4. Общая характеристика рынка недвижимости, рынок жилья в городе Москве

Московский рынок жилья с середины 1990 г., когда появились первые легальные сделки по продаже квартир, прошел беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной эк-ке.

Огромный спрос на московское жилье, высокая прибыльность операций с ним, а также создание развитой законодат-ой базы привели к бурному развитию рынка жилья в Москве, как первичного (новостроек), так и вторичного (приватизированного).

От развития и эффективного функционир-ия рынка недв-ти зависит состояние эк-ки города, а также соц-ое положение москвичей.

В Москве около 39 тысяч жилых домов. Объем жилого фонда общей площади превышает 176 млн. кв. м., предполагается к 2020 году увеличение этого объема до 220-260 млн. кв. м. Жилищная обеспеченность населения, составляет 20 кв. м/чел., к 2020 г. – 26-32 кв. м/чел. Доля физически и морально устаревшего фонда сост-ет 36%, к 2020 г – 18%. 72% площади жилищного фонда построено в 1956 - 1985 гг., в том числе 51% в 1956-1975 гг.

Вот почему сейчас, как никогда ранее необходимо в представительных масштабах осущ-ять капит-ый и текущий ремонт в жилых домах, вести комплексную реконструкцию селитебных тер-ий. Наряду с новым строит-ом предстоит наращивать объемы ремонтных работ. Если этого сейчас не сделать, то в первой четверти 21 в. произойдет лавинообразное нарастание жилищного фонда, требующего неотложного реконструкционного вмешательства.

За прошедший год на тер-ии Москвы было введено в эксплуатацию почти 4 млн. кв. метров общей площади жилых домов, из которых 2,479 млн. кв. метров направлено на решение соц-ых задач.

В 2008 году в столице также введены в эксплуатацию 21 общеобразоват-ая школа на 13,1 тыс. мест, 4 блока начальных классов на 1150 мест, 86 детских садов на 12,1 тыс. мест.

С начала прошлого года 2,1 тысячи молодых семей улучшили свои жилищные условия, заключено 4,6 тысячи договоров купли-продажи с использованием ипотечных кредитов, новые квартиры получили 16 тысяч москвичей, переселенных из пятиэтажек сносимых серий.

Финансовый кризис внес свои коррективы в планы Правит-ва города и власти были вынуждены корректировать адресную инвестиционную программу на будущий год, финансир-ие которой сост-ет сейчас 475 млрд. рублей.

В 2009 году в Москве будет построено 2,5 млн. кв. метров соц-ого жилья, 1 млн. 700 тыс. кв. метров из которого будет передано для переселения жителям снесенных пятиэтажных зданий первого периода индустриального домостроения. Также предполагается ввести в эксплуатацию 100 садов, 60 из которых планируется построить заново, а 40 реконструировать и отремонтировать из имеющихся. Возвести 15 школ и 5 пристроек к ним, 7 больничных корпусов, 3 поликлиники, 26 физкультурно-оздоровительных комплексов.

На решение транспортных проблем столицы в 2009 году будет направлено более 100 млрд. рублей. Будет завершена реконструкция Варшавского шоссе на участке от МКАД до Щербинки, Крестовского путепровода, строит-во Звенигородского проспекта и Четвертого транспортного кольца.

Из средств городского бюджета на строит-во гаражей-стоянок в будущем году будет выделено 3 млрд. рублей, будет обеспечен ввод в эксплуатацию 2500 машиномест. За счет средств инвесторов будет введено не менее 130 тыс. машиномест.

Несмотря на мировой финансовый кризис, финансир-ие соц-ых программ г.Москвы не сокращено. Об этом 3 января 2009 года в беседе с журналистами напомнил Владимир Ресин.

В Генер-ом плане развития Москвы большое внимание уделяется экономическому обоснованию реально достигаемых объемов жилищного строит-ва, а также необходимых объемов ремонта, реконструкции существующих жилых строений, обоснованию возможного объема сноса физически и морально устаревших жилых домов. При этом с подчеркнутым вниманием анализировали варианты территориальной обоснованности жилищного строит-ва.

Ожидается, что к 2020 г. доходы москвичей по сравнению с 1997 г. вырастут более, чем в 3 раза. Растущее материальное благополучие москвичей и жилищная политика Правит-ва Москвы позволит снизить остроту жилищной проблемы в городе. По расчетам Генплана к 2020 г. увеличится доля реконструируемого и нового жилищного фонда Москвы, соответствующего среднеевропейским стандартам с 5% до 15-20%. Различные финансовые инстр-ты (покупка жилья за полную стоимость, кредит, жилищные сертификаты, дотации, возможности ипотеки и др.) позволят в представительных масштабах вести жилищное строит-во и будут способствовать ускорению решения жилищных проблем в Москве.

В соотв-ии с предложениями Ген.плана начнется в ощутимых масштабах снос пятиэтажной жилой застройки, возведенной в первый период массового индустриального строит-ва. Сейчас в 5-ти этажных жилых домах сосредоточена пятая часть жилищного фонда города. Одни 5-ти этажные жилые дома будут сносить, другие - надстраивать и реконструировать, третьи - капитально ремонтировать, включая улучшение и планировки квартир.

Актуальность реорганизации тер-ий пятиэтажной и ветхой жилой застройки обусловлена рядом соц-ых, градостроит-ых и эконом-их факторов. (Соц-ые факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья в сносимых домах и высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроит-ые низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита тер-ий для размещения строит-ва. Экономические - высокая инвестиционная привлекательность тер-ий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости). Т.о., реализация программы комплексной реконструкции 5-этажного и ветхого жилищного фонда явл. одной из важнейших соц.-экономических и градостроит-ых задач города.

Основополагающим документом, определяющим масштабы программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, явл. постановление Правит-ва Москвы от 06.07.1999 г. N608 "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года". Согласно данному постановлению конечным сроком завершения программы сноса установлен 2010 год, сносу подлежат дома серий - К-7, П-32, 1605-АМ, 1МГ, П-35 и прочих приравненных к ним по конструктивным особенностям.

Больше всего домов в 2009 году будет снесено в Северном (17) и Северо-Восточном (17) округах города. На юго-востоке планируется снос только 1 дома - в районе Некрасовка, на 2-ой Вольской улице, дом №4, корп.1. В Центральном админ. округе Москвы и в Южном админ. округе уже снесены все пятиэтажки I периода индустриального домостроения, и в данный момент там готовят программу сноса домов других серий.

Динамика цен и объемов продаж на рынке жилья в Москве

Цены на квартиры в Москве традиционно самые высокие в России.

За 1990-1995 гг. рынок жилья в Москве вполне сформировался, а цены на нем достигли докризисного максимума (на вторичном рынке - 1240 долл./ кв. м общей площади в середине 1995 г.). 1996 - первая половина августа 1998 г. стали периодом его стабилизации, сопровождавшейся некоторой коррекцией цен в сторону их снижения (до 975 долл./кв. м к июлю 1998 г.).

Со второй половины августа 1998 г. до середины 2000 г. происходило падение цен на рынке, вызванное последствиями финансового кризиса в августе 1998 г. Минимум цен на вторичном рынке - 650 долл./кв. м - был достигнут к маю 2000 г. (общее послекризисное падение уровня цен составило 33%). Затем начался их рост, причем весьма значительными темпами. Если в 2000 г. жилье на вторичном рынке подорожало по итогам года всего на 1,5-2 %, то в 2001 г. - на 29; 2002 г. - 17; 2003 г. - 45; 2004 г. -22; в 2005 г. - на 33% (2609 долл./кв. м общей площади).

Рост цен на рынке жилья в 2001-2005 гг. обусловлен, прежде всего, выходом из кризиса российской эк-ки и активизацией спроса на жилье. Одним из важнейших факторов повышения цен на жилье в Москве аналитики считают рост цен на нефть. Кроме того, серьезным фактором роста цен на рынке новостроек является увеличение себестоимости строительства и комфортности жилья.

Средние цены на первичном рынке жилья, как правило, на 10-20% выше, чем на вторичном рынке. Это связано, прежде всего, с тем, что на первичном рынке представлено новое жилье и более высокого качества. Кроме того, практически все наиболее дорогое, элитное жилье сосредоточено именно на этом рынке.

Характерной чертой современных городов явл. усиливающаяся дифференциация их тер-ии, сопровождающаяся формированием внутригородских ценовых зон на рынке земли и жилья. Поэтому анализ изменений, происходящих на рынке жилья, невозможен без учета его территор-ой привязки к тем или иным районам города, особенно такого крупного, как Москва.

В Москве сложилась следующая картина дифференциации качества жилой среды по тер-ии города. Традиционно наиболее престижными явл. центр, западная, юго-западная и северо-западная части города. Доминирование, например, западного направления во многом связано с юго-западной розой ветров, благодаря которой наиболее чистый воздух поступает именно в эту часть города. Здесь располагается больше учреждений культуры, науки, образования и торговли и, напротив, меньше промышленных предприятий. Ясно, что и более качественное жилье тяготеет именно к этим районам города.