо – балл бонитета пашни области;

Куд – коэффициент удалённости от областного центра.

С_зз = 541,2* 23 * 0,6 * 45 / 51 * 1,8 = 11861,83 руб./га.

Величина дифференциальной ренты на чистой земле рассчитывается по формуле:

ДР = [(Ц_р – (С_ф * К_р)] * У_ф, (2)

ДР – величина дифференциальной ренты, руб./га;

Ц_р – цена реализации ведущей сельскохозяйственной культуры, руб./ц;

С_ф – фактическая себестоимость производства ведущей с/х культуры (в среднем за 3 года), руб./ц;

К_р – норматив рентабельности, обеспечивающий расширенное воспроизводство;

У_ф – урожайность ведущей с/х культуры, фактическая в среднем за 3 года, ц/га.

ДР = [86,5 –(43*1,5)] * 41 = 902 руб./га.

Уровень цены на землю (стоимость земли) зависит от ожидаемой доходности её использования. Поэтому базовая цена экологически чистой земли определяется по формуле:

Сз = ДР * Кк * Б_р / Б_о * К_уд., (3)

Сз – стоимость экологически чистой земли, руб./га;

ДР – дифференциальная рента, руб./га;

Кк – срок капитализации, лет;

Бр – балл бонитета пашни района;

Бо – балл бонитета пашни области;

Куд – коэффициент удалённости от областного центра.

Сз = 902 * 23 * 45 /51 * 1,8 = 32949,53 руб./га

Срок (или фактор) капитализации показывает количество лет, на которое нужно умножить ежегодную земельную ренту, чтобы получить капитализированную стоимость (цену). Срок капитализации определяется по формуле:

Кк = 100 : i , (4)

Кк – срок капитализации;

i – годовая процентная ставка на капитал.

Кк = 100 : 4,5 = 23 лет.

Коэффициент экологической опасности земли определяется по формуле:

Эоп = ПДКз : Фсз, (5)

Эоп – коэффициент экологической опасности земли;

ПДКз – предельно допустимая концентрация загрязнителя или относительно безопасный уровень вещества (ОБУВ);

Фсз – фактическое содержание загрязнителя в почве.

Эоп = Кзаг = 0,6.

Если загрязнителей несколько, рассчитывают суммарный индекс загрязнителя по формуле:

Изаг = Кс – (n – 1) (6)

Изаг – суммарный индекс загрязнителя;

Кс – коэффициент общей концентрации металлов, определяемый по отношению содержания металлов в почве к фоновому содержанию;

Кс =  S_j / S_{фон j} , (7)

S_j - содержание в земле j – того элемента;

S_{фон j} - фоновое содержание j – того элемента.

Кс = (115+1,3+42+160+4,7) / (10 + 0,1 + 3,0 + 5,0 + 0,5) = 17,36

n – число определяющих ингредиентов.

Изаг = 17,36 – (5 – 1) = 13,36

Таблица 1.